Определяется чистый операционный доход

Определяется действительный валовой доход

ДВД = ПВД – Потери + ПД

Потери:

§ От недоиспользования

§ При сборе арендной платы

ПД – прочий доход (доход от сдачи в аренду автостоянки, склада и т.п.)

Обычно потери от недоиспользования выражаются в процентах от ПВД

В некоторых случаях определяется коэффициент недоиспользования

Коэффициент недоиспользования (недозагрузки):

Kнд = (dn * Tc) / Na

dn – доля единиц недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора

Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна

Na – число арендных периодов в году

Коэффициент недоиспользования рассчитывается на основе анализа:

1. Ретроспективной и текущей информации:

§ Арендных договоров по срокам действия

§ Частоту их перезаключения

§ Величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего

2. Прогнозной информации, анализ которой необходим для корректировки полученного коэффициента недоиспользования. К такой информации относят:

§ Общеэкономическая ситуация в стране

§ Перспективы развития регионов

§ Стадия цикла рынка недвижимости

§ Возможное соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

ОР – операционные расходы

РЗ – расходы на замещение (резерв на замещение)

Операционные расходы – это расходы, которые необходимы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости

Операционные расходы принято делить на:

§ Условно-постоянные (не зависят от степени эксплуатации ОН)

§ Условно переменные или эксплуатационные

§ Расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные расходы – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг.

К ним относят:

§ Налог на имущество

§ Платежи по страхованию имущества

§ Заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована в независимости от загрузки ОН)

§ Налоги на заработную плату

Условно-переменные расходы – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загрузки ОН и уровня предоставляемых услуг.

К ним относят:

§ Оплата коммунальных услуг и энергоснабжения

§ Содержание территории

§ Расходы по обеспечению безопасности

§ З/п обслуживающего персонала

§ Налоги на З/п

§ Затраты на текущий ремонт

§ И др.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений:

§ Кровли

§ Покрытие пола

§ Санитарно-техническое оборудование

§ Электрооборудование и прочее

2. Этап: Определение ставки капитализации

Ставка капитализации включает:

1) ставку дохода на инвестиции (капитал) – rd

2) ставку (норму) возврата капитала – rв

rk = rd + rв

Методы определения ставки капитализации:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод рыночной экстракции для однородных объектов

3. Метод рыночной экстракции для разнородных объектов

4. Метод связанных инвестиций (метод техники инвестиционной группы для финансовых интересов)

5. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

6. Метод техники инвестиционной группы

1. Метод прямой капитализации (суть основана на том предположении, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации)

rk = ЧОД / V0

rk - ставка капитализации для оцениваемого объекта

V0 - рыночная стоимость объекта- аналога

ЧОД - величина годового ЧОД объекта-аналога

Дата добавления: 2014-01-20