Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Последствия признания сделки недействительной

Двусторонняя реституция: восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возвращением друг другу всего переданного и полученного;

Односторонняя реституция: добросовестный участник получает все, что ему принадлежало, недобросовестный - теряет все (в доход государства);

Никакой реституции - при умышленных действиях обеих сторон все переходит в собственность государства.

-3-

В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется правовой статус объекта и каждое такое изменения является операцией с недвижимостью.

Типы операций с недвижимым имуществом:

Со сменой собственника: к упля-продажа, наследование по закону или по завещанию, дарение, реализация обязательств (залог или долги), приватизация, национализация, оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением, изъятие земельного участка и снос строения, обмен и мена.

С изменением состава собственников: акционирование, изменение состава с разделом имущества, изменение состава субъектов при ликвидации предприятия, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости, расселение, вступление в кондоминиум.

С добавлением иных с убъектов прав: инвестирование средств, строительство, реконструкция, передача в доверительное управление, аренда, наем, поднаем, перенаем, передача в хозяйственное ведение, оперативное управление, передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование, введение и снятие сервитутов, бронирование, страхование.

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права соб­ственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание — обмен ресур­сами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-пе­редачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обя­зательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороной убытков.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество.

Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то про­давец должен сообщить об этих недостатках покупателю и зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связа­но с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторже­ния договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков.

Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки. Цена недвижимости — денежное выражение стоимости недвижимости, синтези­рующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конк­ретной сделки.

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав: продается сам объект, продается право арендатора, продается право пользования, продается право арендодателя. Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи: индивидуальные сделки (с участием посредника); публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аук­циона или конкурса. Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему макси­мальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различа­ют аукционы открытый и закрытый.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем макси­мальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — со­циальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инве­стиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осущест­вляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта

Аренда. Сделки аренды подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его дей­ствия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сто­рон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок, не менее 3 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии во­зражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопре­деленный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Собственник — физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации.

Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имуще­ства. Принято разграничивать общую и чистую ренту. Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю вы­плачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расхо­ды несет арендодатель.

Принято различать краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную аренду. В случаях с краткосрочной арендой величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавли­вается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно через пять лет.

Выделяют также процентную ренту, суть которой состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, разбивается на две части: постоянную (которая состав­ляет около 80 % от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая представляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сде­лок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды — на рынке коммерческой недвижимости.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

Договор включает в себя: реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания); преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе; предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; срок и условия передачи объекта недвижимости; цену и порядок расчетов; права и обязанности сторон; ответственность сторон; порядок изменения условий и расторжения договора; форс-мажорные обстоятельства; заключительные положения; приложения (схемы, справки и т.д.).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемопередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Обменом называется:

• операция (сделка по договору) между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;

• операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования на право собст­венности, с регистрацией сделки и права собственности.

Мена. В этой сделкекаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передаетили обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. В сделке дарения, одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Рента – обременение недвижимого имущества, которое передаётся вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом. Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с ижди­вением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. К этому ви­ду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) переда­ча в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексовдолжно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом, который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

 

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Тема 5. Характеристика юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды | Тема 7. Понятие стоимости недвижимости и независимой оценки
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-13; Просмотров: 537; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.024 сек.