Оценка недвижимости

Недвижимость – земельный участок и все, что находится под ним (с проекцией к центру земли), и все, что находится под ним (с проекцией в бесконечность), включая постоянные объекты природы, а так же права на эти объекты.

Недвижимость – земельный участок и все объекты, которые с ним прочно связан, и перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 132) к Н относятся:

1. Отдельные объекты:

§ Земельные участки

§ Участки недр

§ Обособленные водные объекты

§ Все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

§ Приравненные к Н и подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иные объекты

2. Сложные объекты:

Предприятие как имущественный комплекс, включая:

§ Земельные участки

§ Здания и сооружения

§ Инвентарь и оборудование

§ Сырье и продукцию

§ Требования и долги

Признаки Н:

Каждый Он имеет родовые признаки (или существенные), которые отличают его от движимых вещей, и видовые, которые характеризуют особенности ОН по однородным группам.

Родовые признаки:

1. Неподвижность – абсолютная связь с землей: физическая и юридическая

2. Материальность – возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной

3. Непотребляемость – неизменность натурально-вещественной формы ОН на протяжении всего срока его функционирования

4. Длительность кругооборота (долговечность) – многократное использование ОН, а земли – вечное

5. Постепенная амортизация – перенос стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений

6. Общественное значение – затрагивает интересы многих граждан и других собственников

Видовые признаки:

1. Местоположение

2. Функциональное назначение

3. Размер

4. Физические характеристики

5. И др.

Основные фундаментальные свойства Н – это:

§ Неподвижность

§ Материальность

§ Непотребляемость, на которых базируются ее родовые и видовые признаки.

Характеристика Н:

Каждый ОН существует в единстве 4-х свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от конкретной ситуации, целей и этапов анализа:

§ Физических

§ Экономических

§ Социальных

§ Правовых

Физические характеристики:

§ Конструкция и материал строений

§ Размеры

§ Местоположение

§ Климатические условия

§ Плодородие почв

§ Улучшения

§ И др.

Экономическая концепция Н:

Рассматривает Н как материальный актив, объект инвестирования и источник дохода.

Основные экономические характеристики ОН – это стоимость и цена, которые возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы.

На юридическом уровне:

Это совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом национальных особенностей и международных норм.

Частные права могут быть:

§ Неделимыми или частными (совместное имущество)

§ Разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на:

- подземные ресурсы

- поверхность земельных участков

- строения на земельных участках

- воздушное пространство

Социальная роль недвижимого имущества:

Состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Можно выделить особую социальную роль земли:

§ Она служит местом обитания и условием жизни людей

§ Как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию

Виды прав на Н:

1. Владение – это основанный на законе физический контроль над ОН

2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению или желанию собственника. 1 и 2 могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между другими субъектами

3. Распоряжение – высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности

Каждое право собственности дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в потоке доходов, престиже, в создании условий для бизнеса.

Каждому праву соответствует интерес, который его владелец имеет к конкретному ОН.

Наиболее полным является интерес полного права собственности, владелец которого может создавать меньшие по объему выгод интересы (напр, право аренды).

Права на ОН носят долгосрочный характер.

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права.

Величина оцениваемого объекта собственности зависит от конкретного набора прав.

Ограничения прав собственности на Н:

1. Принудительное (по закону):

§ В публичных интересах:

- реквизиция

- конфискация

- национализация

- временные ограничения: целевое использование, лицензирование и др.

§ Отчуждение на основании:

- раздела имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ)

- утраты права пользования ЗУ (ст. 272 ГК РФ)

- выкупа ЗУ для государственных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ)

- изъятия ЗУ, используемого с нарушением законодательства

§ Ограничения прав пользования или распоряжения:

- памятниками истории и культуры

- охранными законами

- с/х землями

§ Постоянные ограничения:

- строительные нормы

- зонирование

- экологические нормы и др.

§ Сервитуты (ст. 274 ГК РФ)

2. Добровольное ограничение:

§ Сервитуты в частных интересах

§ По договору:

- ипотека

- договор траста (доверительное управление)

- договор аренды

- договор лизинга

Особенности Н как товара:

§ Уникальность

§ Неподвижность

§ Ограниченная заменяемость (и, как следствие, ограниченная эластичность спроса)

§ Низкая ликвидность

§ Высокий уровень риска

§ Сложные юридические права

Рынок недвижимости – это совокупность экономических отношений, связанных с перераспределением, созданием и эксплуатацией ОН (зданий, сооружений, предприятий, ЗУ и др. имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового и нормативного регулирования с учетом экономических, политических, социальных, внутренних и внешних факторов.

В систему рынка недвижимости включают отношения:

§ В ходе создания ОН – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями

§ В процессе оборота прав на ОН – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.

§ В процессе эксплуатации ОН – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Дата добавления: 2014-01-20