КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания
Метод срока жизни. Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст. Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать. Физическая жизнь - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (надёжность, долговечность). Это период времени от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса. Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов). Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Рассчитывается на основе хронологического возраста с учётом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста. Оставшийся срок экономической жизни – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Задача оценщика — определить эффективный возраст здания Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни. Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты). Корректировка производится по простой формуле:
ТС - СЗ - Д, где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, Д — износ. -5- Четвертый этап; определение стоимости земельного участка. Стоимости земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов: · Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже. · Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект. · Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю. · Цена = R/I = рыночная доходность/уровень доходности · Рыночная цена-100 тыс., затраты на строительство-70 тыс., прибыль 20% от 70 =14. · Цена земли:100-70-14=16 · Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли. · Метод нормативной цены земли
Дата добавления: 2014-01-13; Просмотров: 599; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |