Тема 2: Правовое и законодательное регулирование оценочной деятельности в оценке сейсмостойких зданий и сооружений

План лекции:

1. Законодательно-правовая основа по оценке недвижимости

2. Виды операций с недвижимостью

3. Законодательно-правовая и нормативная основа по земле в РК

Законодательно-правовая основа по оценке недвижимости.

Определение стоимости недвижимости является аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки.

Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей. При этом выделение и измерение конкретных элементов внутренних и внешних экономических связей объекта оценки выполняется с помощью принципов оценки, представляющих систему взглядов для рассмотрения объекта оценки с разных точек зрения. Другими словами, принципы оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется положение объекта на рынке.

Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта оценки с нескольких позиций:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя,

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности,

3. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности.

Виды операций с недвижимостью.

Основными видами сделок с недвижимостью являются: аренда, залог, наследование, дарение, купля-продажа, доверительное управление, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, постоянное и временное пользование. Все перечисленные виды операций с недвижимостью требуют наличия оценочной стоимости. Остановимся более подробно на некоторых из видов сделок /12, 13/.

Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, их часть, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество во временное пользование за заранее обговоренную в договоре плату. Право сдачи в аренду принадлежит его собственнику.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Субаренда – аренда имущества у арендатора, т.е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Купля-продажа – это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др. особые условия. В какой бы форме не совершались сделки с имуществом, обязательно должна присутствовать дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация, подразумевающая права, ограничения, сделки.

Государственной регистрации подлежат права собственности, вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда/10/.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит организация - Центр технической инвентаризации на территории регистрационного органа по месту нахождения недвижимого имущества.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Единый государственный реестр прав, дела право устанавливающих документов и книга учета документов являются вечными. Их уничтожение, а также изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаетс я /9/.

Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного им продавца и представить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя должнику (залогодателю). Или, ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Доверительное управление имуществом применяется в отношении неплатежеспособных предприятий, имеющих какой-либо государственный процент акций /11, 14/. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя доверительного управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, переданное в доверительное управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.

Страхование производится на случай его утраты (гибели), недодачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе. Либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя, выплатить страховое возмещение (в пределах оговоренной договором суммы). Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого интереса договор недействителен.

В залог может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество имущества. Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

Ипотека – это разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений). Ипотека характеризуется фактическим пользованием залогодателем имущества с обязательной регистрацией залога в государственных органах.

Ипотечное кредитование под залог недвижимой собственности является довольно распространенным и часто используемым залогодателями финансовым инструментом. В Республике Казахстан правовая база ипотечного кредитования основывается на Указе Президента РК, имеющем силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в котором содержатся общие принципы и положения правового регулирования залоговых правоотношений между залогодержателем и залогодателем. Предметом залога может быть предприятие, здание, сооружение, квартира, земельный участок. В залог может быть принят земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве землепользования. Земельный участок может быть использован в соответствии с целевым назначением в качестве самостоятельного участка.

Законодательно-правовая и нормативная основа по земле в РК

1. Подразделение земельного фонда по целевому назначению

2. Подразделение земельного фонда по природным условиям

3. Принципы земельного законодательства

4. Понятие кадастр и категории земельного кадастра:

- градостроительный кадастр

- земельный кадастр

Для определения оценочной стоимости земель и земельных участков остановимся на категориях и зонировании земель, законодательных основах земельного права, права землепользования в Республике Казахстан.

По Закону РК «О земле» от 24.12.2001г №152 – II весь земельный фонд РК по целевому назначению подразделяется на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3. земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4. земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

По природным условиям на территории РК выделяются следующие зоны:

1. лесостепная;

2. степная;

3. сухостепная;

4. полупустынная;

5. пустынная;

6. предгорно-пустынно-степная;

7. субтропическая пустынная;

8. субтропическо-предгорно-пустынная;

9. среднеазиатская горная;

10. южно-сибирская горная.

Земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности. Земельные участки могут находиться также в частной собственности на установленных законом основаниях [5,6]

Принципы земельного законодательства

Земельное законодательство в Республике Казахстан основывается на следующих принципах:

1) целостности, неприкосновенности и не отчуждаемости территории РК;

2) сохранения земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности народа РК;

3) рационального использования земель;

4) обеспечения экологической безопасности;

5) целевого использования земель;

6) приоритета земель сельскохозяйственного назначения;

7) обеспечения информацией состояния земель и ее доступности;

8) государственной поддержки мероприятий по использованию и охране земель;

9) предотвращения нанесения ущерба или устранения его последствий;

10) платности использования земли.

Понятие кадастр и категории земельного кадастра

Кадастр. Термин «кадастр» широко используется в мировой практике и в настоящее время земельный кадастр ведется во всех странах мира. Кадастр неразрывно связан с понятием учета, оценки, состояния и использования различных природных ресурсов, инженерной деятельности, экологии и характеризуется выделением внутренне однородных по своим условиям территориальных единиц, картографированием и составлением описания количественных и качественных характеристик этих единиц.

В зарубежной практике понятие кадастр, чаще всего, связывают с понятием «недвижимость» и дают такое определение: общественная опись, содержащая данные по количеству, стоимости и собственности участков земли или – общественный, методически организованный инвентарь всех недвижимых имуществ, основанный на съемке границ и графическом представлении на карте, неразрывно связанной с архивом, содержащим данные по состоянию, правам, природе, размерам и использованию собственности.

По назначению кадастр можно разделить на три большие категории:

- налоговый или фискальный – для характеристики недвижимого имущества с целью определения порядка и размеров налогообложения;

- правовой или юридический, для защиты прав владения собственности;

- многоцелевой – для решения широкого спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных задач, а также решения проблем управления и планирования развитием территории. Многоцелевой кадастр содержит сведения об объектах разного типа: природных ресурсах, инфраструктуре, социально-экономических явлениях.

Существует понятие одновидового кадастра, содержащего сведения об одном объекте (строение, крыша, водопровод и т.д.), и многовидового, включающего сведения о нескольких объектах одного типа (кадастр инфраструктуры, кадастр природных ресурсов, социальных явлений и т.д.).

По территориальному принципу кадастр может быть разделен на государственный и региональный. Государственный кадастр распространяется на территорию страны, как среду общегосударственного управления. В региональном кадастре область распространения ограничена территориальным регионом (областью, городом, поселком и т.д.). В современных условиях кадастр существует в виде автоматизированных информационных систем кадастра АИСК, которые в зависимости от региона и принципа методического обеспечения могут создаваться в виде автоматизированных систем государственного земельного кадастра АИСГЗК, автоматизированных систем государственного городского кадастра АИС ГГК, автоматизированных информационных систем кадастра аспектного содержания: пожарный, медицинский, охраны порядка, экологический и т.д. Аспектные автоматизированные информационные системы кадастра могут образовывать сеть территориального кадастра: городской, областной, республиканский и т.д.

Градостроительный кадастр – это единая система учета и регистрации информации о территориях, об объектах и материальных фондах, о градостроительных регламентах их использования и развития, предназначенных для обеспечения эффективного управления и контроля над использованием территорий и ресурсов.

Градостроительный кадастр служит инструментом воссоздаваемой системы управления ресурсами области через учет, контроль и регламенты их использования.

Экономические реформы, проводимые в Казахстане, обусловили необходимость использования принципиально новых методов государственного управления, способных обеспечить функционирование рыночных механизмов в сфере отношений с землей и недвижимостью.

Территория и недвижимость в установленных градостроительной документацией границах рассматриваются как территориальный объект, т.е. основная учетная единица градостроительного кадастра.

Градостроительная ценность должна отражать объективные свойства территориального объекта независимо от спроса, доходности, экономической конъюнктуры. При этом она должна обязательно отражать те свойства, которые могут повлиять на рыночную цену объекта.

Показатели градостроительной ценности берутся также из утвержденной градостроительной документации, а в случае ее отсутствия – из специального экспертного заключения.

Данные государственного градостроительного кадастра подлежат обязательному использованию при разработке и реализации градостроительной и проектной документации; при застройке; изменении объектов недвижимости, ее регистрации, налогообложении; оценке инвестиционной деятельности; охране историко-культурного и природного наследия, памятников архитектуры и градостроительства; выдаче задания на проектирование, разрешений на изыскания, строительство и снос, специальных разрешений (предписаний); осуществления государственного надзора и градостроительного контроля и другой деятельности в области градостроительства [9].

Градостроительный кадастр создается как интегрирующая часть автоматизированной информационной системы управления развитием городов, районов, субъектов РК в целом во взаимодействии с земельным, водным, лесным и другими кадастрами, регистрационными, инвентаризационными, статистическими, иными информационными фондами, мониторингами среды обитания.

Земельный кадастр с описанием почвенно-климатических условий объекта оценки земли начинают с исследования рельефа местности почвы, климатических показателей, гидроресурсов.

Характеристику климатических условий (температура воздуха и почвы за месяц или декаду, осадки, относительная влажность воздуха, первый и последний заморозки, длина вегетационного периода и др.) дают по данным метеорологической станции, в зоне действия которой проведены исследования, и по справочникам Гидро- метереологической службы. Подробно описывают погодные условия вегетационных периодов в годы исследования в сопоставлении с метеорологическими условиями за многолетний период.

Почвенный покров – это тип почвы, ее состав и свойства, определяющие плодородие (механический состав, содержание гумуса, мощность почвенного слоя, каменистость, эродированность, близость уровня грунтовых вод, засоленность и др.)

При характеристике почвенных условий необходимо знать тип почвы, ее состав и свойства, определяющие плодородие почвы (гранулометрический состав, содержание гумуса и мощность гумусового горизонта, окультуренность, глубина залегания грунтовых вод, подвижный азот, фосфор, калий, поглощенные основания, реакция почвенного раствора, структурность, породность, водный и воздушный режимы и др) [10].

При оценке земель промышленности транспорта, связи или населенных пунктов учитывают качество грунта под строительство, близость грунтовых вод, характеристику почвообразующих пород, уклон местности и др.

20 июня 2003 года парламентом страны был принят новый Земельный кодекс № 442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

В Республике Казахстан было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках:

· Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года;

· Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года № 763;

· Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года № 566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование;

· Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года № 1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»;

· Постановление Правительства РК № 1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»;

· Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года № 710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК»;

· на данный момент, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Литература по земле:

1. Закон Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001г. № 152-II ЗРК.

2. Земельный Кодекс РК. 2003г.

3. Указ Президента Республики Казахстан от 25 декабря 1995г. № 2717, имеющий силу Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

4. Указ Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995г. № 2723, имеющий силу Закона «Об ипотеке недвижимого имущества».

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996г. № 576 «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством».

6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996г. № 710 «Об утверждении Порядка ведения земельного кадастра в Республики Казахстан».

7. Постановление Правительства Республики Казахстан от 1 октября 1996г № 1203 «Об утверждении Порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством».

8. Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 декабря 1996г № 1511 «Об утверждении Порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования».

9. Князев Ю.М., Скуфинский О.А., Государственная кадастровая оценка земель поселений на основе рынка недвижимости.

Тема 3: Виды аварий и катастроф, их классификация

План лекции:

1. Сейсмические воздействия. Понятие: аварии, катастрофы, чрезвычайные ситуации.

2. Классификация аварий и катастроф. Прогноз землетрясений

3. Сейсмические шкалы

4. Классификация по степени повреждений зданий и сооружений

Авария – это чрезвычайная ситуация техногенного характера, происшедшее по конструктивным, производственным, технологическим и эксплуатационным причинам, либо из-за случайных внешних воздействий, и заключающееся в повреждении, выходе из строя, разрушении технических устройств или сооружений воздействия чрезвычайных событий, будь то природные сейсмические колебания земли или аварии, вызванные действия ми людей и повлекшие за собой значительный моральный и экономический ущерб человеческому ресурсу, а также движимому и недвижимому имуществу.

Катастрофа – это крупная авария, повлекшая за собой человеческие жертвы, значительный материальный ущерб и др. последствия. Чрезвычайные ситуации бывают конфликтные (например: военные перевороты, экономические кризисы, терроризм, национальные и религиозные конфликты) и бесконфликтные (техногенного, экологического и природного характера).

По масштабу распространения чрезвычайные ситуации бывают:

-локальные (частные);

-объектовые (в пределах одного производственного объекта и могут быть ликвидированы его силами и ресурсами);

-местные (в пределах населенного пункта, города, республики и устраняются их силами и ресурсами);

-региональные (экономический район, для ликвидации их последствий нужны объединенные усилия этих территорий);

-национальные (они охватывают обширные территории страны, ноне выходят за ее границы, здесь задействованы силы, средства и ресурсы всего государства);

- глобальные (выходят за пределы одной страны и распространяются на другие государства, их последствия устраняются силами как пострадавших государств, так и международного сообщества).

По скорости распространения, по степени внезапности чрезвычайные ситуации бывают:

-внезапными (взрывы, транспортные аварии, землетрясения);

-с быстро распространяющейся опасностью (пожары, выброс вредных веществ, сель);

-с умеренно распространяющиеся опасностью (аварии коммунальных систем);

-с медленно распространяющейся опасностью (аварии на очистительных сооружениях, эпидемии, экологические отклонения).

По источнику возникновения чрезвычайные ситуации подразделяются на ситуации природного характера и техногенного характера. Чрезвычайные ситуации техногенного характера – это аварии и катастрофы. Так как аварии и катастрофы входят в состав чрезвычайных ситуаций, то они также характеризуются внезапностью и непредсказуемостью.

Классификация аварий и катастроф:

1.Транспортные аварии (катастрофы)

2.Пожары, взрывы, угроза взрывов

2.1.Пожары, взрывы в зданиях, на коммуникациях, технологическом оборудовании промышленных объектов

2.2.Пожары, взрывы на объектах добычи, переработки и хранения легковоспламеняющихся, горючих и взрывчатых веществ

2.3.Пожары, взрывы на транспорте

2.4.Пожары, взрывы на химически опасных объектах

2.5.Пожары, взрывы на радиационно опасных объектах

3.Аварии с выбросом (угрозой выброса) химически опасных веществ

3.1.Аварии с выбросом химически опасных веществ при их производстве, переработке или хранении

3.2.Аварии на транспорте с выбросом химически опасных веществ

3.3.Образование и распространение химически опасных веществ в процессе химических реакций, начавшихся в результате аварии

4.Аварии с выбросом (угрозой выбросы) радиоактивных веществ

4.1.Аварии на АЭС

4.2.Аварии на предприятиях ядерно-топливного цикла

4.3.Авария транспортных средств

5.Аварии с выбросом биологически опасных веществ

5.1.Аварии с выбросом биологически опасных веществ в научно-исследовательских институтах

5.2.Аварии с выбросом биологически опасных веществ на транспорте

6.Внезапное обрушения зданий и сооружений

6.1.Обрушение транспортных коммуникаций

6.2.Обрушение производственных зданий и сооружений

6.3.Обрушения жилых зданий

7.Аварии на электроэнергетических системах

8.Аварии в коммуникационных системах жизнеобеспечения

8.1.Аварии в канализационных системах с выбросом загрязняющих веществ

8.2.Аварии в тепловых системах

8.3.Аварии жилищных газопроводах

Классификация видов аварий

№	Аварии на объектах	Фактор, воздействующий на окружающую среду (поражающий элемент)
1.	Химически опасных	Отравляющие химические вещества
2.	Радиационно-опасных	Радиоактивные вещества, ядерный взрыв: ударная волна, тепловое излучение, ионизирующая радиация, радио токсичные вещества
3.	Пожароопасных	Пламя, тепловой поток
4.	Взрывоопасных	Ударная волна, быстролетящие осколки
5.	Бактериологически-опасных	Патогенные микробы и токсины
6.	Транспорта	Все перечисленные факторы в зависимости от вида груза и условий транспортировки

Дата добавления: 2014-10-22