Метод сравнения продаж

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Условия применения:

Наличие развитого РН (т.е. когда имеется информация о сделках с ОН)

Дает наилучшие результаты при оценке:

§ ОН, которые не обладают доходными характеристиками

§ ЗУ

§ ОН малого бизнеса

Базируется на 3 основных принципах:

1) Спроса и предложения – означает, что цена Н изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения

2) Замещения – означает, что при наличии определенного количества аналогичной ОН на рынке более высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой

3) Вклада – означает необходимость определения вклада каждого фактора в формирование стоимости ОН

Содержит 2 метода:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора

Является классическим аналоговым методом и базируется на использовании имеющейся ценовой информации о сделках с аналогичными объектами.

Главное преимущество (при полном соблюдении правил сравнения) – объективность, достоверность и рыночная ориентация.

Проблема (порожденная в т.ч. главным преимуществом): наличие достоверной информации.

Сложность – чем больше характеристик оцениваемого ОН и условий сделки пытается учесть оценщик, тем сложнее сформировать представительную выборку объектов и сделок с ними.

Этапы оценки:

§ Сегментирование РН (с целью получения достоверной информации о сделках с аналогами)

§ Отбор аналогов (единиц сравнения) и проведение анализа по каждой единице

§ Сопоставление ООН с отобранными объектами с целью:

- определения корректировок их цен продажи

- или исключение из списка сравниваемых

§ Непосредственно определение стоимости ООН

Сегментирование рынка, т.е. отбор ОН, схожих по следующим

Срок экспозиции – это время, в течение которого ОН находится на рынке.

На разных сегментах рынка недвижимости используются разные единицы сравнения:

1. для незастроенных ЗУ: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2
2. для зданий и застроенных ЗУ: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 фронтальный метр, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м3

Сопоставление ООН с отобранными объектами:

§ проводится сопоставление по элементам сравнения – см. таблицу

§ определяются поправки (корректировки)

V0 = Vан + Кi (может быть «-» и «*»)

Ki – корректировка по i-му элементу сравнения

Методы определения корректировок:

1) Метод парного сравнения продаж – под парной продажей понимается продажа двух объектов-аналогов, отличающихся только по одному параметру, наличие которого объясняет расхождение в цене

2) Метод попарного сравнения дохода

3) Корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения ОН и величиной его рыночной стоимости

4) Определение затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от ООН

5) Экспертный метод (экспертное обоснование корректировок цен аналогов)

Виды поправок (корректировок):

1) процентные (или коэффициентные) к цене продажи аналога или единицы сравнения аналога

2) стоимостные:

- к цене единицы сравнения (обусловлены различиями в характеристиках ОО и аналога)

- к цене аналога в целом (обусловлены наличием или отсутствием улучшений)

Определение стоимости ООН:

§ сводится к проведению корректировок к цене аналога по строго определенным правилам:

a) корректируется цена продажи аналога

b) первыми осуществляются корректировки по первым четырем элементам (процентные и денежные) в той же последовательности

c) после каждой корректировки цена продажи аналога пересчитывается заново и составляет базу для проведения последующей поправки

d) по элементам сравнения с п. 5 по п. 9 первыми вносятся процентные поправки, а затем денежные

Дата добавления: 2014-01-20