Метод сравнения продаж. Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Методы определения ставки капитализации

1) rk=rб – для сельскохозяйственных земель развитых зарубежных стран (инвестиции в которые включаются наименее рискованными)

2) определяются государством нормативно для отдельных категорий земель:

Для России: 3% - для с/хоз земель

3) Метод кумулятивного построения:

rk= rб + rр +rл

rб - безрисковая ставка дохода

rр - премия за региональный риск вложения средств в данном регионе

rл - премия за риск ликвидности, связанный с возможными потерями при реализации ОН

4) Метод рыночной выжимки (экстракции)

§ Основное требование – подобрать сравнимые участки по признакам подобия:

- доходов и расходов

- типичности условий финансирования

- качества управления

- наиболее эффективного использования

- местоположения и др.

3. Метод техники остатка для земли (используется, когда можно достаточно точно определить стоимость здания)

§ Необходимая информация:

- стоимость здания (улучшений)

- ЧОД от всего объекта недвижимости

- ставка капитализации здания

- ставка капитализации земли

Последовательность расчета:

§ Определяются улучшения, представляющие вариант ННЭИ

§ Определяется ЧОД на основе данных рынка (арендная плата, ОР)

§ Определяется часть ЧОД, относимая к зданию: ЧОДзд=Vзд*rkзд

Vзд – стоимость здания

§ Определяется часть ЧОД относимая к земле: из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданию: ЧОДзу= ЧОДо – ЧОДзд

§ Определяется стоимость ЗУ: Vзу = ЧОДзу/rkз

Этапы оценки:

1. выявление продаж ЗУ на соответствующем рынке и его сегментах

2. проверка информации о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж)

3. составление окончательного списка из нескольких наиболее приемлемых вариантов

4. корректировка цены каждого варианта по элементам сравнения (по всем характеристикам, которые обладают стоимостью для потенциального покупателя)

Основные элементы сравнения для земли:

1) факторы стоимости (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость ЗУ)

2) характеристики сделок, сложившиеся на рынке

3) условия финансирования

4) условия платежа (денежные средства, ценные бумаги, взаимозачеты и др.)

5) обстоятельства совершения сделок (публичная оферта, продажа в условиях банкротства и др.)

6) изменение цен на ЗУ за период с даты оценки аналога до даты оценки оцениваемого ЗУ

Порядок корректировки:

Проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Методы проведения корректировок:

1) метод парного сравнения продаж

2) метод парного сопоставления дохода двух аналогов (которые отличаются друг от друга только одним элементом сравнения) и определение корректировки, как капитализированной разницы в доходах

3) метод, основанный на корреляционно-регрессионном анализе

4) метод определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента, по которому аналог отличается от объекта оценки

5) экспертный метод

2. Метод распределения (соотнесения или переноса) – используется для оценки застроенных участков

Основан на положении о том, что для каждого типа застройки ЗУ в конкретном регионе существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Основные принципы:

Принцип сбалансированности

Принцип предельной производительности

Условия применения:

§ Соответствие улучшений участка его ННЭИ

§ Одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка

§ Небольшой хронологический возраст - ХВ улучшений (т.к. с увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается)

Этапы оценки:

1) определение доли стоимости земли в общей стоимости каждого объекта по аналогам:

dзу = Vзу/V0 = Vзу/(Vзу + Vзд)

2) определение доли стоимости земли в стоимости оцениваемого объекта как среднее арифметическое по аналогам

3) определение стоимости оцениваемого ЗУ: Vзу = V0/dзу (V0 – недавняя цена продажи участка с аналогичными улучшениями)

Дата добавления: 2014-01-20