Управление объектами инженерной инфраструктуры как естественно-монопольной сферы, где возможности конкуренции ограничены

Специфика жилищно-коммунальной сферы такова, что в современной финансово-экономической ситуации ее нормальное функционирование, с одной стороны, невозможно без ее административного подчинения муниципальным органам управления, т.к. поддержание жизнедеятельности города и населенных пунктов – это одна из основных задач муниципального управления. С другой стороны, - необходимо сделать так, чтобы муниципальные органы не обладали бы монопольной властью в данной сфере. Рассмотрим отдельно проблемы управления и функционирования жилищной сферы, и отдельно проблемы управления в отраслях ее обслуживающих.

В жилищной сфере к настоящему времени произошло разграничение функций владения, управления и хозяйствования через обособление функций заказчика и подрядчика работ. Повсеместно созданы Единые службы заказчикам. Всего их по России насчитывается около 3 тысяч. Муниципальное учреждение «Дирекция Единого Заказчика» («ДЕЗ») занимается оперативным управлением муниципальной собственностью. Принцип его действия таков: службы заказчика города составляют планы будущего года, предварительно прорабатывая их с подрядчиками и производителями жилищно-коммунальных услуг, затем согласовывают их с местной администрацией и утверждают в представительном органе муниципального образования и в Департаменте Управления ЖКХ – областной Дирекции Единого Заказчика. Областной Департамент формирует сводный коммунальный бюджет, согласовывает их со всеми структурными подразделениями Администрации области и представляет для утверждения Областной Думе.

Коммунальный бюджет – основной документ, по которому финансируются работы в сфере ЖКХ. В нем учтены доходы, полученные от всех потребителей коммунальных услуг (населения, предприятий, организаций), ассигнования бюджетов всех уровней и расходы поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, происходит разделение функций владения – управления и хозяйствования, т.е. возникает цепочка: собственник (муниципалитет) – заказчик (Управляющая компания «ДЕЗ») – подрядчик (поставщик жилищно-коммунальных услуг). На местах вместо жилищно-эксплутационных контор сформировались прообразы управляющих компаний – Службы Заказчика. Сегодня более 70% жилищно-коммунального фонда обслуживаются такими структурами.

Разграничение функций послужило основой для формирования договорных отношений и перехода к конкурсному отбору подрядных организаций. Тенденция такова, что среди предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда, постоянно растет доля частных компаний. Так, в Кемеровской области 22,5% жилищного фонда обслуживается предприятиями частной формы собственности, в Волгоградской области – 59,5%, а в самом Волгограде – 100% Обслуживание жилищного фонда передается также частным вновь созданным предприятиям и предприятиям, образованным на базе муниципальных унитарных.

Общая динамика такова, что монополия государственных и муниципальных предприятий в этом секторе нарушена, и сегодня начинается ее следующий этап – демонополизация сферы управления жилищным фондом. На рынок выходят частные управляющие компании, которые также начинают конкурировать между собой. Этот опыт пока не стал массовым, но бесспорно, он развивается.

Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:

– благоприятные и безопасные условия проживания;

– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;

– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Обслуживание – выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.

Ремонты – работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.

Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.

После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

– управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерацииобщее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Полномочияобщего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в частности, по использованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) вытекают из права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

При выборе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме непосредственного управления ими в таком доме договорные отношения собственников помещений с другими физическими и юридическими лицами возникают у них непосредственно.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Однако договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является одной из правовых форм, позволяющей собственникам помещений в многоквартирном доме управлять этим домом.

ТСЖ может быть создано также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Для ТСЖ характерно демократическое самоуправление. Это означает, что основные решения в отношении общего имущества принимаются всеми собственниками совместно на общем собрании. Для исполнения решений избирается правление, подотчетное общему собранию, деятельность которого контролируется ревизионной комиссией, также отчитывающейся на общем собрании. Именно собственники квартир, но не каждый в отдельности, а все вместе, являются главными в ТСЖ.

ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющей полученную прибыль между членами (участниками). Оно создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено уставом ТСЖ) и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем полученная прибыль не подлежит распределению между членами ТСЖ. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;

2) доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

Таким образом, в настоящее время управление государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляется преимущественно органами государственной власти и местного самоуправления. Но разделение функций способствует, помимо развития конкурентных отношений, прекращению практики выполнения органами власти хозяйственных функций по управлению жилищным фондом. Ныне сложившаяся монополия муниципальных служб заказчика (в виде «ДЕЗ») будет нарушена частными управляющими компаниями, которым на конкурсной основе может быть передан муниципальный жилищный фонд по договорам возмездного оказания услуг. Правовая база для такой модели управления уже сформирована и продолжает дорабатываться.

В рамках Федеральной Целевой Программы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» ожидается, что в течение срока ее реализации не менее половины муниципальных предприятий, управляющих муниципальным жилищным фондом, будут акционированы. Жилищный Кодекс предусматривает право ТСЖ заключать, наряду с договорами на содержание и ремонт жилья, договоры на управление общим имуществом с любым гражданином или организацией независимо от формы собственности. Таким образом, применительно к жилищной сфере можно говорить о значительном развитии механизмов управления с участием частных структур и утверждать, что в перспективе эти механизмы получат дальнейшее развитие.

Что же касается естественно-монопольных сфер, таких как тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, то здесь опыт преобразований пока незначителен и неоднозначен.

Следует отметить, что если в жилищной сфере перспектива связана, в основном, с предприятиями малого бизнеса, то в сфере управления коммунальной инженерной инфраструктурой наблюдается противоположная тенденция. В основном на рынок данного вида услуг выходят такие крупные компании, как ОАО «Российские коммунальные системы», «Российские коммунальные инвестиции» и другие. Это объясняется необходимостью крупных финансовых инвестиций в развитие коммунальных систем, которые могут обеспечить далеко не каждая компания.

Дата добавления: 2014-01-11