Договор аренды

Лекция № 23. Договоры о передаче имущества в пользование

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда
предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Практически по всем вопросам ГК РФ содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается:

· во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;

· во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных
участков и иных природных объектов с учетом особенностей,
которые могут быть установлены специальным законом.

В то же время законом установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.

Объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст.454 ), не могут быть переданы в аренду.

Изолированные жилые помещения, такие как квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, нанимаемые юридическим лицом для проживания граждан, предоставляются им на основе договора аренды, в то время как граждане приобретают их во владение и пользование на основе иного договора - договора найма жилого помещения, правила о котором содержатся в главе 35 ГК РФ.

В арендном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных договор вообще не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607). Последнее правило, разумеется, должно применяться с учетом правил о форме договора, поскольку в ряде случаев ГК РФ допускает заключение договора аренды в устной форме.

Кодекс воспроизводит содержавшееся в Основах гражданского законодательства 1991 г. определение договора имущественного найма (аренды), возводя в общее правило положение о том, что плоды, продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606).

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке аренды более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока. Необходимость регистрации договора в случае аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут быть установлены как самим ГК (например, в отношении аренды воздушных и морских судов - ст. 633, 643), так и иным законом. Если же имущество передается в аренду с условием последующего его перехода в собственность арендатора, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст.609).

В отношении содержания договора аренды в ГК РФ преобладают диспозитивные нормы, оставляющие сторонам возможность выбора модели поведения.

В отличие от ранее действовавшего законодательства ГК не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков аренды, оставляя вопрос о сроке аренды на усмотрение сторон. Однако для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут быть установлены законом (п. 3 ст.610). В самом ГК такой максимальный срок в один год установлен в отношении договора проката (п.1 ст.627). Если же стороны не определили срок аренды в договоре, договор считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия этого следующие: каждая из сторон вправе прекратить договорные отношения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а если в аренду сдана недвижимость, - за три месяца.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Кроме того, арендатор должен быть уведомлен о правах третьих лиц на это имущество. При непредоставлении имущества в указанный в договоре срок либо непередаче принадлежностей и документов, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора (п. 3 ст. 611). При неуведомлении о правах третьих лиц на арендованное имущество ГК РФ предоставляет арендатору по его выбору возможность требовать
уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст.613).

Детально урегулирована ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, которые не были ни оговорены при заключении договора, ни обнаружены арендатором во время осмотра имущества. По выбору арендатора возможно устранение недостатков самим арендодателем либо за его счет, или уменьшение арендной платы, или досрочное расторжение договора. Однако, получив требование арендатора, арендодатель в интересах сохранения договорных отношений на прежних условиях может без промедления заменить имущество аналогичным, но находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить обнаруженные недостатки (п. 1 ст.612).

Возможности арендатора по использованию арендованного имущества определены в ГК очень широко - это и собственно пользование имуществом, и возможность с согласия арендодателя сдавать его в субаренду, в перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог или вносить в качестве вклада (паевого взноса) при вступлении в хозяйственное товарищество (общество) или производственный кооператив (п.2 ст.615). Однако следует иметь в виду, что во всех случаях, когда непосредственное пользование имуществом осуществляет не сам арендатор (за исключением перенайма), ответственным перед арендодателем остается все же арендатор.

Поскольку договор аренды является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате: в статье 614 перечисляются различные формы, в которых может взиматься арендная плата (перечень их существенно дополнен по сравнению с ранее действовавшим законодательством, но исчерпывающим не является), устанавливается ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы, а в статье 619 предусматривается право арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к
арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, вводит аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей статьей614 ограничивается - платежи не могут взиматься вперед более чем за два срока подряд.

Весьма острым в практике арендных отношений является вопрос о пересмотре арендной платы. Правило предшествовавшего законодательства, позволявшее пересматривать размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет, распространялось лишь на некоторые виды арендных договоров. ГК РФ предусматривает возможность сторон пересматривать размер арендной платы по общему правилу не чаще одного раза в год, при этом законом или договором для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества могут быть установлены иные
минимальные сроки (п.3 ст. 614).

Обязанности сторон по содержанию имущества распределяются традиционно для этого договора - капитальный ремонт осуществляет арендодатель, текущий ремонт - арендатор, если иное не установлено законом или договором (ст.616). Также традиционно решен вопрос о судьбе улучшений арендованного имущества - отделимые улучшения принадлежат арендатору, если иное не предусмотрено договором, стоимость неотделимых улучшений возмещается ему в случае, если они произведены с согласия арендодателя (ст.623).

В случае надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен с арендатором на прежних условиях. Суть этого права в том, что при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение должно быть отдано прежнему арендатору. О своем желании заключить новый договор арендатор должен еще до окончания действия договора своевременно письменно уведомить арендодателя. Механизмом, обеспечивающим реализацию арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, является его право вмешаться в отношения арендодателя с другим
арендатором, если, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, он в течение года заключил договор с другим лицом (ст.621). В этом случае по выбору арендатора суд либо переводит на него права и обязанности по новому договору и присуждает ему возмещение убытков, либо только присуждает ему возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Если же по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок и, следовательно, может быть затем прекращен в любой момент любой из сторон с соответствующим предварительным предупреждением (см. п.2 ст.610).

Достаточно подробно в ГК РФ урегулирована субаренда. Установлен общий принцип сдачи имущества в субаренду только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законодательством. В случае досрочного прекращения основного договора (договора аренды) для субарендатора в статье 618 предусмотрено специальное право заключить договор аренды имущества, находившегося в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока договора субаренды на тех же условиях, которые были предусмотрены договором аренды для основного арендатора. Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. Введение ее обусловлено практическими потребностями упорядочения отношений аренды, в первую очередь аренды недвижимости, в ситуации, когда арендатор использует имущество не для собственных нужд, а сдает его полностью или
частично в субаренду. Обоснованием ограничения в этих случаях прав арендодателя может служить то, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субаренды, а также то, что условия, на которых субарендатор “замещает” арендатора, ни в коей мере не ухудшают положение арендодателя. Разумеется, в случае ничтожности договора аренды все договоры субаренды являются ничтожными и подобное право на заключение договора аренды у субарендатора возникнуть не может.

Прекращение договора аренды возможно как по общим
основаниям, предусмотренным в главе 26, так и в результате его расторжения в судебном порядке по требованию одной стороны при нарушении другой стороной ее договорных обязанностей. Перечень оснований для такого расторжения, установленный в статьях 619 и620, достаточно широк и более подробен, чем в ранее действовавшем законодательстве, однако исчерпывающим не является и может быть расширен в договоре. При этом в интересах арендатора установлено, что арендодатель для реализации своего права требовать досрочного расторжения договора должен заранее направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения допущенных им нарушений (ч. 3 ст.619).

В качестве общего правила статья624 предусматривает
возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случаях, когда выкуп предусмотрен в законе, договоре аренды или в дополнительном соглашении сторон. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества, например, ограниченно оборотоспособного имущества, сдаваемого в аренду гражданам и негосударственным юридическим лицам. Выкуп возможен как по истечении срока аренды, так и досрочно, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену.

Итак, договор аренды - один из классических видов договоров, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Дата добавления: 2014-01-11