Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)

Установление сервитута может происходить как при формировании нового земельного участка в период его изъятия и предоставления для строительства, так и в качестве самостоятельного вида землеустроительных работ по объектам, которые уже построены, и для их обслуживания и безопасной эксплуатации, а также для разрешения земельных споров, проведения государственной регистрации (перерегистрации) объектов недвижимости, когда возникла потребность в закреплении прав на сервитут.

Сервитут (от лат. Servitus – рабство, подчиненность) в римском, а затем в феодальном и буржуазном праве – ограниченное право пользования чужой вещью (например, право прохода по земельному участку соседа) – из энциклопедического словаря.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (статья 1) дано следующее определение:

«Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения».

«Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

В статье 23 Земельного кодекса содержатся следующие требования по установлению сервитутов:

1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

6. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как уже отмечалось в начале статьи 23 Земельного кодекса, «частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством». Поэтому приводим извлечения из Гражданского кодекса, в котором установлены требования по установлению сервитутов.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли – продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута».

В соответствии с действующим законодательством инициаторами введения сервитута могут быть:

· законодательные органы Российской Федерации и субъектов РФ и законодательные (представительные) органы муниципальных образований;

· исполнительные органы государственной власти (Российской Федерации и субъектов РФ) и органы местного самоуправления в пределах их компетенции;

· собственник и обладатель права на земельный участок, на который устанавливается сервитут (в первую очередь его интересует плата за сервитут, возмещение убытков, защита и охрана своих прав);

· собственник и обладатель права на земельный участок или на объект подземной коммуникации, в пользу которого устанавливается сервитут (с целью защиты прав ограниченного пользования, безопасности и охраны объекта, беспрепятственного доступа и т.п.);

· суд, арбитражный суд (после судебного разбирательства, связанного с обращением одной из сторон и заинтересованных лиц).

Особенности размещения и использования земельных участков обуславливают необходимость прохода и проезда к ним, прогон скота на пастбище и к водопою, использование местных полезных ископаемых (песок, глина, торф), водных источников (водозабор, рыболовство, судоходство), леса (сбор грибов, ягод и т.п.) – вот далеко не полный перечень прав ограниченного пользования соседним участком, которые существовали с древних времен и существуют поныне.

В ходе развития цивилизации появились новые средства коммуникации, строительство и обслуживание которых невозможно без использования не только соседних участков, но и земель целых регионов и даже сопредельных государств: линии связи и электропередачи, трубопроводный транспорт (газопровод, нефтепровод и др.). Пролет самолетов и иных летательных аппаратов в воздушном пространстве, военных и гражданских судов в прибрежных и территориальных водах регламентируется международными и межгосударственными соглашениями.

Таким образом, сервитут – это право ограниченного пользования соседним земельным участком, закрепленное и охраняемое Законом или договорными обязательствами сторон и зарегистрированное в установленном порядке.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса сервитут является вещным правом. Сервитут – это вещное право лиц, не являющихся собственниками.

Право на сервитут (возникновение, переход и прекращение) подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (из статьи 131 Гражданского кодекса).

Это позволяет при переходе земельного участка (объекта недвижимости) к другому лицу сохранять право на сервитут и предотвратить земельные споры. Обременения земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При продаже земельного участка продавец обязан известить покупателя о наличии сервитутов и передать техническую и договорную документацию, в которой установлены условия использования земельного участка. «Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.» (из статьи 456 Гражданского кодекса).

Поскольку частично изменяется целевое назначение и условия использования земельного участка, право на сервитут может быть установлено органом государственной власти (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации) или органом самоуправления муниципального образования, в чьей компетенции находится изменение целевого назначения земель данной категории, к которой относится земельный участок. Это производится, как правило, при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства.

Весьма принципиальным и важным является установление срока сервитута. Если сервитут требуется только на период строительства объекта недвижимости (проезд к объекту, складирование материалов, размещение строительной техники), то указывается срок, предусмотренный проектом строительства объекта, включая срок, необходимый для ликвидации строительной и вспомогательной базы, рекультивации нарушенных земель. В договоре должно быть обусловлено право продления срока сервитута в связи с увеличением сроков строительства объекта.

Если сервитут требуется на весь период эксплуатации (существования) объекта, то сервитут устанавливается постоянный (бессрочный), и это обязательно записывается в договоре о сервитуте. В противном случае возникнут проблемы и споры с собственником земель как нынешним, так и будущим, и каждый раз их придется разрешать заново.

Сервитут может быть возмездным и безвозмездным. «При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.)» – статья 694 Гражданского кодекса.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком – пункты 6 и 7 статьи 23 Земельного кодекса и статьи 274-276 Гражданского кодекса. При установлении платы за сервитут следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

· «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8, пункт 6. «вследствие причинения вреда другому лицу»);

· нарушенные права подлежат защите согласно статье 11 «Судебная защита гражданских прав»;

· защита гражданских прав осуществляется способом «возмещения убытков» (статья 12);

· «Лицо, права которого нарушены, может требовать полного возмещения убытков, включая упущенную выгоду» (статья 15);

· «Убытки, причиненные государственными органами и органами местного самоуправления, подлежат возмещению» (статья 16).

Плата за сервитут может вноситься единовременно (один раз и навсегда) и по периодам, согласно договору (ежегодно, ежеквартально и т.п.). Договор о сервитуте следует отличать от соглашения о плате за сервитут. Соглашение о плате за сервитут является приложением к договору и может составляться заново в установленные договором сроки, если плата за сервитут производится по периодам. Составление соглашения о плате за сервитут позволяет отделить от постоянного договора переменную величину: стоимость оплаты, которая зависит от темпов инфляции, интенсивности и характера эксплуатации земельного участка и соответственно стоимости причиненных убытков (в этом году размещены посевы ячменя, а в следующем, сахарной свеклы), условий использования.

При установлении сервитута на возмездной основе действуют нормы, установленные для сделки купли-продажи. «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным» (статья 554 Гражданского кодекса). Поэтому, чтобы договор «считался заключенным», к договору о сервитуте должны быть приложены: соглашение о плате за сервитут; карта (план) земельного участка с указанием расположения ограничений (видов и параметров); экспликация земель; расчет площади земельного участка, обремененного сервитутом; обоснование или основание для сервитута; расчет платы за сервитут; акт определения кадастровой стоимости земельного участка.

В договоре следует предусмотреть минимальный срок для пересмотра платы за сервитут не чаще одного раза в год или плату за сервитут обусловить размером минимальной оплаты труда либо ставками земельного налога (это более предпочтительный вариант, так как ставки, коэффициенты и порядок расчета известны каждому плательщику земельного налога), устанавливаемыми органами государственной власти Российской Федерации. Например, размер арендной платы рекомендуется менять не чаще одного раза в год (из ст. 614 Гражданского кодекса). «Обусловить размером» не следует буквально понимать, что принимается минимальный размер оплаты труда или ставка земельного налога, а условный (договорной) коэффициент (больший или меньший) к минимальному размеру или ставке в зависимости от того, как будет записано в соглашении о плате за сервитут.

В первой части Гражданского кодекса, в главе 17, установлены правовые нормы по установлению сервитутов на земельные участки. Собственник земельного участка вправе требовать от собственников соседнего участка или участков предоставления права ограниченного пользования соседним участком (участками). Собственник (пожизненно наследуемый владелец, постоянный пользователь) земельного участка, на который установлен сервитут, вправе требовать возмещения убытков в судебном порядке (статьи 11 и 15 Гражданского кодекса).

В статье 554 Гражданского кодекса установлено право на недвижимость, когда продается только часть земельного участка без зданий и сооружений. «Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением».

«При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) – из статьи 613 Гражданского кодекса.

В сервитуте должно быть указано его назначение, например, «для прохода в целях обслуживания трансформатора линии электропередачи «Новоселки-Глинное». Назначение сервитута ограничивает рамки дозволенного использования:

• сервитут устанавливает конкретное право, право прохода,

• сервитут нельзя использовать для иных целей, то есть для проезда, прогона скота, пастьбы скота, сбора плодов на прилегающей территории.

Многие владельцы трубопроводов считают, что в охранной зоне трубопровода можно складировать материалы, устанавливать дополнительное наземное оборудование (задвижки, трансформаторы и т.п.), производить ремонтные работы, строить линии электропередачи, связи и т.п. Это неправильное мнение и не соответствует режиму использования земель в охранной зоне трубопровода, который устанавливается соответствующими правилами (регламентами), а дополнительные условия разрешенного использования могут быть установлены:

· материалами проекта границ земельного участка и материалами предоставления земельного участка для строительства трубопровода,

· договором о сервитуте, где оговорены не только условия использования, но и плата за сервитут. Таким образом, для получения дополнительных прав на использование земельного участка на правах сервитута (строительство в охранной зоне линии связи, линии электропередачи, складирование материалов, установка нового оборудования) необходимо дополнительное разрешение со всеми вытекающими действиями по изъятию и предоставлению земельных участков для строительства указанных объектов.

Сервитут как право ограниченного пользования соседним участком, в свою очередь, имеет ограничения:

· по месту размещения (право прохода означает, что можно ходить не по всему соседнему участку, а в строго дозволенном месте);

· по времени (например, подвоз труб к строящемуся конкретному нефтепроводу разрешен в зимнее время, что позволит сохранить посевы сельскохозяйственных культур);

· условия использования (соблюдать режим использования охранной зоны трубопровода, не загрязнять территорию, не допускать складирование материалов, не создавать угрозу экологической безопасности и т.п.);

· условия оплаты (плату за сервитут вносить в полном объеме и сроки согласно договору);

· возмещать убытки, причиненные в результате возникновения нештатных ситуаций (ремонт или авария на нефтепроводе и т.п.).

Поэтому, чтобы не было споров о назначении и пределе права пользования соседним земельным участком, в договоре о сервитуте или в специальном приложении к договору следует указать не только назначение сервитута, но и условия ограниченного пользования.

Обладатель права на земельный участок, в пользу которого установлен сервитут, защищен от произвола собственника: «Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника» (из статьи 305, Гражданского кодекса).

Особенность сервитута в том, что он сохраняется при переходе прав на земельный участок к другому собственнику и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться другим способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества (из статьи 275 Гражданского кодекса).

Виды и состав сервитутов по конкретному участку устанавливается, исходя из:

1. Природно-экологических свойств территории и установленных в связи с этим публичных сервитутов;

2. Частных особенностей размещения и обслуживания объекта строительства (частные сервитуты);

3. Общих функциональных особенностей объекта и режима использования (охранные зоны).

На одном участке может быть установлено несколько обременении, они отображаются на карте (плане) земельного участка и в договоре о сервитуте.

Сведения о сервитуте отдельных участков обобщаются путем составления и ведения:

• дежурных карт ограничений и обременении,

• единого государственного реестра объектов недвижимости.

Договор о сервитуте обязательно подлежит: государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже отмечалось, сервитут бывает частным и публичным.

Публичный сервитут устанавливается законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также законодательными (представительными) органами муниципальных образований. При этом имеется в виду, что публичный сервитут устанавливается для всех земельных участков (региона, территории, функциональной градостроительной зоны).

Частный сервитут устанавливается:

- договором между собственником земельного участка и конкретным лицом (физическим или юридическим), обладателем прав на соседний земельный участок или объект (коммуникации);

- постановлением органов исполнительной власти субъектов РФ или органов самоуправления муниципального образования по конкретному земельному участку;

- судом в результате судебного разбирательства по конкретному земельному участку в связи с обращением заинтересованных лиц.

Частный сервитут устанавливается, как правило, на возмездной основе по договору для обеспечения прохода, проезда, установленного режима по безопасному использованию объектов трубопроводного транспорта (нефтепроводов, газопроводов и т.п.), линий связи и электропередачи, автомобильных и железных дорог, инженерных коммуникаций городского хозяйства, промышленности и других объектов, для которых установлены режим использования и охранные зоны.

Публичный и частный сервитуты ограничивают права собственника и обладателя иных прав на земельный участок.

Право владения	Право пользования	Право распоряжения
В документах, устанавливающих и удостоверяющих право на земельный участок, производится запись об ограничении права владения.	Пользование земельным участком производится с соблюдением установленных ограничений (условий использования). Возможно прекращение пользования и консервация земель. Например, земель, подверженных техногенному загрязнению.	При совершении сделок необходимо ставить в известность покупателя (арендатора и т.п.) о наличии ограничений. При несоблюдении условий (ипотеки, залога) судом может быть наложен арест и запрет распоряжения.
Ограничение права владения, пользования и распоряжения подлежит государственной регистрации

Контрольные вопросы

1. Предмет, метод, система и понятие земельного права.

2. Земельное право как отрасль права, отрасль науки, учебная дисциплина.

3. Соотношение земельного права со смежными отраслями права.

4. Система земельного права.

5. Источники земельного права.

6. Конституционные основы земельного права.

7. Закон как источник земельного права.

8. Подзаконные акты исполнительных органов государственной власти как источники земельного права.

9. Нормативные правовые акты субъектов РФ как источники земельного права.

10. Нормативно-правовые акты местных органов самоуправления.

11. Понятие и виды земельных правоотношений.

12. Субъекты и объекты земельных правоотношений.

13. Содержание земельных правоотношений.

14. Основание возникновения и прекращения земельных правоотношений.

15. Земельно-правовая норма: понятия, структура, виды.

16. В чем различие материальных правовых норм и процессуальных правовых норм?

17. Право собственности на землю: формы, субъекты, объекты, содержание, правовое регулирование. Право государственной собственности на землю. Право муниципальной собственности на землю.

18. Права и обязанности собственника, землепользователя, арендатора земли. Ограничение их прав.

19. Документы о праве на земельный участок. Государственная регистрация прав на землю.

20. Основания возникновения и прекращения прав на землю.

21. Права на землю иностранцев и лиц без гражданства по земельному законодательству РФ.

22. Проблемы действия права сервитута в современном российском праве. Земельный участок как объект сервитута.

23. Понятие и состав земельного фонда.

24. Государственный земельный кадастр. Понятие, структура порядок ведения.

25. Мониторинг земель.

26. Порядок предоставления и изъятия земель.

27. Землеустройство. Понятие, виды. Землеустроительный процесс и его стадии.

28. Государственный контроль за использованием земель.

29. Система филиалов управления земельным фондом. Органы общей и специальной компетенции.

30. Защита прав на земельные участки.

Дата добавления: 2014-10-31