Субъекты права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения

Юридические признаки.

Это, прежде всего, общие признаки любого договора жилищного найма - консенсуальность, возмездность, двусторонне обязывающий и целевой характер.

Особые признаки договора коммерческого жилищного найма:

1) По основаниям возникновения - он является свободно заключаемым.

2) Его материальные объекты - жилые помещения любой формы собственности, размер определяется договором.

3) Особый субъектный состав: наймодателем может быть собственник любой формы собственности, включая субъектов частной собственности, т.е. граждане и юридические лица, а нанимателями - любые граждане по их свободному волеизъявлению.

4) Размер оплаты определяется соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 682 ГК закон может установить верхний её предел.

5) В случае неоплаты в течение 6 месяцев предусмотрено расторжение договора (ст. 687) и выселение без предоставления другого жилого помещения.

6) Особенности правового регулирования - в отличие от социального жилищного найма для этого договора действует приоритет норм ч.2 Гражданского кодекса РФ перед жилищным законодательством.

7) Договор является срочным. Если в договоре срок не указан, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).

Договор аренды жилых помещений.

1). Главная особенность этого договора - участие в качестве нанимателей только юридических лиц.

2). По этому договору могут предоставляться не только совместно правомочия владения и пользования, но и отдельно правомочие пользования жилым помещением.

3). Объектом могут быть жилые помещения любой формы собственности, причем размер арендуемых жилых помещений не регламентируется.

4). Размер платы за жилые помещения устанавливается договором.

Жилые помещения, арендуемые юридическими лицами, должны также как и в других договорах жилищного найма использоваться строго по целевому назначению: для проживания граждан. Не допускается передача в аренду заселенных домов государственного и муниципального фондов. Это возможно только с согласия всех проживающих в этом доме совершеннолетних граждан.

Рассмотрим подробнее договор социального найма жилого помещения, т.е. найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, поскольку значительная часть граждан удовлетворяет свои жилищные потребности по этому договору.

Это прежде всего наниматель, т.е. это лицо, с кем заключен договор.

Наряду с нанимателем субъектами права на жилые помещения являются проживающие совместно с ним челны его семьи, они так же имеют права на жилую площадь, т.е. «пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору» (п.2 ст. 672 ГК).

Понятие члена семьи (ст.69 Жилищного Кодекса).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к членам семьи нанимателя относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети, родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Отсутствие прописки, регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод граждан, включая и права на жилище, как и наличие прописки (регистрации) само по себе не создаёт права пользования жилым помещением (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.1995).

Наличие права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения определяется одним критерием - является ли гражданин нанимателем либо членом семьи нанимателя, проживающим с нанимателем.

Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как и наниматель. Это касается размера жилой площади, а также равенства голосов нанимателя и совершеннолетних членов семьи при решении вопросов вселения других лиц в занимаемое жилое помещение, обмена и др. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязанностям, вытекающим из договора социального жилищного найма.

От членов семьи нанимателя надо отличать лиц, проживающих в жилом помещении (даже при наличии прописки - регистрации), но не имеющих самостоятельного права на жилое помещение. Это поднаниматели и временные жильцы.

Поднаниматели (ст.685 ГК, ст.ст. 76-79 ЖК) – это лица, состоящие с нанимателем в договоре поднайма, который заключается при согласии всех совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя. Требуется соблюдение нормы жилой площади, разрешение наймодателя, согласие соседей, если в поднаём сдается комната в коммунальной квартире. Договор поднайма является возмездным.

Временные жильцы (ст.680 ГК, ст. 80 ЖК) – это лица, проживающие в жилом помещении без договора и поселенные на небольшой срок (до 6 месяцев) без взимания платы. При их поселении требуется уведомление наймодателя. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя или любого совершеннолетнего члена семьи.

Дата добавления: 2014-01-13