Оцінка нерухомості як предмета застави

ТЕМА 2.1. Методичні підходи до оцінки нерухомості

1. Оцінка нерухомості як предмета застави. 1

2. Методичні підходи до оцінки нерухомості 3

3. Порядок застосування методичних підходів оцінки нерухомого майна 7

4. Оцінка будівель, споруд, підприємств і їх структурних підрозділів. 8

Оцінка нерухомого майна як предмета застави не повинна суперечити Міжнародним стандартам оцінки, зокрема Стандарту 4 МКСО від 24 березня 1994 року (МКСО – Міжнародний комітет з стандартів оцінки) та Національним стандартам оцінки №1 (Загальні засади оцінки майна і майнових прав) та № 2 (Оцінка нерухомого майна).

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності грунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

1) розглядається корисність окремого майна у складі об’єкта оцінки як складова частина корисності об’єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об’єкта оцінки;

2) враховується сучасний стан використання об’єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об’єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

3) прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об’єкта оцінки;

4) оцінюються витрати на поліпшення об’єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об’єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об’єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Стандарт 4 МКСО встановлює особливості оцінки нерухомості з метою забезпечення позички, застави і боргових зобов’язань.

Оцінка нерухомого майна як предмета застави насамперед має враховувати наступне:

1. При оцінці нерухомості визначають її сподівану ціну продажу, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни. При визначенні вартості предмета застави слід враховувати лише його довгострокові властивості і доход, який може принести предмет застави при нормальному господарюванні будь-якому власнику. Тобто при визначенні можливої ціни продажу мають значення лише довгострокові властивості оцінюваного об’єкта і стабільний доход.

Не слід враховувати непостійні фактори, які можуть підвищувати сьогоднішню вартість (спекулятивні міркування, суб’єктивні інтереси окремої особи тощо).

2. При оцінці застави необхідно враховувати по можливості ту обставину, що сторони іпотечних відносин цікавить насамперед ціна продажу предмета застави на дату можливого звернення стягнення, а не лише на дату укладення іпотечної угоди.

3. Заставна ціна завжди нижча від сподіваної ціни продажу. Як правило, вона становить до 80% від ціни продажу. Зниження заставної ціни порівняно з ціною продажу спрямоване насамперед на забезпечення достатньої ліквідності предмета застави в разі його примусового продажу.

4. Іпотечна установа (банк тощо) має бути обов’язковим учасником визначення заставної ціни.

Об’єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість.

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Дата добавления: 2014-01-11