З. Закони як джерела земельного права України 9 страница

3. Договір оренди земельної ділянки

Основним документом, який регулює відносини між орендо­давцем земельної ділянки та орендарем, є договір оренди зе­мельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформле­на у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий харак­тер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охоро­ну земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору орен­ди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це пов­ною мірою стосується і договору оренди земельної ділянки.

Згідно із Законом України «Про оренду землі» (ст. 14) до істот­них умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, інде­ксація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегля­ду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження й обтяження щодо викори­стання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізня­ються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впли­ває на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орен­додавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її після закінчення строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише у разі включення їх до змісту договору. Як правило, за допомогою ви­падкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені за­коном. Разом із тим, договір не може містити положення, які су­перечать чинному законодавству.

Договір оренди земельної ділянки — це угода, в якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передба­ченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично зна­чимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних засадах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є не­від'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена за­ставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержате-ля; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс чи аукціон щодо набуття права оренди земельної ділян­ки. При цьому підставою для укладення договору оренди є ре­зультати конкурсу чи аукціону.

Згідно із Законом України «Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів

України» від 28 грудня 2007 р.¹ правові норми, що регулюють оренду земель, зазнали суттєвих змін. Так, ст. 124 ЗК України встановлено, що набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійсню­ється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у влас­ності громадян і юридичних осіб і в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі.

Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємст­ва і громадські організації у сфері культури і мистецтв (зокрема національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні)².

Проте 22 травня 2008 р. Конституційний Суд України визнав цей закон неконституційним, і він втратив чинність. Однак З червня 2008 р. Верховна Рада України прийняла Закон Украї­ни «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України», яким фактично відновила законодавчі новели, внесені до зе­мельного законодавства Законом від 28 грудня 2007 р.³

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготов­чий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділян­ки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із зе­мель запасу під забудову.

¹ Урядовий кур'єр. — 2007. — № 247, 31 груд. Приписи Закону України від 28 грудня 2007 р., якими внесені зміни до земельного законодавства, діють до 31 грудня 2008 р. Урядовий кур'єр. — 2008. — 4 черв.

Після аналізу висновку державного органу з питань земель­них ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використан­ня земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фак­тичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатньо для набуття договором чинності. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» передбачена письмова форма дого­вору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташуван­ня земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаче­ному постановою Кабінету Міністрів України «Про затверджен­ня Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, неру­хомого майна та прав на них у складі державного земельного ка­дастру» від 17 лютого 2003 р.¹ на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди зе­мельних ділянок (п. 4.11).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земель­них ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєст­рація договору провадиться у 30-денний строк.

Законодавство надає можливість оскаржити в судовому по­рядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юри­дичні наслідки:

¹ Урядовий кур'єр. — 2003. — 20 лют.

— по-перше, договір набуває чинності після державної реєст­рації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи;

— по-друге, згідно із законодавством орендар має право при­ступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за со­бою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі має бути змінений у зв'язку з прийняттям Закону України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень»¹ від 1 липня 2004 р. та інших законів (зокрема, про ринок земель та про Державний земельний кадастр) у частині функціонування єдиної державної автоматизованої інфор­маційної системи відомостей та документів стосовно земельних ділянок, іншого нерухомого майна, їх правового режиму та спрямований на усунення невиправданих ускладнень під час реалізації громадянами, юридичними особами конституційних прав на землю та прав користування земельними ділянками, іншими суб'єктами нерухомого майна.

Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Громадяни, які мають право на земельну частку (пай)² у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в по­рядку, визначеному ЗК України та законами України. Мож­ливість укладення договорів таким шляхом виникла в резуль­таті паювання земель колективних агроформувань у процесі аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про оренду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта, як земельна частка (пай), не передбачає.

¹ Офіційний вісник України. — 2004. — № ЗО. — Ст. 1993. Земельна частка (пай) — це оцінена у грошовому виразі та визначена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь недержавного сільськогоспо­дарського підприємства, яка визначає рівновелику частку участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства і може бути у встановленому чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у самостійну земельну ділянку. Див.: Носік В., Ковален­ко Т. Щодо правової природи земельної частки (паю) // Право України. — 2000. — № 3. — С. 53.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально-ви­значений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов слу­жить підставою для відмови у державній реєстрації. Отже, пере-дання в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі та отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує пра­во володіти, користуватися і розпоряджатися земельною част­кою, є сертифікат на право на земельну частку (пай). ЗК України 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюю-чими документами при реалізації ними права вимоги на відве­дення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстра­ції цих договорів.

Припинення договору оренди земельної ділянки здійсню­ється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону України «Про оренду землі»; одер­жання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, пе­редбаченому ЗК України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-оренда-ря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазна­чених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи — орендаря.

Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливо­стями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утри­мувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орен­

додавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.

У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи не­належним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її дегра­дації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.

• РОЗДІЛ 8

ПРАВО ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВІТУТУ

1. Поняття права земельного сервітуту. Види земельних сервітутів

Поняття права земельного сервітуту. В умовах ринкової еко­номіки, для якої характерний правовий режим плюралізму форм власності та форм господарювання на землі, існує велика кількість земельних інтересів, які мають задовольнятися в по­рядку, встановленому законом. У переважній більшості випадків такі земельні інтереси задовольняються за допомогою основних земельно-правових інститутів: права власності на землю, права постійного землекористування та права оренди землі. Однак на практиці виникають земельні інтереси, задоволення яких шля­хом отримання земельних ділянок на основі зазначених вище ти­тулів є неможливим або недоцільним. У таких випадках особи, які мають певні інтереси щодо використання земельних ділянок, які їм не належать, можуть реалізовувати їх за допомогою норм інституту права земельного сервітуту.

В об'єктивному розумінні право земельного сервітуту є су­купністю правових норм, які регулюють відносини щодо викори­стання земельної ділянки особою (особами), якій (яким) ця зе­мельна ділянка не належить на праві власності, праві постійного користування чи праві оренди. В суб'єктивному розумінні право земельного сервітуту є правом особи на користування або на во­лодіння і користування чужою земельною ділянкою для задово­лення її потреб (інтересів), які не можуть бути задоволені іншим

способом, крім встановлення на користь особи права земельного сервітуту.

Як правило, об'єктом права земельного сервітуту є конкретна земельна ділянка, щодо якої у суб'єкта права земельного сервітуту виникають певні права та обов'язки. Однак у ряді ви­падків об'єкт права земельного сервітуту не є попередньо вста­новленим і визначається в момент реалізації такого права (публічні земельні сервітути). Суб'єктами права земельного сервітуту є громадяни та юридичні особи.

Види земельних сервітутів. Земельні сервітути не є од­норідними. Залежно від характеру потреби особи у використанні чужої земельної ділянки та способу її задоволення земельні сервітути поділяються на приватні та публічні. Приватними вва­жаються земельні сервітути, які спрямовані на задоволення інтересів (потреб) конкретної особи шляхом використання конкретної чужої земельної ділянки. Тобто в рамках приватного земельного сервітуту виникають права та обов'язки конкретної особи щодо конкретної земельної ділянки. У свою чергу приватні земельні сервітути поділяються на сусідські та особисті. Завдан­ням публічних земельних сервітутів є задоволення певних зе­мельних інтересів невизначеного кола громадян за рахунок не конкретної земельної ділянки, а певних категорій земель.

Сервітутні земельні відносини регулюються нормами Зе­мельного, Цивільного та Лісового кодексів України. З моменту введення в дію 1 січня 2002 р. ЗК України передбачав виникнен­ня тільки приватних сусідських земельних сервітутів. Натомість прийнятий пізніше ЦК України, який набув чинності 1 січня 2004 р., врегулював відносини щодо встановлення приватних особистих земельних сервітутів — емфітевзису та суперфіцію. З 9 березня 2006 р., тобто з дати введення в дію чинної редакції ЛК України, у вітчизняному законодавстві з'явилися норми про публічні земельні сервітути. Отже, формування правового за­безпечення сервітутних земельних відносин здійснювалося в рамках проведення кодифікації різних галузей законодавства — земельного, цивільного та лісового, що обумовило наявність пев­них суперечностей та неузгодженостей у законодавстві про зе­мельні сервітути. Певною мірою такі суперечності та неузгодже­ності були усунуті зі внесенням змін та доповнень до ЗК України 27 квітня 2007 р., якими до цього Кодексу були внесені норми, що регламентують застосування таких земельних сервітутів, як емфітевзис та суперфіцій, з посиланням на відповідні норми ЦК України. Однак формування законодавства України про зе­мельні сервітути не можна вважати завершеним.

2. Приватні земельні сервітути

У системі приватних земельних сервітутів виділяються сусід­ські та особисті земельні сервітути, які розрізняються за метою виникнення та своїм правовим змістом. За метою виникнення до сусідських земельних сервітутів належать ті сервітути, завдан­ням яких є усунення чи зменшення недоліків однієї земельної ділянки за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки. Отже, сусідський земельний сервітут може належати лише особі, яка є власником чи користувачем земельної ділянки з пев­ним недоліком, який усувається чи мінімізується за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки.

Особисті земельні сервітути переслідують мету надання кон­кретній особі, яка з тієї чи іншої причини не може набути права власності на земельну ділянку, максимального обсягу прав на таку земельну ділянку для її сільськогосподарського викори­стання чи забудови.

Сусідські земельні сервітути. Як відомо, кожна земельна ділянка має свої переваги і свої недоліки. Останні пов'язані, як правило, з відсутністю доступу з земельної ділянки до доріг та інших комунікацій, джерел водопостачання тощо. Недоліки розташування земельних ділянок можна компенсувати шляхом надання їх власникам або користувачам певних прав щодо сусідніх земельних ділянок. Отже, мета сусідського земельного сервітуту полягає у тому, щоб надати власникові (користувачеві) однієї земельної ділянки можливість обмеженого користування суміжною (сусідньою) земельною ділянкою з метою усунення не­доліків своєї ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, воно може виникати за наявності принаймні двох суміжних (сусідніх) земельних ділянок, одна з яких має певні недоліки розташування, а за допомогою іншої ділянки ці недоліки можна усунути. Відносини сусідського зе­мельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслу­говує іншу ділянку, що визнається панівною. В рамках відносин сусідського земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділян­ка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усу­ває недоліки панівної земельної ділянки.

По-друге, право сусідського земельного сервітуту передбачає обмеженість користування чужою земельною ділянкою. Обслу­говування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, які надані власникові панівної земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. Такі права є обме­женими і передбачають користування лише невеликою части­ною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. Власник (користувач) панівної земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючої ділянки. Відповідно він не зобов'язаний сплачувати за цю ділянку земельний податок чи орендну плату.

Отже, право сусідського земельного сервітуту — це інститут земельного права, нормами якого регулюються відносини щодо обмеженого користування власником (користувачем) однієї ділянки іншою — суміжною (сусідньою) земельною ділянкою для задоволення власних інтересів, які неможливо задовольнити шляхом використання власної ділянки через недоліки останньої.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяжен­ням обслуговуючої земельної ділянки. Об'єктивно встановлення сусідського земельного сервітуту призводить до зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом із тим, встановлення такого сервітуту не повинно призводити до по­збавлення власника обслуговуючої ділянки жодного з його пра-вомочностей — володіння, користування чи розпорядження зем­лею. Суб'єкт права сусідського земельного сервітуту не набуває правомочностей щодо розпорядження чи володіння обслуговую­чою земельною ділянкою. В рамках сусідського земельного сервітуту власник (користувач) панівної земельної ділянки отримує лише правомочність на обмежене користування певною частиною обслуговуючої ділянки.

При встановленні сусідського земельного сервітуту повинні враховуватися інтереси як власника (користувача) панівної земельної ділянки, так і власника (користувача) обслуговуючої ділянки. Це означає, що при виборі способу користування обслу­говуючою ділянкою власником (користувачем) панівної ділянки має бути обраний варіант, за якого власник (користувач) обслуговуючої ділянки матиме якомога більше можливостей для задоволення власних інтересів від використання належної йому ділянки. Іншими словами, встановлення сусідського земельного сервітуту щодо певної земельної ділянки не повинно позбавляти її власника (користувача) можливості володіти та користувати­ся нею. З практичної точки зору це означає, що власник (кори­стувач) ділянки, щодо якої встановлений сусідський земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку реалізації земель­ного сервітуту з тим, щоб зменшити обтяження цим сервітутом власної ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту в суб'єктивному ро­зумінні — це суб'єктивне право, об'єктом якого є конкретна об­слуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (користу­вач) конкретної панівної ділянки. Тому право сусідського зе­мельного сервітуту не є особистим. Воно тісно пов'язане з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками, і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. Тому при пере­ході права власності або права користування панівною земель­ною ділянкою до нового власника чи користувача до останнього переходить і право на обмежене користування обслуговуючою земельною ділянкою.

Залежно від терміну використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки сусідські земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. До постійних належать сусідські земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольня­ти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних сусідських земельних сервітутів належить прокла­дення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділян­ку. Прикладом строкового сусідського земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд на сусідній (об­слуговуючій) ділянці. По завершенню будівництва чи ремонту дія цього сусідського земельного сервітуту припиняється. Слід зазначити, що дія постійного сусідського земельного сервітуту також може бути припинена.

Оскільки сусідський земельний сервітут завжди встанов­люється в інтересах власника (користувача) панівної земельної ділянки, то право сусідського земельного сервітуту є суб'єктив­ним правом виключно особи, яка є власником або користувачем панівної земельної ділянки. З цього випливає, що особа, в інтере­сах якої встановлений сусідський земельний сервітут, не має права на відчуження земельного сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правової угоди або іншим способом. Угоди про відчуження сусідського земельного сервітуту є недійсними. Разом із тим, право сусідського земельного сервітуту перехо­дить до іншої особи у випадку набуття нею права власності чи права користування панівною земельною ділянкою.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяжен­ням земельної ділянки, щодо якої його встановлено. Тому за за­гальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на отримання від особи, в інтересах якої встановлений сусід­ський земельний сервітут, компенсації за незручності, пов'язані з обтяженням його ділянки сусідським земельним сервітутом. Винятки з цього правила можуть бути встановлені законом.

В ряді випадків встановлення сусідського земельного сервіту­ту може проявлятися не тільки в обтяженні обслуговуючої земельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав її власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільо­вим призначенням. Якщо встановлення сусідського земельного сервітуту призведе до такого обмеження прав власника (кори­стувача) обслуговуючої земельної ділянки, за якого він зазнає певних збитків, то такі збитки підлягають відшкодуванню влас­никові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки у пов­ному обсязі. Наприклад, якщо при встановленні такого сервіту­ту, як право проходу через обслуговуючу земельну ділянку, її власник змушений встановити прохід (доріжку) за рахунок ча­стини сільськогосподарських угідь, то він матиме право на від­шкодування збитків у розмірі неотриманого врожаю з тієї части­ни угідь, які використовуватимуться власником (користувачем) панівної земельної ділянки для проходу через обслуговуючу зе­мельну ділянку. Збитки, завдані власникові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки встановленням сусідського зе­мельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтере­сах якої він встановлений.

Особисті земельні сервітути. Особистими вважаються при­ватні земельні сервітути, які встановлені на користь конкретної особи — громадянина або юридичної особи. Юридична природа особистих земельних сервітутів полягає в тому, що особам, на ко­ристь яких встановлені такі сервітути, власник земельної ділян­ки передає права володіння та користування, які ця особа може відчужувати на підставі ряду цивільних правочинів без згоди власника. При цьому власник земельної ділянки, щодо якої вста­новлений особистий земельний сервітут, також може здійснюва­ти її відчуження. Однак, набувач права власності на таку ділян­ку не може здійснювати правомочності щодо володіння та кори­стування такою земельною ділянкою аж до припинення дії особистого земельного сервітуту. За законодавством України до особистих земельних сервітутів належать емфітевзис та су-перфіцій.

Емфітевзис. Емфітевзис — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, об'єктом емфітевзису мо­жуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського при­значення. Це означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які згідно з ЗК України мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянст­ва можуть набувати емфітевзис у передбачених законом випад­ках (успадкування тощо). Крім того, якщо об'єктом емфітевзису є землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то претенденти на отримання емфітевзису мають відповідати вимогам, встановленим для покупців таких земель. Тобто набути право емфітевзису можуть громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільсько­му господарстві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва, та юридичні особи України, в установ­чих документах яких передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва (ст. 130 ЗК України).

Набуття та здійснення емфітевзису регулюється ЗК України (ст. 102^і і деякими іншими) та главою 33 ЦК України (стат­ті 407-412). Згідно зі ст. 407 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі — землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчу­жуватися і передаватися у порядку спадкування. Однак відчу­ження емфітевзису та передання його у спадщину можливе лише після його виникнення, тобто після укладення між власни­ком земельної ділянки та емфітевтом (землекористувачем) дого­вору про встановлення такого земельного сервітуту.

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встанов­люється договором. Однак, якщо договір про надання права ко­ристування чужою земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це дру­гу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України).

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов'язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення дого­вору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за викори­станням земельної ділянки землекористувачем за призначен­ням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно встановлювати її цільове призначення. Згідно із ЗК України право встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є виключним правом відповідних органів влади. Тому при встановленні емфітевзису сторони можуть конкретизувати у договорі цільове призначення земельної ділянки лише в межах встановленого ор­ганами влади її цільового призначення. Наприклад, якщо об'єктом емфітевзису є земельна ділянка сільськогосподарсько­го призначення, надана для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва, то сторони за договором емфітевзису можуть конкретизувати цільове призначення шляхом уточнен­ня виду сільськогосподарського використання земельної ділян­ки, наприклад, встановивши, що вона має використовуватися лише для садівництва, виноградарства тощо.

Дата добавления: 2014-11-20