Доходный подход

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса — это метод, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли и объекта бизнеса в целом, т. е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход включает три метода: метод капитализации дохода, метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно её финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчёты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

С тоимость земли = Д оход / К оэффициент капитализации

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;
• часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;
• арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. На практике сложилось несколько подходов к расчёту коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т. е. оценки сельскохозяйственных земель.

Дата добавления: 2014-01-11