Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)

4.5.

Земельный налог

В соответствии с Налоговым кодексом плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения. Конкретные налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований. Налоговым кодексом РФ предусмотрены ставки налога, которые не должны быть превышены.

Так, для земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства налоговая ставка не должна превышать 0,3 процента. Это также касается земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также земель предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных отраслей народного хозяйства Российской Федерации, охватывающей многоотраслевой производственно-технический комплекс, потребность в продукции которого практически не ограничена.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, составляющими сложную социально-экономическую систему, от результативности функционирования которой зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города.

ЖКХ города - это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы.

В состав ЖКХ входит комплекс предприятий различных под­отраслей: ремонтно-строительных, транспортных, энергетиче­ских, эксплуатационных и др.

Традиционно в составе ЖКХ выделяются:

1) жилищный комплекс ремонтно-строительными организациями;

2) дорожное хозяйство и городской пассажирский транспорт;

3) теплоэнергетическое хозяйство;

4) газовое хозяйство;

5) инженерные коммуникации и системы связи, сигнализа­ции, пожарной охраны,"

6) водопроводно-канализационное хозяйство;

7) предприятия обслуживания инженерных сетей и соору­жений;

8) электроснабжение и уличное освещение;

9) зеленое хозяйство;

10) зона отдыха, парки, бассейны;

11) памятники, исторические комплексы;

12) гостиничное хозяйство, мотели;

13) банно-прачечное хозяйство;

14) службы обеспечения и контроля' экологической обстанов­ки в городе;

15) благоустройство;

16) объекты социальной сферы и бытового обслуживания,

В нынешних условиях часть перечисленных объектов и сфер может не входить.в систему городского хозяйства (по форме собственности или отраслевой принадлежности) или играть в ней незначительную роль.

Сфера обслуживания инженерных систем городов и насе­ленных пунктов включает в себя выполнение работ по эксплуа­тации:

— внешних систем электроснабжения;

— внутренних систем электроснабжения;

— внешних систем теплоснабжения;

— внутренних систем теплоснабжения;

— внешних систем водоснабжения и водоотведения;

— жилищного фонда и нежилых, помещений;

— систем вентиляции, и кондиционирования воздуха;

— систем пожарно-охранной сигнализации;

— систем наружного освещения;

— систем инженерной защиты территорий.

Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ. Современная Финансово-экономическая ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления жилищно-коммунальной сферой её эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов этой сферы, контролировало строительство и размещение жилья и объектов коммунального хозяйства, ограничивало параметры проектирования, эксплуатации, объёмы и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жильё, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству эксплуатационных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в ЖКХ медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации.

Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. Из-за нехватки средств на реновацию в некоторых городах износ основных фондов достиг предела, а инженерных сетей- критической среды.

Предприятия, которые до последнего времени содержали на своем балансе жилые дома и жилищноэксплуатационные участки, не могут в полном объёме финансировать эту убыточную сферу и пытаются избавиться от неё.

Активный процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность не всегда экономически подготовлен. Мощность муниципальных предприятий, предназначенных для обслуживания жилищно-коммунальной сферы, рассчитана лишь на 40% основных фондов этого хозяйства и без соответствующего финансирования не готова принять дополнительные работ и оказывать качественные услуги.

Учитывая возрастающий уровень требований к качеству, с одной стороны, а финансовый кризис и скачки цен- с другой, муниципальным предприятиям и ЖКХ в целом требуются значительные дотации, на покрытие которых средств ни в федеральном, ни в местных бюджетах нет.

Современный финансовый кризис резко усложнил экономические аспекты функционирования ЖКХ.

В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, но всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Реформирование жилищно-коммунальной сферы является важнейшей государственной программой, качественная реализация которой зависит от целого ряда факторов, в том числе от компетентности специалистов, на которых будет возложено решение конкретных организационно-экономических задач.

Проводимая в стране реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) наглядно показывает, что основная цель, которую перед собой ставит государство, реализуя её, - переложить бремя содержания своего жилища на собственника. Собственники квартир поручили управление своей собственностью постороннему лицу- Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), который самостоятельно выбирает тех подрядчиков, которые предоставляют те или иные работы или услуги, необходимые для нормального обслуживания дома. При этом собственник самостоятельно платит приблизительно треть, а то и меньше реальных затрат, необходимых для содержания домовладения. Оставшуюся часть средств доплачивают из бюджета соответствующих уровней. Однако, лишь малая часть средств идёт на содержание домовладения.

В соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта 2005 года собственники жилья должны были выбрать схему управления. Граждане могут отказаться от услуг дирекции единого заказчика советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ). Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности.

Самая простая схема - дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на рынке возникает ассиметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг. Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, ТСЖ- форма организации домохозяйств, особенно характерные для коллективного жилого фонда - многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации - управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда же отнесем и проблему “безбилетника”: кто-то всегда хочет “проехать за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще, если есть собственник дома, а жильцы- арендаторы, тогда первый берет на себя функции покупателя ЖКУ, а отношения с жильцами регулируются арендными контрактами.

Еще один вариант- собственником являются муниципалитет. В сравнении с частным собственником его мотивации к эффективным действиям ослаблены, да для жильцов он менее доступен. Людям приходиться сталкиваться с тем, что муниципальное предприятие, которое, казалось бы ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.

На смену муниципальным ДЕЗам, СЕЗам, ЖЕКам и МЖРЭПам приходят новые формы управления ТСЖ и управляющие компании (УК).

В соответствии с Жилищным кодексом вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании домовладельцев, которые организуются в соответствии с его требованиями. При этом более 50% домовладельцев на этом собрании должны принять решение о создании ТСЖ.. После общего собрания осуществляется государственная регистрация товарищества собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц», и товарищество приобретает все права юридического лица, изготавливает печать, открывает расчётный счёт в банке.

Ключевыми событиями в жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его правление.

Управление многоквартирным домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со специалистом- управляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев по содержанию дома.

Система расчетов и платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании- нет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле.

К сожалению, отсутствие стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома.

Преимущества:

Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).

Частные компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от экономии также может являться их агентским вознаграждением.

Частные управляющие компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.

Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.

Недостатки:

У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

Не существует критериев выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.

Пока на рынке очень мало управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.

Затруднен доступ частных компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для малоимущих слоёв населения.

Дата добавления: 2014-01-11