Землепользования и институционно-методические основы оценки земли

Современные тенденции городского

Наиболее заметным явлением в обустройстве городской территории стало давление частной инициативы в выборе и изменении форм исполь­зования городского пространства. Сужение зон государственного влия­ния сопровождается вторжением в пространственную систему и облик города новых субъектов хозяйственной деятельности. Развитие частной инициативы привело к быстрому росту числа субъектов предпринима­тельской деятельности, значительная часть которых стала встраиваться в городское пространство новыми служебными помещениями. Офисы и другие формы физического обустройства юридических адресов в основ­ном стали занимать пространственные резервы существующих зданий различного назначения — от жилых до производственных.

Резко активизировавшиеся торговля и посредничество отвоевывают значительные пространства, притягивая к своим центрам дополнитель­ных субъектов такой деятельности и потребителей. Перестали играть оп­ределяющую роль нормативы торговой площади или посадочных мест на душу населения в определенном районе или квартале, их постепенно стал вытеснять предполагаемый или ожидаемый приток жителей.

С другой стороны, для многих городов стала характерной деградация промышленных зон вследствие закрытия предприятий или сокращения их деятельности. Старение инфраструктурных систем города из-за замед­ления темпов обновления основных фондов и другие негативные про­цессы в промышленном и коммунальном секторах города сказываются и на развитии связанной с ними социальной инфраструктуры. Простаива­ющие промышленные площадки стали переоборудоваться под новые формы использования.

390 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Экономическая свобода дала относительную свободу потребления, и сдерживаемые десятилетиями потребительские стандарты по принци­пу маятника резко подскочили, что также отразилось в пространствен­ном плане. Многократно увеличилось количество автомашин у населения, которые потребовали либо гаражей, либо стоянок со всеми вытекающи­ми отсюда территориальными проблемами. Складывавшаяся постепен­но дорожная система городов стала испытывать не прогнозировавшиеся ранее в генпланах нагрузки и потребовала экстренных изменений. По­высился платежеспособный спрос на земли под малоэтажное строитель­ство, и не только в пригородах. Видоизменились и в некоторых аспектах обострились экологические проблемы, связанные со структурной пере­стройкой хозяйственной и потребительской деятельности городского сообщества. Кроме того, с развитием гражданского общества стали осоз­наваться и фундаментальные права человека, в том числе и право на здо­ровую среду, и их приоритет для целевой направленности власти. Включение общества в обсуждение конкретных проблем обустройства тер­ритории привело к ужесточению требований к хозяйственной деятель­ности и усложнению природоохранного законодательства.

Понятие выбора повысило значение сравнительного анализа в экономи­ческой оценке, выявило необходимость членения территории в соответ­ствии с задачами оценки. Результаты такого сравнения и территориальной дифференциации стали оформляться институционально, превращаться в инструменты регулирования землепользования со стороны государства.

Один из таких институтов — функциональное зонирование территории. Его предназначение — закрепить за отграниченным ареалом земель так называемый целевой вид использования. В плановом хозяйстве вид ис­пользования территории в однозначной форме закладывался в генераль­ный план города, в новых условиях свобода выбора деятельности человека или свобода обращения со своей собственностью, в которую стала вхо­дить и недвижимость, вошли в объективное противоречие с условиями использования территории, предписываемыми генеральными планами городов.

Такое противоречие стало разрешаться с помощью членения террито­рии на зоны, соответствующие типам производственной и непроизвод­ственной деятельности или использования недвижимости.

В Градостроительном кодексе РФ (ст. 37) оговорена разработка схем зонирования территорий, определяющих вид использования территорий и устанавливающих ограничения на их использование. Согласно кодексу «с учетом ограничений на использование территории определяются фун­кциональное назначение территорий и интенсивность их использования».

Земельный кодекс РФ, ссылаясь на градостроительный регламент, выделяет следующие типы зон, называя их территориальными (ст. 85):

Глава 38. Оценка недвижимости

1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйствен­ного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны.

С объективной дифференциацией ценности и качества земель связано и понятие земельного кадастра. Государственный земельный кадастр пред­ставляет собой систематизированный свод сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель, получаемых на основе кадастрового учета. Сюда же входят сведения о территориальных зонах и связанных с земельными участками объектах недвижимости. Закон о ка­дастрах определяет территориальную зону как часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены в соответствии с законодатель­ством (о земле, лесах и т.д.). Общей задачей кадастра является создание и функционирование унифицированной информационной системы для управления земельными ресурсами и регулирования землепользования. Среди целей создания кадастра закон указывает информационное обес­печение экономической оценки земель и учета стоимости земли в соста­ве природных ресурсов, а также установление обоснованной платы за землю (ст. 4). Кадастр тесно связан с понятием нормативной стоимости земли, и в ряде случаев кадастровая стоимость употребляется как синоним норма­тивной. Последующими постановлениями Правительства РФ определя­ется сопутствующая кадастровому учету государственная кадастровая оценка земель для целей налогообложения и иных целей, которая осно^ вывается на классификации земель по целевому назначению и виду функ­ционального использования и проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Таким образом, в сложившейся системе управления земельными ре­сурсами система учета пространственного разнообразия территории по качеству сводится к формированию функциональных или территориаль­ных зон, на основе которых через кадастровую оценку формируются оце­ночные зоны — части территории оцениваемой территориальной единицы с четкими границами, характеризующиеся либо сходным целевым назна­чением, либо правовым единообразием использования, либо единым уровнем стоимости единицы площади земельных участков для целей на­логообложения и других нужд.

Единая система учета в кадастре с унифицированными требованиями к сведениям разумна и оправдана, но экономические показатели каче­ства земель не могут быть однозначно определены по общим абсолют­ным критериям, поскольку среди факторов, определяющих ценность земли, значительное место занимает такой трудно формализуемый для

392 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

единой системы оценки показатель, как местоположение. Он всегда будет конкретен и обусловлен местными условиями.

Кроме того, неоднозначность понятия ценности земли заключается в том, что ее привлекательность или потребительная стоимость в значи­тельной мере зависят от субъекта оценки, под которым понимается по­тенциальный или реальный землепользователь. Можно рассчитывать стоимость земли по вложенным средствам, но эта стоимость будет иметь смысл, только если найдется потребитель результатов этих затрат. Если в случае оценки биологического плодородия земли потребитель достаточ­но ясен, то для анализа пространственной составляющей всегда исполь­зовался некий универсальный потребитель в лице городского сообщества или же первичного по отношению к земле вида деятельности — строи­тельства.

Это важно в том отношении, что в землепользовании возможна смена не только собственника, но и самого вида пользования, если спроса на сложившиеся качества не будет. Но смена пользования потребует изме­нения функционального определения зоны, при затруднениях в такой перестройке земельные участки и связанная с ними недвижимость будут деградировать. Экономические потрясения первого десятилетия реформ показали необходимость быстрого перестраивания землепользования как в пригородных зонах — в связи со спросом на малоэтажное и индивиду­альное жилье, так и в центральных кварталах городов, ранее отводившихся градообразующим или иным промышленным предприятиям, где вслед­ствие экономической депрессии цехи переоборудовались под торговые комплексы.

Ценность определенных свойств для отдельных категорий потребите­лей различна. Близость к железной дороге может быть благом для про­мышленного производства и недостатком для селитебного использования территории.

Разделение оценки по категориям потребителей должно осуществлять­ся дифференцированно, как минимум, для трех обозначенных налогооб­ложением видов деятельности: производство, жилищное использование и деловые отношения между людьми (торговля, услуги и т.д.). При этом разные виды производств потребляют разные виды ресурсов, в том числе и инфраструктуру. К примеру, у складских помещений отличные от транс­портных коммуникаций или производственных цехов требования как к рельефу, так и к инженерным сетям.

Используемое обычно для налогообложения членение территории на функциональные зоны недостаточно для оценки земли как элемента не­движимости. Именно в этой части экономической оценки может быть

Глава 38. Оценка недвижимости

вскрыта большая часть ренты, теряемой в «профильных» зонах и присваи­ваемой землепользователями. Изъятие более точно рассчитываемой и доказываемой ренты — это важный элемент регулирования деятельности независимых субъектов рынка, основанный на поддержании равенства условий.

Технически наиболее простым и понятным способом сравнительной. оценки качественных свойств земельных участков является расчет бал­льных оценок отдельных параметров и их суммирование в гипотетичес­ких точках регулярной сети (задающей определенные интервалы между точками, например в 20 или 50 м). Балльная оценка отдельных свойств предполагает их экспертное ранжирование и выделение зон интенсивно­сти проявления этих свойств.

Дата добавления: 2014-10-23