Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.

На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, получен­ных разными методами, в зависимости от условий применения методов и кон­кретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с по­мощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объ­екта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усред­нение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке исполь­зуются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата про­ведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, вклю­чая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыноч­ной стоимости.

Отчет, кроме того, содержит:

- юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;

- точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;

- последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;

- перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оцен­щика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объек­та оценки.

Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:

1. Акт осмотра объекта оценки.

2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

К этим факторам относятся:

а) объем и этапы исследования;

б) история оцениваемого объекта недвижимости;

в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;

г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;

д) краткое описание объекта недвижимости;

е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

- законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;

- физически осуществимое использование объекта недвижимости;

- финансово осуществимое использование объекта недвижимости;

- максимальная эффективность объекта недвижимости;

ж) определение стоимости объекта недвижимости:

- определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

- оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;

- оценка накопленного износа объекта недвижимости;

- определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;

з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.

3. Основные положения и лимитирующие условия.

4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, со­ставленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состо­янием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены раз­личные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, свя­занные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до на­чала процесса оценки.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оцен­ке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объек­том недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стои­мость в соответствии с поставленными целями оценки.

Контрольные вопросы

1. Какие принципы оценки лежат в основе затратного, доходного и сравнительного подходов соответственно?

2. Какие виды износа учитываются при затратном подходе?

3. Каковы недостатки затратного подхода к оценке недвижимости?

4. Назовите методы определения стоимости земельного участка?

5. Какими методами характеризуется доходный подход?

6. Какие существуют методы нахождения коэффициента капитализации?

7. Для чего нужно дисконтирование денежных потоков?

8. Какие существуют способы внесения поправок в цене объекта недвижимости?

9. Какие поправки влияют на стоимость объекта?

10. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?

11. Назовите основные разделы отчета об оценке объекта недвижимости?

Тестовые задания

1.К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:

1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения;

2) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;

3) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2. Какие из перечисленных ниже прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации:

1. право собственности;

2. право хозяйственного ведения и оперативного управления;

3. ипотека и сервитут;

4. все вышеперечисленное.

3. Право собственности на земельный участок распространяется на:

1) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

2) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

3) поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка

4) поверхностный (почвенный) слой, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы.

4. Из ниже перечисленных утверждений отметьте только те, которые являются не правильными на Ваш взгляд:

1) сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком;

2) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

3) сервитутом не могут обременяться здания и сооружения;

4) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, которая может быть учтена в расчете совокупного дохода.

5. Государственный земельный кадастр содержит информацию:

1) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных властей;

2) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;

3) о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам;

4) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределение по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

6.В соответствии со ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» право собственности содержит:

1) право владения, право применения;

2) право владения, право распоряжения и право управления;

3) право пользования, право владения и право распоряжения.

4) право пользования и право распоряжения;

7. В качестве ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества могут выступать:

1) сервитут, ипотека;

2) аренда;

3) арест;

4) все вышеперечисленное.

8. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом осуществляется:

1) по месту нахождения земельных участков и объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия;

2) по месту фактического нахождения предприятия;

3) по месту регистрации предприятия как юридического лица;

4) по месту нахождения земельных участков принадлежащих предприятию.

9.В соответствии с ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договора аренды, заключенные на срок:

1) не менее года;

2) более 3 лет;

3) более 1 месяца

4) более 5 лет.

10.Договор на проведение оценочных работ:

1) может быть заключен в устной форме;

2) заключается только в письменной форме и не требует нотариального удостоверения;

3) заключается только в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения

4) может быть заключен в устной форме при наличии 2 свидетелей.

11. Экономический принцип, гласящий, что при наличии несколько сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

1) замещения;

2) соответствия;

3) прогрессии и регрессии;

4) полезности.

12. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

1) рыночный;

2) затратный;

3) доходный;

4) все перечисленные.

13. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

1) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

2) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

3) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

4) делением действительного валового дохода на единицу продаж.

14.На какие группы основных фондов не начисляются амортизационные отчисления:

1) оборудование;

2) инструмент;

3) земельные участки;

4) производственный и хозяйственный инвентарь.

15. Какая стоимость из перечисленных ниже — это оцененная валовая величина в денежном выражении, которая может быть получена от продажи объекта при наличии достаточного периода времени для поиска покупателя и при необходимости у продавца продать «как есть и где: есть»?

1) обоснованная рыночная стоимость;

2) полная стоимость замещения;

3) остаточная ликвидационная стоимость;

4) стоимость при упорядоченной ликвидации.

16.Формой какого износа является устаревание конструкции (дизайн1.:

1) физического;

2) функционального;

3) внешнего;

4) экономического.

17. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же или очень сходных материалов:

1) полная стоимость замещения;

2) обоснованная рыночная стоимость;

3) ликвидационная стоимость;

4) полная стоимость воспроизводства.

18.Какой из ниже перечисленных объектов гражданского права не входит в понятие «имущество»:

1) движимое имущество и недвижимость;

2) деньги и ценные бумаги;

3) информация;

4) все входят.

19. К «промышленной собственности» не относят:

1) изобретения;

2) промышленные образцы;

3) производственные цеха;

4) все относится

20. Является ли муниципальная собственность разновидностью государственной собственности?

1) да;

2) нет

3) только в отдельных случаях оговоренных законодательными актами РФ;

4) только в отдельных регионах.

21. В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки?

1) в момент подписания акта сдачи-приемки;

2) в момент фактической передачи;

3) в момент государственной регистрации;

4) в момент оплаты.

22. Какое из ниже перечисленных определений является синонимом понятия стоимость в обмене?

1) собственная стоимость;

2) стоимость для конкретного пользователя;

3) ликвидационная стоимость;

4) рыночная стоимость.

23 Какое из ниже перечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в пользовании»?

1) собственная стоимость;

2) стоимость для конкретного пользователя;

3) ликвидационная стоимость;

4) рыночная стоимость.

24. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания?

1) сравнительный;

2) затратный;

3) доходный;

4) инвестиционный.

25. Что из нижеперечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости:

1) стоимость для конкретного пользователя;

2) субъектная стоимость;

3) наиболее вероятная цена;

4) стоимость при определенных целях инвестирования.

26. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:

1) физическая возможность и правомочность;

2) экономическая осуществимость;

3) максимальная продуктивность;

4) все вышеперечисленное.

27. Дата оценки имущества:

1) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;

2) дата заключения контракта на услуги по оценке;

3) дата сдачи отчета об оценке;

4) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.

28. Ликвидационная стоимость имущества:

1) стоимость имущества при его вынужденной продаже;

2) сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки;

3) рыночная стоимость;

4) оценочная стоимость.

29. Под правомочием владения понимается:

1) возможность содержать имущество в своем хозяйстве;

2) возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;

3) возможность изменения принадлежности имущества, его состояния;

4) возможность изменения принадлежности имущества, его назначения

30. Законодательством предусмотрены следующие формы собственности (убрать лишнее):

1) частная;

2) коллективная;

3) муниципальная;

4) государственная,

31. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости особого назначения?

1) подход сравнительного анализа продаж;

2) затратный подход;

3) доходный подход;

4) все вышеперечисленные подходы.

32. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю - это:

1) земельный участок;

2) земельный фонд;

3) естественный фонд.

33. Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя:

1) все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле;

2) все материальное имущество;

3) земельные участки.

34. К недвижимым вещам относятся:

1) железные дороги, космические объекты;

2) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

3) все перечисленное.

35. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:

1) неподвижность, материальность, долговечность;

2) неподвижность, весомость, долговечность;

3) уникальность, весомость, долговечность.

36. Основные фонды делятся:

1) на движимые и недвижимые;

2) на материальные и нематериальные;

3) на временные и постоянные.

37. В состав зданий включаются:

1) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации;

2) то же и водо-, газо-, теплопроводное оборудование;

3) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками.

38. Жилье - это:

1) здания, предназначенные для постоянного проживания;

2) передвижные щитовые домики, плавучие дома;

3) все перечисленное.

39. Сооружения - это:

1) шахты, тоннели, дороги, плотины;

2) стадионы, бассейны;

3) все перечисленное.

40. Земельная рента определяется как:

1) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;

2) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации;

3) фиксированный процент от расчетной величины стоимости.

41. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной комфортности:

1) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м;

2) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м;

3) все перечисленное.

42. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход:

1) собственно коммерческая недвижимость;

2) промышленная недвижимость;

3) все перечисленное.

43. Какие виды недвижимости могут переходить в движимое имущество:

1) леса и многолетние насаждения;

2) предприятия как имущественные комплексы;

3) обособленные водные объекты.

44.Каков средний срок реализации недвижимости:

1) 1 - 2 месяца;

2) 3 - 4 месяца;

3) 6 месяцев.

45. Является ли рынок недвижимости разновидностью рынка услуг:

1) да;

2) частично;

3) нет.

46. Национализация имущества - это:

1) передача из частной собственности в собственность государства;

2) передача государственного или муниципального имущества в собственность отдельных лиц или коллектива;

3) принудительное отчуждение, изъятие имущества.

47. К операциям с недвижимостью со сменой собственника относятся:

1) приватизация; национализация, банкротство;

2) купля-продажа, наследование, дарение, мена;

3) инвестирование в недвижимость, залог, аренда.

48. Под первичным рынком недвижимости понимается:

1) совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами;

2) совокупность сделок, совершаемых с приватизированными объектами;

3) все вышеперечисленное.

49. Какой из перечисленных рынков не относится к отраслевому рынку объектов недвижимости?

1) промышленных объектов;

2) общественных зданий и сооружений;

3) частных объектов.

50. Кто является системообразующей фигурой в процессе развития первичного рынка недвижимости?

1) инвесторы;

2) кредитные учреждения;

3) застройщик.

51. Какие из перечисленных организаций оценщиков являются общественными (саморегулируемыми)?

1) Российское общество оценщиков;

2) Лига независимых оценщиков;

3) все вышеперечисленные.

52. Какие организации профессионально занимаются разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости (земельными участками, жилым фондом)?

1) аудиторские фирмы;

2) лизинговые компании;

3) агентства недвижимости.

53. Мониторинг операций с недвижимостью - это:

1) сфера услуг, предоставляемая риэлтерскими компаниями клиентам;

2) система получения, записи, хранения и распространения информации, касающейся операций с недвижимостью;

3) система нормативных актов, касающихся операций с недвижимостью.

54. Вся информация об объектах недвижимости собирается:

1) в системе районных реестров информации;

2) в системе региональных информационных центров;

3) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ. — М.: Проспект, 2001.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ. — М.: Проспект, 2002.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135 – ФЗ. — М.: Проспект, 2000.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебно-практ. пособие/ Под ред. Д.Б. Аратского, В.И. Кошкина. — М.: ВШПП, 2003.

6. Антонов, В.П. Специализация в оценочной деятельности как гарант качества / В.П. Антонов //Вестник Ассоциации "Русская оценка" - 1999. -№ 1.- С. 4-11.

7. Асаул, А.Н., Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Питер, 2004. – 512с.

8. Болдырев, В.С. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.:Азбука, 2007. - 182с.

9. Все о переоценке основных фондов. - М.: НИИ статистики Госкомстата России, 1997.

10. Горемкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.

11. Глазов, В.В. Комментарии к жилищному кодексу РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (постатейный). М.: ЗАО Юстицинформ, 2005. - 304с.

12. Грязнова, А.Г.Оценка бизнеса: Учебник под редакцией А.Г. Грязновой, М..: Финансы и статистика, 2000.

13. Зарубин, В.Н. Функции и методы государственной оценки земли. М.: МАОК,2002. – 152с.

14. Ковалев, А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: учебно-методическое пособие /А.П. Ковалев. - М.: Финстатинформ, 1997. - 175 с.

15. Международные стандарты оценки. В 2-х кн./ Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Якшина. - М.: типография «НОВОСТИ», 2000.

16. 28.Мызин, А.А. Практические примеры подбора аналога и расчета стоимости оборудования связи на основе затратного подхода /А.А. Мызин-// Вестник Ассоциации «Русская оценка». - 2000. - № 1. -С. 28-34.

17. Основные средства. Справочник бухгалтера от А до Я / Сост. М.Л. Макальская.- М.: Дело и Сервис, 1998.

18. Попов, Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 2005.

19. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А.Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. - М.: ИНФРА-М, 1997.-496 с.

20. Райзберг, В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебн.и практ. пособие. М.: Дело, 1998.

21. Рузавин, Г.И. Основы рыночной экономики: учебн. пособие для вузов / Г.И. Рузавин. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2006. - 423 с.

22. Самойлов, А.Г. Интерполяция и экстраполяция в задача оценки собственности / А.Г. Самойлов // Вестник Ассоциации «Русская оценка». - 1997. - № 2. - С. 12-19.

23. Самойлов, А.Г. Вероятностный подход в теории оценки / А.Г. Самойлов // Вестник Ассоциации "Русская оценка". - 1998. - № 3. С. 4-18.

24. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: ТОО «Технобалт»,1997. - 247 с.

25. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. - СПб.: изд. СПбГТУ, 1997.

26. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463с.

27. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник / М.А. Федотова, Э.А. Уткин. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем», изд-во «ЭКСМОС», 2000.

28. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [пер. с англ.] /Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. - М.: Дело Лтд, 2005.-480с.

29. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учебное пособие [пер. с англ.] /Генри С. Харрисон. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.-231 с.

30. Цапу, Л. И. Девелопмент в жилищной сфер. СПб.: СПбГАСУ, 2002. – 116с.

31. Щербакова, Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

Дата добавления: 2014-01-20