Особенности упр-я инвест Н

Верхние и нижние границы арендной платы

Арендная плата

Арендная плата – форма эк отншений арнедатора и арендодателя по распр-ю дохода. Созданного в ходе исп-0я арендованного им-ва.

Факторы, влияющие на величину арендной платы (основы арендн платежей):

· Состояние и стоимость Н;

· Местоположение;

· Срок арендных отношений;

· Норма амортизации;

· Ссудный процент (процент по депозитам);

· Вид бизнеса арендатора.

Состав арнедных платежей (по Горемыкину):

1) Возвратная ст-ть:

· Амортизационные отчисления;

· Средства на капит ремонт;

· Налог на имущество

2)Арендный процент (часть прибыли, кот-я м быть получена при обществ исп-ии арендованного им-ва)

3) Земельная рента (Ж. Яцышина) (зависит от местоположения земли, на кот-й стоит дом)

Верхняя граница - максимально возможный ур-нь арендной платы, при кот-м достижимо простое воспроизв-во при средней отраслевой норме прибыли у арендатора (возвратная ст-ть +среднеотраслевая прибыль)

Нижняя граница (=возвратной ст-ти)

Тема: Управление недвижимостью

Управление Н (в узком смысле) – выполнение комплексных операций по эксплуатации зданий и сооруджений, обеспечение сервиса, опр-е условий для сдачи в аренду, создание усл-й для эксплуатации в интересах собств-ка)

Управление Н (в широком смысле) Управленческая деят-ть в интересах собственника в отношении каких-либо из сфер деят-ти, связанных с опред жизн циклом объектоа (замысел, проектир-е, возведение, обращение, потребление, капит ремонт, ликвидация)

3 аспеката упр-я:

1) экономический (упр-е доходами и расх-ми);

2)Юридический;

3) технический (поддержание объекта в норм сост-ии)

Недвижимость:

1)Операционная – Н, занимаемая собственником и исп-я доя ведения сосбств деят-ти;

2)Инвестиционная: исп-ся сосбтвенником в интересах получ-я арендной платы и прироста ст-ти

Упр-е инвест Н:

Исп-е инвестиц Н – ресурс предприятия; подчинено целям деят-ти предприятия. Главная цель предприятия в инвест Н: опр-е потребности в такой Н.

Упр-е операц Н:

1)аудит;

2) внутр аренда.

Эффект упр-е недв-тью предприятия предполагает эффективное исп-е объектов Н, которое даст максималный эффект.Объекты Н в этой связи делятся на:

1) Здания, кот-ми нужно владеть для пользования;

2)Здания, кот-е можно занимать, но не владеть;

3)Здания, кот-е можно иметь в собственности с инвест точки зрения.

Инвест Н – самост актив, нуждающийся в упр-ии для получения максим прибыли и максимизации ст-ти Н.

Основные пок-ли:

Потенц валовый доход –доход, кот-й способен приносить объект Н при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей аренной палты.

Реальный валов доход: скорректриованный с учетом незанятости помещ-й, потреь недобросовестных арендаторов и льгот по арендной плате

Операционные расходы – текущие расходы, необходимые для воспроизв-ва дохода от Н.

Тема: Приватизация государственного имущества

Масштабная приватизация в России чвязана с тем, что гос-во не в состоянии эффективно упр-ть имущ-м. началась в 1986. Приватизация гос им-ва привела к: изм-е стр-ры гос власти, явилась ист-м и двигателем преобраз-й в экон и соц сфере, в своем начале вызвала бурное соц напряжение.

Факторы, повлиявшие на ход приватизации:

· высокийур-нь монополизма;

· огромная площаль страны;

· огромное кол-во объектов Н, кот- х нет в кадастре;

· мощный военно-пром комплекс, кот-го нет в стр-ре;

· дефицит жилых помещений;

· слабо развитые рын инфрастр-ры

В России приватизация идет неравномерно. При увличении объемов приватизации курс рубля падает.

Модели приватизации:

	Коллективистская	Акционерная	Либеральная
Сущность	Выкуп арендованного им-ва труд коллективом	Выкуп крупных предприятий через раздачу акций работникам предприятия	Выкуп небольших объектов Н в частные руки
База экономич отн-й	Собственник: труд коллектв	Собственник: работник предпр-я	Собственник: гражданин
	Передача труд коллективу бесплатно либо со скидкой	Через перобразование предприятий в АО	Раздел ГОм им-ва м-ду гражданами через раздачу ваучеров
Форма собствености	Совместная. общая	Собственность акционеров	Частная собств-ть
Недостатки	Снижение инвестиций в сторону потребления	Продажа акций по заниж цена	Рост соц напряженности
Преим-ва	демократия	Провоцирует технич обновление предприятия	Рост конкуренции, кол-во и кач-во услуг потребителям

Формы продажи гос им-ва:

	Аукцион	Коммерческий конкурс	Инвестиционный конкурс
сущность	Пуличная Продажа Н покупателю, предложившему макс цену без наложения на него обяз-в	Продажа им-ва покупателю, предложившему макс цену с возложением на него опред условий:соцальных (сохранение числа рабочих мест) или инвестиционных (модернизация обор-я)	То же что коммерческий, но гораничения серьезнее
Цели	Быстрая продажа;макс цена	Продажа при соблюдении метных и более широких услй	Треб-ся инвестир-е в объекты Н
Преимуществ назначение для	Небольшие уч-ки	Средние уч-ки	Крупные массивы
Обяз-ва потенц инвесторов	Участие в торгах; внесение залога	Инвестор обязан принять предложение по почте	Инвестор обязан принять особ усл-я
Преим-ва	Немедленное достижение рез-тата гласность	Возм-ть уст-ть условия; у коммерч конкурса существует возм-ть повышения цены и нет необх-ти в соц извещении; в инвест конкурсе участвуют только приглашенные
Недостатки

Модели, принципы построения. Разраб-мые модели д отражать струк-ру спроса и предлож-ния, харак-ную для группы объектов соб-ти, а не для отдел-х объектов. При оценке величин отклонений объектов в группе исп-ся статистические методы. Если большая часть получ-х рез-тов попадает в заранее опред-ный диапазон среднего отклония от реал-х цен продаж по контрольной группе, то кач-во провед-ной оценки счит-ся приемлимым. Критическим значением коэф-та дисперсии счит-ся 20%, если выше, то оценка не состоялась.

Этапы построения модели оценки:

1. Ставиться задача.

2. Провод-ся обслед-ние и анализ рынка (см. принципы).

3. Сбор инф-ции, анализ рынка по 3-м основным группам характеристик:

· общие хар-ки (эк-кие хар-ки на регион-ном ур-не; соц-ные хар-ки на регион-м ур-не, хар-ки окруж-щей природно-антропогенной среды региона и админ-но-правовые (регион-е и общегос-ные));

· хар-ки размещения объекта Н (по земельному участку, по непосред-му окружению объекта Н, по зданиям, сооружениям и улучшениям);

· эк-кие хар-ки объекта Н (затратные, дох-ные хар-ки и хар-ки сравнения продаж).

4. Окончательное построение и калибровка модели.

5. Тестирование модели, контроль кач-ва и уточнение получ-х рез-тов.

Перманентная оценка Н наряду с обеспеч-нием фискальных требований, явл-ся усл-м наилуч-го исп-ния нац-го богатства.

Перманентная оценка Н позвол-т избежать значит-х колебаний её ст-ти при период-кой оценке. Методологической основой налогообл-мой базы явл-ся моделир-ние либо рыночной ст-ти Н, либо арендного дохода от Н. Построение д формир-ся по террит-му принципу.

Основные функции систем массовой оценки Н:

1. Периодическая переоценка Н.

2. Инвентаризация объектов Н.

3. Ежегодное обновление и подтвержд-е знаний о налогооблаг-й ст-ти по объектам Н.

Система массовой оценки д/б постоянно действ-щей с наиб-шей активностью в период переоценки. Периодич-ть д опред-ся динамикой измен-ния цен на рынке Н.

Формы государственного регулирования рынка Н в РФ

Гос-ное управление рынком Н – управление в широком смысле.

Основные цели государственного управления рынком Н в РФ:

1. Декларативная – реализация конституц-х прав граждан и обяз-в на Н им-во.

2. Установление на рынке опред-го порядка и усл-й для работы всем его участникам.

3. Защита участников рынка Н от недобросовенности, мошенн-ва и преступ-х орган-ций и лиц.

4. Обеспечение свобод-го ценообр-ния на объекты Н в соот-вии с площадью и спросом.

5. Создание усл-й для инвестиций, стимулир-щих предпр-кую деят-ть.

6. Оздоровление экол-кой среды.

7. Достиж-ние эк-го роста.

8. Снижение безр-цы, решение жилищных проблем и пр.

9. Справедливое налогообл-ние Н и участ-ков рынка.

Функции государственного регулирования рынка Н:

1. Идеолог-кой и законодат-ной инициативы (программы по развитию Н).

2. Инвестора приоритетной отрасли материального пр-ва, в соц-но-культ-ю сферу.

3. Професс-го учатсника при торговле жилищ-ми сертификатами, гос-ми зданиями и др-ми объектами Н (+земля).

4. Эмитента гос-х и муниц-ных цен-х бумаг под залог Н им-ва.

5. Регулятора, устан-щего правила и нормы функционирования рынка Н.

6. Верхнего арбитра в спорах м/у участниками рынка Н через систему судебных органов.

7. Контролёра устойч-ти и безопасности рынка через систему прав и сделок с Н.

2 формы государственного регулирования рынка Н (2 формы управления прав): путём прямого вмешательства (административное управление) и косвенного воздействия (экономические методы).

Прямое административное вмешательство включает:

· создание норм. базы (законов, постановл-й…), регул-щей функц-ние рынка в центре и на местах;

· отбор и удостоверение статуса профес-х участников рынка Н через системы лицензирования, регистрации, предоставления уполном-ми лицами прав;

· установление обяз-х требований к содерж-нию и кач-ву разл-х видов деят-ти на рынке Н и к его участникам;

· контроль за соблюдением всеми участниками рынка устан-х правил и норм;

· введение запретов и санкций при отступлении от нормат-х требований при совершении сделок с Н имущ-вом;

· поддержание правопорядка на рынке Н. Выкуп в гос-ную соб-ть любых объектов Н для общественных нужд.

Путём косвенного воздействия (экономические методы управления):

· через систему налогообл-я имущ-ва и льгот;

· регул-ние учётной ставки, с помощью выпуска и обращ-ния жилищных сертификатов;

· с помощью предоставления гражданам безвозмезд-х субсидий для жилищ-го строит-ва и субсидий на комм-кой основе;

· с помощью реал-ции гос-х целевых программ;

· амортиз-ная политика;

· внешнеэк-кая деят-ть.

Высшей формой управления на рынке Н явл-ся гос-ное эк-ное программирование, реализ-щее многочисленные цели по управлению гос-ным имущ-вом.

Лекция 17 (22.12.04)

Принципы оценки Н

Теорит-кой основой системного подхода к оценке Н явл-ся принципы, кот-е формир-т наиболее важные внутренние и внеш-ние взаимосвязи объектов Н. Принципы оценки формир-т и опред-т те позиции, с кот-х анализ-ся Н.

При оценке рыночной стоимости обычно применяют (последовательно) 4 принципа (позиции):

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя:

В основе следующие принципы: полез-ти, замещения и ожидания. Полезность – способ-ть конкрет-ной Н удовл-ть потреб-ти пользователя. Н имеет ст-ть только тогда, когда она м/б полезна конкретному соб-ку для реал-ции каких-либо потреб-тей (полит-кие, эстетич-кие и пр.). Соб-ку она полезна, так как арендатор платит. Для дох-ной Н полез-ть выраж-ся в потоке дохода. Если владелец Н сам проживает в ней, то поток дохода опред-ся как рента, кот-ю он м/б получить, если бы сдавал Н.

Принцип замещения – макс-ная цена Н опред-ся мин-ной суммой, за кот-ю м/б приобретен др-й объект аналог-ной полез-ти. Типичный (благоразумный) покуп-ль не заплатит за объект Н больше, чем ст-ть аналог-го объекта один-вой полез-ти на местном рынке. Он не б платить больше, чем стоим-ть строит-ва нового объекта один-вой полез-ти.

Принцип ожидания характ-т точку зрения польз-ля на будущие выгоды и их наст-щую ст-ть. Ожид-ние буд-щих выгод связано с вероят-тью измен-ния величины и харак-ра этих выгод, это все м повлиять на наст-щую ст-ть оцениваемого объекта Н (в основе этого принципа лежит теория стоимости денег во времени).

2. Позиция, отражающая взаимотношения компонентов соб-ти.

В основе лежат след-щие принципы:

· добавочной продуктивности;

· принцип вклада;

· возрастающей полезности и уменьш-ся отдачи;

· принцип баланса;

· экономич-го размера;

· экономич-го разделения.

Добавочная продуктивность (хороший вид из окна): возник-т в рез-те того, что земля позоляет получать допол-ные дох-ды за счёт максим-ции выручки от продажи и мин-ции изд-к. Например, один и тот же магазин, наход-ся на бойком месте, б приносить больше прибыли, чем на периферии. Чем больше доб-я прод-ть, тем дороже соб-ть.

Принцип вклада: вклад – сумма, на кот-ю измен-ся ст-ть Н вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов пр-ва. Причем величина вклада обычно не соотв-т конкретной ст-ти рассм-го элемента (изд-ки на косметич-кий ремонт здания м даже снизить его ст-ть, если реализ-ция ремонта неудачна).

Принцип возрастающей полезности или уменьшающейся отдачи: сущ-ть: по мере увеличения какого-либо рес-са факторов пр-ва, рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Этот принцип соотв-т закону убывающей предельной производительности.

Принцип баланса: состоит в том, что любому типу соб-ти соотв-т оптимальное сочетание факторов пр-ва, при кот-м достигается максимальная ст-ть земли. Если нарушается принцип баланса, то появляются недоулучшения или переулучшения соб-ти. В обоих случаях земля теряет ст-ть из-за неэфф-го исп-ния. Риски по вероятным сделкам с такой Н увелич-ся. Принцип баланса применим не только к отдел-му объекту Н, но и к кварталам, городу и т.п.

Принцип экономического размера: на любом рынке сущ-т оптим-ное кол-во земли, необх-мое для наиб-ее эф-ного исп-ния разл-х типов соб-ти. Оптим-ный размер застройки опед-ся её функциональным назначением (парковка меньшая, чем нужна для магазина, сниж-т рыноч-ю ст-ть магазина; если сильно большая неоправданно увел-ся аренда).

Принцип экономического разделения: имущ-ные права на Н след-т разделять или соед-ть таким образом, чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличивалась. Разделение м примен-ся к след-щим имущественным правам: разделение участков земли (физическое) на более мелкие; разделение по правам польз-ния; по видам имущ-ных прав (совместная аренда); раздел-е по времени пользования (краткоср-е и т.п.).

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка:

В основе лежат принципы: зависимости, соответсвия, предлож-ия и спроса, конкур-ции, принцип изменения.

Принцип зависимости: ст-ть оцениваемой Н завис-т от характера и ст-ти окруж-щих объектов Н, кач-во местополож-ния зависит от соотв-вия участка принятому в данном месте типу землепольз-ния, от его близости к экон-кому центру. Эти характеристики отраж-т местоположение объектов Н. При изменении эк-х связей мен-ся эк-кая среда, соотв-но ст-ть Н м измен-ся.

Принцип соответствия: заключ-ся в том, что максим-ная ст-ть Н возник-т тогда, когда уровень архитектуры, удобств, хар-ра исп-ния Н соотв-т потреб-тям и ожиданиям местного рынка (среди небольших старых домов возвести шикарный особняк). Напрямую с этим принципом связаны: принцип регрессии (опред-т уменьш-ние ст-ти Н при её переулучшении относ-но рыночных усл-й) и принцип прогрессии (ст-ть Н повыш-ся благодаря окруж-щей застройке).

Принцип предложения и спроса: утвержд-т, что цена Н опред-ся взаимод-вием спроса и предлож-ния на аналог-ную Н на данном рынке (но не только этим).

Принцип конкуренции: когда прибыль на рынке превыш-т необх-мый ур-нь для оплаты факторов пр-ва, конкуренция на таком рынке увелич-ся, что приводит к сниж-нию среднего ур-ня доходов.

Принцип изменения: отраж-т факт непостоянства ст-ти Н во времени. Изменение ст-ти происх-т как в рез-те изменения самой Н (реконструкция, внешний износ и пр.), так и за счёт пр-х факторов (кризис, снижение доходов населения…). Результат оценки фиксируется на конкретную дату.

4. Позиция, отражающая точку зрения наилучшего или наиболее эффективного исп-ния Н: это синтез принципов всех групп, кот-е мы рассмотрели выше. Он позволяет оценщику выявить из всех возм-ных вариантов объекта Н наилучший и наиб-ее дох-ный вариант и именно его исп-ть для оценки. Согласно этому принципу участок земли оценивается как свободный (при оценке речь идет о дох-ти непосред-но зем-го участка, а затем о дох-ти всего объекта Н). При этом учит-ся только те варианты исп-ния объекта, кот-е соотв-т тем нормам, кот-е обеспеч-т наивысш-ю ст-ть объекта Н. Выбир-ся вариант исп-ния зем-го уч-ка, при кот-м объект Н м/б продан по наивысшей цене. Если же строение уже имеется на участке, то оценщик опред-т увелич-ть рыночную ст-ть земли за счёт доп-го строит-ва или уменьш-ть за счёт сноса строит-ва.

Планирование месторасположения коммерческой организации

Решение о выборе месторасп-я бизнеса явл-ся стратегич-ким. Объектвиную основу размещ-ния составляет террит-ная неоднород-ть прир-х и эк-ких усл-вий в пространстве. Экон-кая неоднород-ть простр-ва возник-т в рез-те комбинации след-щих факторов:

· различной интенсивности потреб-ния тех или иных видов прод-ции или услуг;

· неодинакового распределения рес-сов;

· неполной мобильности факторов пр-ва (сырья, трудовых рес-сов, Н и т.п.);

· различных транспорт-х расходов на поставки сырья и распред-ние готовой прод-ции;

· особ-ти местного законодат-ва;

· инфраструкт-х усл-й.

Задача при выборе местоположения: согласовать предъявл-мые к данному месту требования с реальное сущ-щими и прогнозир-мыми усл-ми его расположения. При определении местоположения Н: сначала общий выбор зоны макрораспред-ния (региона, округа, района) без относительных хар-к на местности, затем опред-ся микрохарактеристики. Выбор наиб-ее эф-го месторасп-я осущ-ся послед-ной разработкой альтернативных вариантов размещения фирмы и ее подразделений (географ-кое прост-во и способы оформления размещения).

Критерии и факторы выбора месторасположения: основная цель выбора месторасположения: найти место, где м получить больше прибыль при прочих равных усл-х (максим-ть прибыль). Максимум прибыли – главный критерий, он м/б дополнен.

М/б и неэкономические критерии: полит-кое влияние, стабил-ный рост и надежность предприятия, научно-технич-кая политика, соц-ная и эк-кая стабильность, престиж и сохранение самостоят-ти фирмы.

В зависимости от особ-тей техн-го процесса размещение произв-х орган-ций тяготеет либо к источникам сырья, либо к рынкам сбыта прод-ции. Если произв-ный процесс увел-т массу исход-го сырья, то его целесообр-ние размещать к рынку сбыта и наоборот (добыча нефти, руд, рыбы).

Выбор месторасположения опред-ся не только транспортными расходами, а, как правило, целой совок-тью факторов, действ-щих в разл-х направлениях. Выбор месторасположения должен осущ-ся с учетом перспектив развития технологий, сырьевых рес-сов и т.п.

Факторы месторасположения бизнеса:

1. Заготовительно-ориентированные факторы:

· зем-ные участки;

· сырьё, вспом-е и производ-ные материалы;

· трудовые рес-сы (оценив-ся потенциал рабочей силы: ур-нь жизни и пр.).

2. Факторы, ориентированные на изготовление (особ-ти почвы и климата, технич-кие и инфраструк-ные особ-ти);

3. Факторы, ориентированные на сбыт (потенциал сбыта, струк-ра населения, покупательная способ-ть, конкур-ция, пути сообщения, деловые контакты и т.п.).

4. Факторы, устанавливаемые государством или местными органами власти:

· система хозяйствования;

· хоз-ное и торговое право;

· лицензионные и сертиф-ные нормы;

· усл-я перевода кап-ла и прибыли;

· юрид-кие требования к учред-ным док-там, отчётности, бюджетному контролю и аудиту;

· трудовое законодат-во;

· риск изменения хоз-ного устройства;

· риск ограничения деят-ти предприятия;

· регулирование пересечения границ;

· меры по защите окружающей среды.

Методы принятия решений о месторасположении бизнеса:

Решения осущ-ся путём оценки альтернативных пунктов размещения фирмы и степени достижения поставленных предпр-лями целей на основе относ-ных критериев. В основном примен-ся частичные и общие модели.

Частичные модели включ-т один или два фактора расположения. Общие модели объед-т совок-ть или опред-ную комбинацию одноврем-но действ-щих факторов.

Частичная модель транспортных издержек Вебера: затраты на перевозку приним-ся пропорц-но удалённости предприятия от пунктов заготовок и поставок. Модель позволяет выбрать такое месторасположение фирмы, кот-е обеспечит мин-цию транспортных изд-к.

Общие модели: примен-ся метод анализа полезности, лежащая в основе метода система целей явл-ся многомерной. Альтернативные варианты расположения оцениваются по степени достижимости отдельных критериев. По таким вариантам опред-ся доход или прибыль, после взвешивания по кажд-му критерию разраб-ся шкала и устан-ся мин-ные требования по каждому фактору месторасположения. Шкала выбирается таким образом, чтобы м/б внести рез-ты оценки всех факторов (экон-х и неэкон-х) в одно решение. Это осущ-ся путем задания оценочных норм, причём для каждой цели по каждому фактору для разл-х пунктов расположения придаётся одно и тоже значение. Общая полезная ст-ть цели для альтерн-го варианта месторасположения получ-ся путём умножения единичных целевых значений на относит-ные целевые веса и сложение полученных рез-тов. Предпочтение отдаётся тому варианту, кот-й имеет наиб-ю полезн-ю ст-ть.

Вариант разработки шкалы ценности общей модели:

1. Климат.

2. Площадка и местность.

3. Транспортные ср-ва.

4. Водоснабжение.

5. Энергоснабжение и ср-ва связи.

6. Удаление отходов.

7. Кадры.

8. Бюджетные и правовые положения.

9. Условия жизни.

Дата добавления: 2014-01-11