Методы оценки стоимости земельных участков

Методы оценки земельных участков

Методы оценки ЗУ основаны на информации о ценах сделок с ЗУ, являющимися аналогами оцениваемого ЗУ. При отсутствии такой информации допускается использование цен предложе­ния. Оцениваемые ЗУ могут быть заняты зданиями, строениями или сооружениями, тогда их принято называть застроенными земельными участками (ЗЗУ). Если на ЗУ отсутствуют строения, здания или сооружения, то это незастроенные земельные участки (НЗУ).

Наиболее часто для оценки стоимости земельного участка используют методы, приведенные в табл. 2.

Таблица 2

Метод	Условия применения
Сравнительный подход
Сравнение продаж	Имеется объективная информация на типичных для данного рынка ценах реальных сделок по ЗУ, по продаже прав застрой­ки, условиям финансирования в течение периода времени, доступного для потенциальных покупателей
Распределение (только для застроенных ЗУ)	Необходима информация о наиболее вероятной доле ЗУ в рыночной стоимости объекта оценки; соответствие улучшений ЗУ его наиболее эффективному использованию. Основан на принципах сбалансированности и предельной производитель­ности. Позволяет определить соотношение между стоимостью ЗУ и стоимостью возведенных на нем строений
Доходный подход
Капитализа­ция земельной ренты	Имеются данные о размере земельной ренты от оцениваемого земельного объекта и от срока капитализации или ставки капи­тализации. Позволяет определить цену аренды анализируемого ЗУ на основе ожидаемых потенциальных доходов покупателем
Метод остатка	Используется при определении целесообразности застройки оцениваемого ЗУ и его улучшения и размера дохода. Недоста­ток: сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики
Метод пред­полагаемого использования	Применим, если есть возможность использования ЗУ спосо­бом, приносящим доход
Затратный подход
Нормативный	По нормативам в соответствии с постановлением Правитель­ства РФ, не должна превышать 75% уровня рыночной цены на земельные участки-аналоги или устанавливается не менее 5-кратной ставки земельного налога на единицу площади ЗУ, действующего на момент подачи заявки на его выкуп
Метод выделе­ния (извлече­ния) (только для застроенных ЗУ)	Необходима информация о ценах продаж ЗУ, аналогичных данному, соответствие улучшений ЗУ варианту его наиболее эффективного использования. Применяется, когда вклад улучшений в общую цену ЗУ неве­лик. Рекомендуется для оценки загородных участков, приме­няется при отсутствии данных о продажах ЗУ в окрестности. Наиболее эффективен в условиях пассивного рынка
Метод изъятия	При наличии информации о нормативной стоимости, стоимо­сти улучшений, износе
Метод опреде­ления затрат на освоение	При наличии информации о стоимости ЗУ с существующей инфраструктурой, затрат на освоение; о разделении земли на индивидуальные участки под застройку, цены участков-анало­гов
Оценка город­ских земель по затратам на инфраструк­туру	Есть информация о площади застройки жилыми зданиями за вычетом земли, занятой под объекты инфраструктуры; о себестоимости 1 м^2 площади застройки жилых домов; себе­стоимости площади застройки, стоимости инфраструктуры (30—40% от себестоимости застройки); о стоимости замещения 1 м^2 городских земель

Наиболее эффективным методом оценки рыночной стоимости земли является рыночный метод — сравнительный.

Дата добавления: 2014-01-11