Нормативный метод: нерыночный подход

Методы оценки земли

Назначение оценки

1. Рыночная стоимость земли определяется:

- для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;

- для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничении прав на его использование;

- для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;

- для внесения стоимости земельных активов в уставной капитал и постановки на баланс предприятия;

- для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости, например, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка или иных прав на него на торгах, арендной платы за землю;

- в иных целях.

2. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости:

- для определения нормативных показателей или показателей утвержденных государством и отражающих представление органов власти о ценности земли, например, цены выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями; стоимости потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель; кадастровой стоимости земли, платы за перевод лесных земель в нелесные и др.;

- инвестиционной стоимости, залоговой стоимости, стоимости земли при ликвидации или банкротстве предприятия и др.;

- показателей, рассчитанных исходя из выявленной ценности земли, как природного ресурса, и используемых в экономическом анализе при проведении экологической экспертизы и экологической оценки проектов, планировании развития территории, принятия решения о допустимости или недопустимости реализации инвестиционных проектов (общая экономическая ценность и др.) и иных случаях.

Для оценки земельного участка используют ряд методовоценки, в России наиболее применимы два:

2. Рыночные методы:

- Метод прямого сравнения продаж.

- Метод капитализации земельной ренты.

- Метод распределения (соотношения, соотнесения).

- Метод выделения (извлечения).

- Метод остатка.

- Метод разбивки на участки.

Нормативная цена земли является одним из способов участия госу­дарства в регулировании рыночных земельных отношений. Она пред­ставляет собой фиксированную, законодательно устанавливаемую цену на землю, применяемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по специально установленным оценочным зонам. Порядок определения нормативной цены земли установлен поста­новлением Правительства РФ от 15.03.97г. «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии с которым нормативная це­на, установленная органом исполнительной власти субъекта РФ, не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Но и в пределах территорий субъектов РФ нормативная цена может дифференцироваться (в пределах 25%) в зависимости от местной специфики.

1. Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Порядок определения нормативной цены земли в РФ установлен специальным Постановлением Правительства.

Используется при передаче, выкупе земли собственность; установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы; передаче по наследству или дарении; получении кредита под залог; изъятии для государст­венных или обществен­ных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, экологического состояния инженерно-транспортного обустройства и т.д. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, фиксируется в Земельном кадастре. Основа определения нормативной цены земли: ставка земельного налога и повышающие коэффициенты; льготы по земельному налогу не учитываются.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). Такая стоимость определяется решением исполнительного органа власти субъекта РФ. Если же кадастровая стоимость не определена, то для расчета налога используется нормативная цена. Так гласит пункт 13 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-Ф3 о введении в действие Земельного кодекса РФ.

На основании этих норм, в Минфине делают следующий вывод: если суд отменил решение об утверждении кадастровой стоимости земельного участка, то можно считать, что кадастровая стоимость вообще не определена (не установлена).

2. Рыночные методы:

К оценке рыночной стоимости земельного участка, как правило, применяют метод прямого сравнения продаж, затратный и капитализации земельной ренты, метод остатка. Как варианты затратного метода, используются методы соотношения (распределения) и извлечения.

Метод прямого сравнения продаж. Может использоваться для оценки и фактически свободной земли, и предположительно вакантной; позволяет определить конкретную цену земельного уч-ка путем внесения процентных поправок к ценам аналогичных продаж. При отсутствии информации о ценах сделок, допускается использование цен предложения или спроса. Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности на недвижимость; условия финансирования; особые условия продажи; рыночные условия (время); местоположение; условия зонирования; физические характеристики (размер, форма, глубина уч-ка, угловое расположение, тип почв, рельеф); доступные коммунальные услуги; экономические характеристики; ЛНЭИ. Этот метод наиболее простой и эффективный, но дает точные результаты только на развитом информационно-открытом рынке.

Применяемые единицы сравнения земельных участков:

1) цена за 1 га — для больших массивов (с/х, промышленного назначения или жилищного строительства);

9) цена за 1 кв. м — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.п.;

3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого исполь­зования земель в городах; стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения общей площади улучшений к площади земельного участка (ФАР — этаж, зона, отношение).

Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР = 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более, чем в три раза, превы­шать общую площадь земельного участка. Это значит, что мож­но построить трехэтажное здание на всем участке, шестиэтажное — на половине и двенадцатиэтажное — на 0,25 участка.

Пример. Требуется определить ст-ть земельного уч-ка, расположенного в районе А, если известно:

№ продажи	Цена продажи	Характеристики относительно объекта оценки	Район
Обзор	Форма
		Хуже на 5%	Аналогичная	А
		Аналогичный	Хуже на 20%	С
		Лучше на 10%	Аналогичная	Д
		Хуже на 15%	Аналогичная	А
		Лучше на 7%	Аналогичная	Д
		Хуже на 10%	Хуже на 30%	А
		Лучше на 8%	Аналогичная	Д
		Аналогичный	Аналогичная	В
		Лучше на 15%	Хуже на 20%	С

Известно: земельные уч-ки в района А дешевле, чем в районе В на 5%, чем в районе С – на 10%, и дороже, чем в районе Д на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных зем. уч-ков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.

№ продажи	Цена продажи	Корректировки в долях	Скорректированная цена продажи, тыс.р.
Обзор	Форма	Район
		1,05	1,0	1,0
		1,0	1,2	0,9
		0,9	1,0	1,15	62,1
		1,15	1,0	1,0	57,5
		0,93	1,0	1,15	58,8
		1,1	1,3	1,0	57,2
		0,92	1,0	1,15	58,2
		1,0	1,0	0,95	61,8
		0,85	1,2	0,9	59,7

Ст-ть оцениваемого уч-ка можно принять = 60 тыс. р.

4. Метод капитализации земельной ренты. Основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение ст-ти этих уч-ков как текущей ст-ти будущих доходов в виде арендной платы:

С_з = Д_з / СК_з

Однако в России в аренду, главным образом сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной ст-ти.

5. Метод распределения (соотношения, соотнесения) - определение составляющей ст-ти земельного уч-ка на основании известного соотношения ст-ти земли и улучшений. Метод основан на принципе вклада. Наиболее достоверен этот метод для новых построек, т.к. они близки к варианту ЛНЭИ. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения ст-ти земли к общей ст-ти собственности. Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении ст-тей земли и всей собственности на рынке. Однако этот метод редко применяется даже на развитых рынках, т.к. обладает низкой достоверностью.

Пример. Требуется определить ст-ть земельного уч-ка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

Сначала рассчитаем долю ст-ти улучшений в ценах продаж (рыночные данные):

№ продажи	Цена продажи зем.уч-ка с постройками, тыс.р.	Ст-ть построек, тыс.р.	Доля улучшений в ст-ти объекта
			0,9/1,2=0,75
			0,72
			0,73
Итого типичная для рынка доля улучшений в ст-ти объекта	0,73

Следовательно, доля земельного уч-ка в цене продажи в среднем составит 27%:

1,0-0,73=0,27

Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250 х 0,27 = 337,5 тыс.р.

6. Метод выделения (извлечения). Применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного уч-ка соответствуют его лучшему и эффективному использованию. Последовательность действий при оценке:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому элементу сравнения;

- расчет рыночной ст-ти единого объекта недвижимости, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет ст-ти замещения или ст-ти воспроизводства улучшений оцениваемого земельного уч-ка;

- расчет рыночной ст-ти оцениваемого земельного уч-ка путем вычитания из рыночной ст-ти единого объекта недвижимости.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену уч-ка невелик, при отсутствии данных о продажах земельного уч-ка в окрестности, рекомендуется для оценки загородных уч-ков.

Стоимость земельного уч-ка: С_з = С – С_у,

С - ст-ть объекта; С_у - ст-ть улучшений.

7. Метод остатка. Основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Применяется для оценки застроенных и незастроенных уч-ков, если есть возможность застройки оцениваемого зем. уч-ка улучшениями, приносящими доход. Ст-ть земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Для определения ст-ти зем. уч-ка необходимо знать: ст-ть здания; чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности; коэффициенты капитализации для земли и зданий (СК_з и СК_у).

Последовательность действий при оценке:

- определяется ЧОД всей собственности;

- определяется ЧОД, относящийся к зданию;

- ЧОД, относимый к зем. уч-ку, капитализируется в ст-ть через норму капитализации для земли.

Пример. Требуется определить ст-ть зем. уч-ка, ЛНЭИ которого, по мнению оценщика, является стр-во складского помещения.

С учетом площади под застройку и УПВС зданий, оценщик определил, что затраты на стр-во типового складского помещения составят 1,1 млн.р. Прогнозируемый ЧОД составит 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли – 18%.

Решение: ЧОД от здания составит: 1100х0,25 = 275 тыс.р.

ЧОД от земли: 310 - 275 = 35 тыс.р.

Ст-ть зем. уч-ка: 35 / 0,18 = 195 тыс. р.

8. Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития). Используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные уч-ки. Состоит из этапов:

- определение размеров и кол-ва индивидуальных уч-ков;

- расчет ст-ти освоенных уч-ков с помощью метода сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи уч-ков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных уч-ков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение: расходы на разбивку, расчистку и планировку уч-ков; расходы по устр-ву дорог, тротуаров, инжен. сетей, дренажа; налоги, страховку, гонорары ИТР; расходы на маркетинг, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Дата добавления: 2014-01-20