Определение вида стоимости

Тема 5

I. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

II. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости

III. Основные формы регулирования оценочной деятельности

IV. Методы оценки недвижимости

V. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

I. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы представлены на рисунке.

1. С позиции 2. Обусловленные 3. Обусловленные

потенциального процессом рыночной

собственника эксплуатации средой

Полезность Вклад Спрос и предложение

Замещение Остаточная продуктивность Конкуренция

Ожидание Сбалансированность Соответствие

Разделение Изменение внешней среды

4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. Могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300000 долл..

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения и затратный.

II. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные этапы процесса оценки недвижимости

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительскую стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующей целям и условиям оценки с учетом:

· международных стандартов оценки;

· перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

· принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

- стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: недвижимости, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

à рыночная

à ликвидационная;

à залоговая;

à страховая;

à арендная;

à утилизированная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Формы проявления стоимости в пользовании:

à инвестиционная;

à балансовая;

à стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость – наиболее вероятнаяцена, по которойобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ø объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

Ø платеж за объекты выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, например, если:

× на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

× период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду, и пр. случаях.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Согласно Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

III. Основные формы регулирования оценочной деятельности

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

- определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

- определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Основные формы саморегулирования оценочной деятельности отражены на рис.

Саморегулирование

Членство Система

в профессиональной профессиональных званий

организации, (профессиональная подготовка,

выполнение требований устава опыт работы)

Стандарты Кодекс этики

Формы государственного регулирования оценочной деятельности отражены на рис.

Государственное регулирование

Разработка и принятие стандартов Лицензирование, сертификация,

профессиональной деятельности аттестация

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия – разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение – Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:

· государственная регистрация в качестве юридического лица;

· наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принять Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне Министерство имущественных отношений Российской Федерации – Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствие с выданной лицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC). Международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

IV. Методы оценки недвижимости

Существует несколько способов определения стоимости объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода – достижение обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке недвижимости.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, как много готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

В рамках доходного подхода могут быть использованы следующие методы: метод валовой ренты; метод прямой капитализации; традиционная техника ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда.

Применение каждого метода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых действий при оценке недвижимости является расчет полученных и прогнозирование будущих доходов.

Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой деятельности, инвестор рассчитывает получить определенные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде положительных финансовых результатов:

¨ наличие потока денежных средств (текущие денежные поступления);

¨ экономия на налогах;

¨ будущие доходы от арендной платы;

¨ доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

¨ снижение ипотечного долга.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости оценщики выделяют несколько уровней доходов и расходов (источником информации для этого служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах):

Ø первый уровень – потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду на целый год или доход, получаемый от использования недвижимости каким-либо другим способом;

Ø второй уровень – действительный (эффективный) валовой доход, рассчитываемый путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от незагруженности помещений, неполного получения арендной платы и других потерь;

Ø третий уровень – чистый операционный – (net operating income – NOI) – величина, характеризующая реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых затрат (затрат по обслуживанию долга);

Ø четвертый уровень – поступившие денежные средства до уплаты налогов.

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от величины прогнозируемых доходов.

На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его поведения в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие и строительство объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой; показатели, характеризующие состояние национальной экономики, и др. Логическая оценка перечисленных факторов должна стать основой прогноза. Оценщик, составляющий прогноз, должен ответить на ряд вопросов, но главный среди них – размер будущего чистого операционного дохода.

Прежде всего оценщик определяет стабильность получаемых доходов.

Анализ и прогнозирование оценщик начинает с потенциального валового дохода. При этом он должен первоначально определить так называемую экономическую ренту, т.е. величину арендной платы, которая преобладает на рынке в данном регионе на аналогичные объекты. Для этого целесообразно рассчитать величину средней арендной платы для этих объектов.

Далее выясняется размер контрактной арендной платы, т.е. суммы согласованной между владельцем объекта недвижимости и арендаторами.

При учете текущих операционных расходов их следует разделить на две категории - постоянные и переменные. Постоянные расходы не связаны с эксплуатацией и загрузкой зданий.

Например, налог на имущество и ряд других налогов и расходов можно учитывать в тех же размерах, что и в момент оценки, на прогнозируемый период.

Переменные расходы зависят от интенсивности эксплуатации объекта недвижимости.

Чем больше людей занимают и используют здание, тем больше расходуется тепла, воды, тем больше необходимо вывозить мусора, тем больше требуется обслуживающего персонала, а следовательно, и фонда заработной платы, на который начисляются налоги.

Исходя из предположения о степени загрузки оцениваемого объекта и зная величину удельных переменных расходов (величина переменных расходов при полной загрузке здания, деленная на общую площадь в квадратных метрах), прогнозируют величину переменных расходов.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены предметов и оборудования с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами должны вычитаться из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы предметов и оборудования, подлежащих замене.

Таким образом, использовав все рассчитанные прогнозные величины, оценщик получит прогнозное значение чистого операционного дохода.

Оценка недвижимости с использованием методам валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи ее в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multiplier - GRM), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то можно приближенно оценить объект, выставленный на продажу.

Данный метод оценки недвижимости часто используется при ее покупке. Однако он является весьма приближенным, так как не учитывает разницы в операционных расходах различных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.

Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, но и общую ставку дохода (overall rate of return - OAR), которая рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Данный способ расчета имеет преимущество перед предыдущим, поскольку учитывает операционные расходы. Его использование дает хорошие результаты при оценке объектов, не обремененных ипотечной задолженностью.

Метод прямой капитализации связан с определением величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения объектами недвижимости.

Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование этого метода предусматривает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.

В рамках доходного периода стоимость (Value) недвижимости, ее оценка определяется по следующей формуле:

V = NOI,

K

где V – стоимость;

NOI – чистый операционный доход;

K – коэффициент капитализации.

Эта формула является основополагающей в оценке недвижимости методом капитализации.

Одним из сложных вопросов в процессе оценки доходной недвижимости является расчет коэффициента капитализации.

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимости, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно или путем перепродажи объекта недвижимости, или путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации, как бы состоит из двух частей. Одна часть отражает доход на инвестированный капитал, т.е. это вознаграждение владельцу капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов, связанных с данным инвестиционным проектом. Иначе говоря, это процент, выплачиваемый за использование денежных средств; его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента капитализации отражает сумму, идущую на возмещение первоначально инвестированного капитала.

Для расчета коэффициента капитализации можно использовать следующую формулу:

K = M*i₂ + (1 – M)*i₁,

Где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

i₁ – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал);

i₂ – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Наряду с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Данный метод предусматривает построение процентной ставки как результат суммирования нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, показывающая доходность на наиболее надежные ценные бумаги, – как правило, это государственные ценные бумаги. Безрисковая ставка суммируется с поправками на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости (риск по объектам, сданным в аренду малонадежным арендаторам; риск на недостаточную ликвидность оцениваемых активов; риск, частично страхующий от политической нестабильности и др.). Все поправки вносятся в виде величин, выраженных в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок является процентной ставкой, по которой рассчитывается коэффициент капитализации. Основанием для внесения поправок служат не только общеизвестные данные, но и субъективное мнение эксперта-оценщика, основанное на его знаниях и опыте.

Необходимо заметить, что коэффициент капитализации не всегда используется для оценки объекта недвижимости. Так, потоки доходов, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного времени, капитализируются по ставке процента (дисконта).

Определение стоимости объекта собственности производится по ставке процента (дисконта) и в том случае, если не предполагается изменение его стоимости. При этом возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи этого объекта, следовательно, всю сумму полученных доходов можно рассматривать как доход на инвестиции (отдача на инвестиции).

Инвестор, помещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предполагает прежде всего возмещение вложенного капитала и, конечно, получение прибыли. существует три способа возмещения инвестированного капитала:

ü прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

ü возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

ü возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями:

D = R₁=R₂=…=R_k = R_n.

n

Остаток невозмещенных инвестиций в начале каждого периода будет составлять:

D_k = D – R (k – 1),

где D – общая сумма инвестиций;

R – сумма, идущая на погашение инвестиций;

k – номер расчетного периода;

D_k – остаток невозмещенных инвестиций в период k.

Величина срочной уплаты в каждом периоде равна:

Y_k = D_k*i+R.

Важная особенность метода прямолинейного возврата капитала – ежегодное снижение величины членов денежного потока, поэтому он не может быть использован для потоков с равновеликими доходами.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Используя формулы, приведенные при рассмотрении амортизации долга, погашение которого осуществлялось равными срочными уплатами, рассмотрим еще один метод возмещения инвестиций.

На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50,0 тыс. руб. Инвестор планирует получение дохода на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит приблизительно 14,0 тыс. руб. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 года.

Определить коэффициент капитализации и возможность возмещения инвестиций за указанный срок. Расчетные параметры: D = 50,0 тыс. руб.; n = 4; i = 6%.

Фактор фонда возмещения: i = 0,06 = 0,2286.

(1+i)ⁿ – 1 1,06⁴ – 1

Первый ежегодный взнос, предназначенный на возмещение инвестиций:

R₁ = D i = 50*0,2286 = 11,4296 тыс. руб.

(1+i)ⁿ – 1

Расчет коэффициента капитализации:

K = i(1+i)ⁿ = 0,06*1,06⁴ = 0,2886, или K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.

(1+i)ⁿ – 1 1,06⁴ – 1

Годовая срочная уплата, обеспечивающая возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал:

Y = 50,0*0,2886 = 14,4296 тыс. руб.

Проверка правильности рассчитанного коэффициента капитализации и возможности возмещения инвестиций в намеченный срок:

Y = D = 14,4296 = 49,9986 (= 50,0 тыс. руб.)

K 0,2886

Расчет возмещения инвестиций представим в таблице.

Расчет возмещения инвестиций (тыс. руб.)

Год	D	I	R	Y
1-й	50,0	3,0	11,4296	14,4296
2-й	38,5704	2,3143	12,1153	14,4296
3-й	26,4551	1,5873	12,8423	14,4296
4-й	13,6128	0,8168	13,6128	14,4296
Итого		7,7184	50,0	57,7184

Данный пример является иллюстрацией использования возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. Здесь норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации – она равна фактору фонда возмещения, рассчитанного по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции 0,06 = 0,2286.

1,06⁴ – 1

Другая составная часть коэффициента капитализации – ставка процентов на инвестиции. Использование данной методики обеспечивает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда)

Предположим, инвестиционная компания вложила капитал в проект, рассчитанный на 3 года и приносящий прибыль 18% годовых, что значительно превышает среднюю прибыль по данной отрасли. Не имея больше проектов со столь высокой доходностью, руководство компании приняло решение: суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, вновь вложить в другой проект, рассчитанный на 4 года, довольствуясь безрисковой ставкой в размере 8%. Так как 4-летний фактор фонда возмещения при ставке 8% равен:

0,08 = 0,222,

1,08⁴ – 1

то общий коэффициент капитализации составит: 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для определения стоимости этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на рассчитанный коэффициент капитализации. За первый год доход составил 1,5 млн.руб., следовательно, стоимость всего потока будет равна: 1,5/0,402 = 3,73 млн.руб. В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит: 3,73*0,18 = 0,6714 млн.руб., а возврат вложенного капитала – 3,73*0,222 = 0,82806 млн.руб. Проверим этот расчет: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (= 1,5 млн.руб.).

В тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), часть текущего дохода следует рассматривать как возмещение инвестиций, а другая часть текущих доходов будет доходом на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было обеспечено как полное возмещение инвестированного капитала, так и получение дохода по нему. В таких ситуациях коэффициент капитализации должен быть увеличен.

При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученной от его перепродажи, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает возврат инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может быть рассчитан как разность между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.

Рассмотрев методы расчета возмещение капитала, мы установили, что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения, которая зависит от продолжительности инвестиционного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Определение стоимости капитала методами остатка является разновидностью метода прямой капитализации и применяются в том случае, когда известны стоимость и требования к доходности здания, сооружений и земли. Если доход от зданий, сооружений или земли превышает ожидаемые размеры, то оставшаяся часть дохода (остаточный доход) относится за счет воздействия другого элемента.

Дата добавления: 2014-01-11