Организация деятельности по оценке объектов недвижимости

Оценка городских объектов недвижимости

Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страхо­вой компании при возмещении ущерба Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы ос­порить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосно­вании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна

382 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценочная практика включает:

• оценку конкретного объекта с подготовкой отчета или заключения об оценке для передачи заказчику в соответствии с договором;

• проведение экспертизы ранее выполненной иным лицом оценки;

• консультации по поводу недвижимости и ее стоимости.

К объектам оценки относятся недвижимость, имеющая ценность как материальный объект (восстановительная, остаточная и иная стоимость), право собственности и иные имущественные права на недвижимость, а также работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщи­ком и заказчиком.

В ряде случаев законодательно предусматривается обязательное про­ведение оценки. В частности, в целом по России проведение оценки яв­ляется обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъек­там РФ либо муниципальным образованиям.

Ведущую роль в общей системе регулирования оценочной деятельно­сти играют государственные органы и их нормативные документы. Глав­ные моменты взаимодействия заказчиков и оценщиков были законодательно регламентированы в 1998 г. Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

В современной России оценка начала обособляться от других опера­ций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992—1993 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организо­ванных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями.

Важнейшей частью системы государственного регулирования оценоч­ной деятельности в соответствии с Федеральным законом является ее лицензирование.

Дополнительную, но важную функцию по саморегулированию оце­ночной деятельности выполняют саморегулируемые организации оцен­щиков (ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации). В 1993 г. создана первая общероссийская профессиональная организация оценщи­ков — Российское общество оценщиков (РОО). Позже в России возник­ли и другие профессиональные организации оценщиков (Лига независимых экспертов, Национальная коллегия оценщиков и др.), но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России.

Глава 38. Оценка недвижимости

При наличии спора о достоверности стоимости объекта оценки ука­занный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соот­ветствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, при сделках, не являющихся обязательными в соот­ветствии с действующим законодательством, результаты оценки имеют для сторон сделки только рекомендательный характер. Реальная (факти­ческая) цена сделки — результат их договоренности и может отличаться от рыночной стоимости объекта и от ее оценки. Однако государство рас­сматривает значение правильно полученной оценки как цену, рекомен­дуемую для целей совершения сделки с объектом оценки. Соответственно, значительное отклонение цены сделки от значения оценки может выз­вать сомнение в рыночном характере этой сделки и интерес государствен­ных контрольных органов на предмет проверки ее законности.

Дата добавления: 2014-10-23