Сравнительный рыночный подход в оценке недвижимости. Его основные методы

1. Метод сравнительного анализа продаж (или, как его называют, метод прямого сравнительного анализа продаж, рыночный метод определения стоимости недвижимости, метод рыночной информации), один из трех основных методов оценки недвижимости, основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Метод базируется на принципе замещения, и при его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

Оценщик, изучив рыночную стоимость проданных аналогичных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различные с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется действовать в следующей последовательности.

Этап 1. Выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов.

Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит оценить их с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что хотя полученная информация относится к объектам, проданным в различное время, но экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

Этап 2. Проверить достоверность информации о сделках. При этом необходимо получить подтверждение достоверности информации от одного из основных участников сделки – покупателя, продавца, риэлтерской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо осторожно оценивать результаты сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети – родители, близкие родственники, супруги; корпорации – их дочерние компании).

Этап 3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов.

Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать их различное местоположение, что вызывает различия в их стоимости.

В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену сопоставимой недвижимости необходимо внести поправки. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов – определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и оцениваемый объект. Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта.

Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При внесении поправок необходимо также исходить из того, как различия в качественных характеристиках будут оценены на рынке покупателем.

Методы определения поправок включают:

Парные продажи.

Парными называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия. Это различие необходимо оценить, чтобы внести соответствующую поправку.

Существуют три основные формы корректировки стоимости: в денежном выражении; в процентах; в общей группировке.

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости. При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета:

· независимый, когда каждая качественная характеристика учитывается самостоятельно, независимо от других характеристик;

· кумулятивная процентная поправка, когда каждая корректируемая характеристика вносится с учетом других характеристик.

Использование независимых процентных поправок предусматривает их алгебраическое суммирование. Результат суммирования, умноженный на цену продажи, составит общую поправку в денежном выражении. Окончательная корректировка стоимости осуществляется сложением или вычитанием общей поправки и цены продажи.

При внесении кумулятивных поправок каждая процентная поправка складывается или вычитается из 100%, результата переводят в доли единицы, т.е. получают коэффициенты. Полученные коэффициенты перемножаются. Результат перемножения является общей поправкой, которая, в свою очередь, умножается на цену сравниваемого объекта. Данное произведение будет являться откорректированной ценой сравниваемого объекта недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-11