Контрольной работы 3 страница

Приведенная площадь квартиры — устаревшее понятие, которое сейчас заменено на понятие «общая площадь квартиры» и означает суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры с уче­том лоджий, балконов, веранд, террас. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими понижающими коэф­фициентами: для лоджий Ц 0.5, для балконов и террас Ц 0.3, для ве­ранд и холодных кладовых Ц 1.0.

Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Принадлежности жилых комнат — см.: Вспомогательные поме­щения квартиры.

Принципы оценки объектов недвижимости — методические пра­вила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позво­ляющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность — добросовестное, открытое и непрерывное владение объектом недвижимости как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом как своим собственным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобретает на него право собственности.

Проектно-сметиая документация — совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны — финансовый план, который используется для стоимостной оценки буду­щих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоставлен­ные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предло­жения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кре­дитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.

Процентный риск — риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипо­течные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Прямая (чистая) продажа — продажа, при которой в квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Это луч­ший вариант для покупателя, при котором вероятность срыва сделки минимальна.

Публичные записи — поддерживаемая государством система до­кументов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование — исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сер- витутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Расселение — аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подоб­рать 2 — 5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО — покупателю приходится вначале выкупать «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены.

Расторжение договора найма жилого помещения — наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расчет стоимости — изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимо­сти недвижимости как материального объекта с использованием соот­ветствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денежном выражении.

Регистрация недвижимости — это совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учре­ждениях и документах кадастра, включая при необходимости процеду­ру кадастровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Регистрационный округ — территория, на которой действует уч­реждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие округа создают­ся субъектами РФ в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Реестр частной собственности — составная часть реестра собст­венности, представляющая собой банк данных о собственниках (физи­ческих и юридических лицах) и об объектах частной собственности — предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях — на определенной территории.

Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Реституция — восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение объекта недвижимости законному вла­дельцу.

Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор, инвестируя в недви­жимость, не получит ожидаемых доходов.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с недви­жимостью.

Рынок — это:

— совокупность отдельных сегментов потребителей, которые диф­ференцируют покупательский спрос и формируются в результате ком­плексного взаимодействия экономических, демографических, социаль­ных и психологических факторов;

— сфера экономики, в которой совершается процесс товарного об­ращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

— совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы то­варов, произведенных в различных областях экономики;

— система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъек­тов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

— сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабо­чей силы и других факторов производства.

Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объ­екты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объ­екты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Рыночная арендная плата — текущая ставка аренды, установив­шаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость — цена, выраженная в деньгах или в денеж­ном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом не один из них не находится в стесненных обстоя­тельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наи­лучших интересах. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущест­венного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рын­ке, причем:

1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.

2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности.

3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества или искажений.

4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуж­дения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления.

5. Оплата сделки производится теми способами, которые соответст­вуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не от­веденном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Световой карман — это помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль свето­вого кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от кори­дора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестничную клетку.

Световой фонарь — это остекленная конструкция покрытия для освещения лестничной клетки или внутреннего дворика.

Сделка — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя­занностей.

Сегмент рынка — это:

— совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов;

— часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономи­ческому поведению группой покупателей.

Секция жилого здания — часть здания, квартиры которой имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридо­ров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. м.

Сервитут — право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сколько квартир можно иметь в собственности — закон не ограничивает количество имущества, которое может находиться в собствен­ности граждан (ч. 2 ст. 213 ГК РФ). Граждане вправе владеть любым количеством квартир, однако быть зарегистрированными только по од­ному месту жительства. За квартиры, в которых не зарегистрирован никто, оплата жилищно-коммунальных услуг взимается без дотаций города.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и соору­жений является основой для:

— определения размера капитальных вложений;

— финансирования строительства;

— формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

— расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

— оплаты расходов но приобретению оборудования и доставке его на стройки;

— размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчет­ность, оценка финансовой деятельности застройщиков и подрядчиков. Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стоимость вво­димых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стои­мости строительства служат:

— проект и рабочая документация, включая чертежи, пояснитель­ные записки;

— ведомости объемов строительных и монтажных работ;

— спецификации и ведомости на оборудование;

— основные решения по организации строительства;

— действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

— отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

Сметные нормативы — обобщенное название комплекта смет,

норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей хозяйства. Сметные нормативы подразде­ляются на следующие виды: федеральные (общереспубликанские); ве­домственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нор­мативная база пользователя. В совокупности с ч. 4 СНиП «Сметные нормы и правила», содержащей в своем составе основные правила раз­работки и применения сметной стоимости строительства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирова­ния в строительстве.

Сметные цены — применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изделия и конструкции; цены на работу строительных машин и механизмов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Совместная собственность супругов — вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недвижимом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Собственность (объект собственности) — все, на что распространяется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом — это соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы производится передача права собственности.

Спрос — базовое экономическое понятие, определяющее количест­во товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене.

Ставка налога — это ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Стартовая цена — минимальная цена, установленная за собственность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу.

Стоимость недвижимости — это затраты капитала (включая на­кладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материалы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой:

1. Сумму денег, товара и услуг, на которые недвижимость может быть обменена.

2. Нынешнюю ценность будущих прав на доход или благо, давае­мые недвижимостью.

Стоимость первоначальная — сумма затрат на приобретение объ­екта недвижимости, которая складывается из затрат на строительно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с со­держанием органов технического надзора за капитальным строительством.

Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула — перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию.

Страховая стоимость — это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков.

Строительный адрес — адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, когда дому присваивают более привычный почтовый адрес. Строительный адрес обычно состоит из трех частей: названия строительного района (возможно, улицы), номера квартала (необязательно), номера корпуса (владения).

Настоящим строительным адресом можно считать адрес, указанный в правоустанавливающих документах. Иногда строительные организации делают свои добавления (напр. 2 очередь). В официальных документах должен присутствовать официальный строительный адрес, а все остальное — это уточнения типа «шестикомнатная квартира с большой кладовой», которые годятся только для переговоров.

Субаренда — передача части арендованного объекта недвижимо­сти в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субподрядчик — это строительная организация, производящая какие-либо работы на объекте (например, разводку внутренних комму­никаций и установку сантехники). Обычно имеет договорные отноше­ния с Генподрядчиком, который в оплату работ и материалов передает квартиры.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) — собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и исполнительной государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления.

Схема зонирования — составная часть генерального плана и про­ектов планировки и застройки населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости.

Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Текущая отдача — отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, пред­ставляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация — документация, разработанная тендер­ным комитетом и содержащая техническую и коммерческую части. Техническая часть тендерной документации представляет собой:

— описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его ос­новные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструк­туры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

— информацию о проведении и результатах инженерных изыска­ний на строительной площадке объекта;

— технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительную часть, включая чертежи с объем­но-планировочными решениями, водоснабжение и канализацию, ото­пление и вентиляцию, электротехнические работы, газоснабжение, сла­боточные системы, описание и основные характеристики технологиче­ского оборудования, а также требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков постав­ки; условий платежа и графика платежа; источника финансирования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или рос­сийской строительной организацией работ в соответствии с представ­ляемой офертой в случае выигрыша ею торгов. По усмотрению тендер­ного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности.

Техническая документация (согласование) — для обеспечения жилых домов водой, электроэнергией, канализацией и отоплением в городе существует масса объектов и организаций, которые их обслу­живают. Очевидно, что все эти объекты имеют ограниченную мощ­ность и вовсе не факт, что «строительство небольшого домика на 100 квартир в обжитом квартале» не приведет к ситуации, когда этот домик останется без какого-либо из перечисленных благ цивилизации. Если это случится, то дом будет стоять, а жить в нем будет нельзя и всех но­вых собственников придется ставить в очередь на улучшение жилищ­ных условий.

Типовой проект — в основном это дома из железобетонных конструкций, выпускаемых местными домостроительными комбинатами (ДСК). Типовой, в данном случае, говорит о том, что дома, построен­ные из изделий конкретного ДСК, отличаются друг от друга, кроме ме­сторасположения, только ограниченным набором вариантов планировок.

Титульный список — перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства, сроки начала и окончания работ).

Улучшенная планировка — это квартиры, которые немного лучше «хрущевских» или немного хуже «новых планировок». Принципиаль­ное отличие: кухня 6 — 8 кв. м, санузел раздельный, комнаты проход­ные. К такому типу относятся квартиры, построенные для малочисленных семей, которые в свою очередь могут иметь кухню без окна.

Условный номер квартиры — появляется при составлении шахматки (квартирографии), необходим для идентификации квартир, ис­пользуется в договорах (двухкомнатная квартира условный № 234Е). Бывает, что условный номер квартиры совпадает с тем номером, кото­рый присвоило БТИ (фактическим). Основные причины несовпадения условного и фактического номеров квартиры: БТИ начало присваивать номера квартирам с другого конца здания; в доме есть объединения квартир, зарегистрированные как одна квартира; в процессе строительства у дома появились дополнительные этажи.

Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оцен­щика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости.

Финансирование недвижимости — использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование — в период создания объекта недвижимости и долгосрочное — финансирование приобрете­ния объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Хрущевская планировка (хрущевка) — так обозначают квартиры, построенные преимущественно в 1960 —70-е гг., по серийному проекту времен Н.С. Хрущева. Принципиальное отличие: маленькие кух­ни — 6 кв. м, смежные комнаты, санузел совмещенный, квартиры рас­положены в 5-этажных домах. В настоящее время такие дома в большинстве отслужили свой срок эксплуатации (30 лет).

Цена без учета оформления — это цена квартиры без учета стои­мости нотариального оформления и государственной регистрации до­говора отчуждения.

Цена фиксированная — это цена квадратного метра общей площа­ди, как правило, выраженная в рублевом эквиваленте долларов США, которую ни одна из сторон ни при каких обстоятельствах в период дей­ствия договора не может изменить в одностороннем порядке, т.е. вы в момент заключения договора твердо знаете, сколько вы должны запла­тить. Ссылки на удорожание строительства, инфляцию и прочие при­чины возрастания цены (заметьте, что никто и никогда не говорит об удешевлении строительства и снижении цены) делают цену договора неопределенной и теоретически зависящей от понятия разумности продавца. Изменение цены квартиры в целом в результате несовпадения проектной площади с фактической является практически правилом: в результате цена квартиры увеличивается или уменьшается, исходя из стоимости квадратного метра. Поэтому правильнее всегда говорить о фиксированной цене одного квадратного метра общей площади. Ино­гда цена квадратного метра зависит от сроков платежей (чем раньше платите, тем дешевле). В этом случае за фиксированную цену квадрат­ного метра принимается сумма всех взносов, деленная на общую пло­щадь квартиры.

Чердак — это пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Шахматка — представляет собой лист бумаги, на котором нарисо­ваны клеточки с номерами квартир. Очень важный документ, необходим для учета продаж и страхует от последствий в виде двойных про­даж по невнимательности. На руки дольщику не выдается, копии для внешнего использования не снимаются. Учет ведется с помощью закра­шивания и надписывания. На сегодняшний день это наиболее распро­страненная и удобная форма учета продаж квартир.

Шахта для проветривания — защищенное вентиляционной решет­кой полое вертикальное пространство на всю высоту здания с горизон­тальным сечением не менее 1/30 общей площади всех проветриваемых квартир на этаже.

Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, зарегист­рированное на территории Российской федерации, имеющее права за­казчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную доку­ментацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а так­же юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, час­тично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию.

Эскроу — подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскроуслуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересе­чения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

Этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Этика оценщика недвижимого имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества.

Юридический кадастр — систематизированный и поддерживае­мый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.

Дата добавления: 2014-11-06