Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?».
Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путём сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчёта стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

При сравнении земельных участков обычно рассматривают пять элементов:
1) Права собственности. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.
3) Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
4) Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов, определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две корректировки, одна, учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования и другая — на местоположение земельного участка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5) Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

При оценке территории под объектами бизнеса, прежде всего, учитывают следующие факторы:

• уровень развития производственной инфраструктуры;
• наличие рельсовых путей или транспортных магистралей;
• обеспеченность трудовыми ресурсами;
• нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами.

Дата добавления: 2014-01-11