Контрольні питання 3 страница

Для інформаційного забезпечення системи управління територією карто­графічна база даних має велике значення.

При формуванні системи показників необхідно визначити основні склад­ники опису системи. Необхідно зазначити, що структура геоінформацій-ної системи будується по горизонталі (тематичному змістові) і по вертикалі (масштабові).

Оскільки створення муніципальної ГІС ведеться на базі даних земельно­го кадастру, необхідно визначити, яка інформація може бути співвіднесена з картографічною базою даних земельного кадастру за допомогою кадастрового номера або за допомогою адресної системи і цифрової топографічної карти.

У процесі дослідження об'єкта управління постановка проблеми ство­рення ЗІС конкретизується, що дає змогу зменшити складність системи до практично реалізованих обрисів. Першочерговими цільовими комплексними завданнями є:

- формування системи інформаційних показників;

- організація технології збору вихідної базової, оперативної і ретроспектив­
ної інформації про стан об'єкта, забезпечення інформаційно-довідковими
даними, задоволення користувальницьких запитів на одержання конкрет­
них даних і форми їхнього подання;

- розв'язання комплексу функціональних завдань, як за окремими напряма­
ми, так і з врахуванням їхніх взаємних зв'язків і впливу, виконання оцінки
існуючої ситуації і прогнозування стану об'єкта дослідження.

5.5. Особливості управління земельними ресурсами у великих містах

Найважливішими напрямами державної земельної політики в містах є:

розробка критеріїв ефективності землекористування і землеволодіння в містах;

розробка стратегії трансформації правовідносин на землю з урахуванням специфіки земель різних категорій, особливостей управління міськими землями і розвитку міського господарства;

встановлення оптимального балансу конкурсної і безконкурсної форм надання земель з урахуванням інвестиційних завдань регіонів, розвитку ринку нерухомості й іпотечного кредитування, забезпечення державних і муніципальних нестатків, а також соціальних факторів; розширення використання інструментів фондового ринку при реалізації завдань управління земельними ресурсами як засобів підвищення ефек­тивності державного регулювання фінансових потоків.

Роль і функції земель населених пунктів у суспільстві визначені тим, що ці землі призначені для забезпечення різноманітних видів життєдіяльності людей: задоволення фізіологічних потреб у рекреаційній, культурній і соці­альній діяльності; забезпечення виробничої діяльності, органічно пов'язаної із забезпеченням життєдіяльності й інших напрямів, безпосередньо з цим не пов'язаних.

Земля в населених пунктах виступає як просторово-операційний базис і об'єкт нерухомості. До числа властивостей, важливих при її функціонуванні на території поселень, належать: ґрунти (щільність, водопроникність); ґрунтові води (глибина, хімічний, бактеріологічний склад); наземні води; рельєф і роз­членованість території; рослинність; ґрунт (забруднення, засолення, якість).

Предметом управління земельними ресурсами міст у загальному вигляді є процеси використання землі для різних сфер життєдіяльності (напрямок, ха­рактер, технологія і т. д.). Стосовно предмета управління на цих землях є ряд досить визначених особливостей: висока концентрація різноманітних видів життєдіяльності на одиницю площі (суб'єктів земельних відносин); розмаї­тість способів, технологій, часу споживання властивостей землі.

Усе це створює велику кількість об'єктів управління земельними ресур­сами, явищ і процесів. Об'єктом управління є земельна ділянка, на якій здій­снюється досить відособлений процес використання землі одним суб'єктом земельних відносин. Унаслідок цього на забудованих територіях об'єктом управління можуть бути землекористування, їхні частини, що відрізняються за характером використання, правовим статусом, земельні ділянки, що ввійшли до земель загального значення. Предметом управління в приватному секторі є процес використання земель, що у межах конкретного пункту забезпечує все різноманіття потреб його жителів, тому він відрізняється різноманіттям аспектів державного і муніципального керування.

Основні напрями використання земель міст:

1. Територіальна організація процесу використання землі.

2. Інформаційне забезпечення процесу використання земель.

3. Установлення правового статусу земель (власність, користування, оренда,
обмеження, обтяження).

4. Визначення видів використання землі (розширене використання) на основі
природного й економічного стану земель.

При формуванні мети управління велике значення мають взаємини між його об'єктами і суб'єктами. Так, за наявності одного об'єкта (території на­селеного пункту, міста) нині існує кілька суб'єктів керування їхніми землями, що пов'язано з правовим і господарським статусом об'єкта.

Управління земельними ресурсами великих міст має принципові відмін­ності від управління територіями великих регіонів. Це пов'язано з тим, що в містах сконцентроване населення, промисловість, різко підвищується зна­чимість соціальних, екологічних і транспортних умов. Тому значно зростає роль розробки планів прогнозу розвитку міст, оскільки будь-які зміни в поряд­ку землекористування у містах повинні проводитися в результаті здійснення цих планів. Такі плани можуть розроблятися або в зв'язку із розширенням міст, або при створенні нових міст відповідно до моделей переселення, або на основі удосконалення сформованої системи законодавчих документів, при будівництві природоохоронних об'єктів та з інших причин. Реконструкція міст проводиться, якщо необхідно здійснити загальне удосконалення місько­го середовища, наприклад, для зміни маршрутів транспортних потоків, для залучення інвестицій у нерухомість або значну перебудову міських центрів, викликаної великими соціально-політичними змінами.

Функція прогнозування стосовно міських територій як муніципальних утворень зводиться до наукового обґрунтування подальшого просторово-іс­торичного розвитку міської території в майбутньому і виявлення факторів і тенденцій, що впливають на розвиток об'єкта досліджень. Це вимагає прове­дення аналізу соціально-екологічного розвитку об'єкта дослідження в розрізі його просторово-історичного формування як населеного пункту.

Ця вимога зумовлює формування нової концепції прогнозування вико­ристання міських територій, що на сучасному етапі буде полягати в моделю­ванні майбутнього інтенсивного використання міських землекористувачів (землеволодінь) на основі колишніх, існуючих і майбутніх тенденцій розвитку території сучасного населеного пункту. Тому сучасні завдання прогнозування розвитку міських територій вимагають нового підходу до рівня прогностики в міському середовищі на основі тенденції розвитку конгломерату міського соціуму. Отже комплекс завдань буде наступний:

а) перехід від екстенсивного до інтенсивного розвитку сформованого просто­
рово-історичного комплексу населеного пункту і створення оптимальної
структури міського землеволодіння (землекористування) з урахуванням
науково-технічних і еколого-економічних вимог, пропонованих до сучас­
них селітебно-промислових конгломератів міських землекористувань;

б) удосконалення внутрішньої структури середовища міста (населеного пунк­
ту) на основі застосування досягнень науково-технічного процесу з метою
зменшення питомої землеємності виробленої продукції і збільшення пло­
щі житлової забудови на одиницю земельної площі;

в) зниження загальної кількості ресурсів зайнятих у виробництві з одночас­
ним забезпеченням зростаючих потреб суспільства, шляхом усунення про­
тиріч між існуючими і перспективними цілями;

г) удосконалення селітебної і промислової структури землеволодінь (земле-користувань) з метою зниження транспортних витрат і транспортної утоми у людей, оптимізація транспортної мережі міста (населеного пункту); ґ) досягнення раціонального просторового розвитку комплексу: міський ландшафт - будинки - споруди - інженерно-комунікаційний комплекс -підземні споруди (підземна частина населеного пункту).

Розв'язання усього комплексу завдань можливо завдяки застосуванню комплексних моделей прогнозування і сучасних ЕОМ.

У процесі розробки прогнозу розвитку сучасних міських територій не­обхідно враховувати комплекс сучасних тенденцій просторово-історичного формування середовища існування людини. Аналіз сучасних вітчизняних і зарубіжних прогнозів (географічних, архітектурно-будівничих, інженерно-ландшафтних і т. д.) і планів довгострокового перспективного розвитку, по­казав, що в них знайшли своє відображення не тільки технічні тенденції, а й суспільні (соціологічні, соціальні, політичні, економічні). На перспективне використання міських територій мають вплив такі тенденції:

1. Тендениії. пов'язані з ростом чисельності населення і його соиіаль-
но-економічним складом. Сучасні прогнози показують прогресуючий ріст
міського населення, що спричиняє проблему розселення (житла), оскільки
протягом наступних 20-30 років необхідно забезпечити житлом приріст на­
селення і забезпечити існуюче населення. Зумовлено це такими причинами:
фізичне і моральне старіння житлового фонду; збільшення вимогливості до
житлового комфорту, бажання жити однією соціовіковою групою.

2. Тендениії. пов'язані з екстенсивним розвитком міської території.
Аналіз сучасних прогностичних робіт виявив зростання індивідуальних домагань
(окремих шарів населення) на додаткові території під забудову, що призводить до
зменшення рекреаційних земель і земель сільськогосподарського призначення.

Сучасна тенденція підвищення якості міського житла за рахунок забудови малоповерхового індивідуального житла знизила потреба окремої частини місь­ких жителів у другому житлі (дачах у межах міста й передмістя). Тому економія міської території під об'єктами промисловості та інших категорій об'єктів зе­мельних відносин є найважливішим завданням прогнозування міських терито­рій, а процес скорочення вільних площ повинен строго контролюватися.

3. Тендениії. пов'язані з урбанізаиією. Розвиток міст передбачає високу
концентрацію структури виробництва і наявність кваліфікованої робочої сили.
Це спричиняє ліквідацію твердого функціонального зонування і перехід на кон­
цепцію змішаного конгломерату (селітебно-промислово-рекреаційного типу).

4. Тендениії. пов'язані з біомікрокліматичним середовищем існування.
Сучасні довгострокові прогнози свідчать про необхідність посилення охорони

природи, нейтралізацію наслідків активізації господарсько-економічної діяль­ності людини, зміцнення біокліматичної рівноваги середовища життя людини. Тому в сучасних прогнозах використання міських територій особливу увагу приділяють прогнозуванню майбутнього збитку, який приноситься від індустріалізації і концентрації виробництва, що спричиняє забруднення пові­тря, води і ґрунту, нестачу питної води, збільшення екологічного, техноген­ного і шумового забруднення середовища, труднощі з утилізацією біохімічно активних відходів, знищення природно-рекреаційних зон відпочинку. Отже, ця тенденція з другорядної прогностичної проблеми стає визначальною.

5. Тендениіїрозвитку різних транспортних засобів, зокрема, підземних.
Сучасні прогностичні документи припускають бурхливий розвиток нових
транспортно-комунікаційних об'єктів міста. Тут виділяться тенденції скоро­
чення кількості особистого транспорту і розвитку екологічно чистого швид­
кісного громадського транспорту, вдосконалення комплексних вузлів переса­
док між різними типами транспорту з метою мінімізації втрат часу.

6. Тендениія обмеженості природних (мінеральних) і трудових ресурсів.
Безліч сучасних прогнозів пророкують скорочення кількості родовищ природ­
них (мінеральних) ресурсів, більшість з яких застосовують при будівництві
житлових і промислових об'єктів. Це спричиняє розвиток більш компактної
житлової забудови й інтенсивне використання підземних просторів, що впли­
ває на зменшення питомої землемісткості вироблюваної продукції і ефектив­
ності житлової забудови.

7. Тендениія будівниитва багатофункиіональних житлових комплексів.
Створення багатофункціональних (селітебно-промислово-рекреаційних) зон у
містах вимагає створення багатофункціональних житлових комплексів, що поєд­
нують у собі як житлову частину, так і побутове обслуговування жителів, що пе­
ребувають в безпосередній близькості від місця праці. Отже, концепція розвитку і
будівництва майбутнього житла повинна відповідати вимогам розширення, пере­
будови, створення просторового і зовнішнього розмаїття у забудові, спрямованого
на задоволення зростаючих соціально-побутових вимог до місця розташування.

8. Тендениії. шо передбачають модернізаиію середовища існування людини
(тобто території населених пунктів у зв'язку з моральним і фізичним влашту­
ванням середовища існування людини).

Така тенденція ґрунтується на аналізі здійснених прогнозів, що показали істотне функціональне і естетичне відставання існуючої забудови центрів на­селених пунктів від сучасних вимог надмірно великих землемістких міських центрів за рахунок значних площ під адміністративними, культурними і тор­говельними будинками. Тому в прогнозах звертається особлива увага на своє­часну реконструкцію і реорганізацію центрів міст з одночасним збереженням культурно-історичного ансамблю, пам'яток історії й архітектури міста.

Ця тенденція також допускає ефективне використання підземного про­стору міст, що дає змогу розмістити цілий комплекс обслуговуючих об'єктів, не змінюючи наземного простору (торговельні точки, різні склади, підприєм­ства з обслуговування населення, підземні гаражі, транспортні артерії - метро і т. д., вибухово-пожежо-небезпечні об'єкти тощо). Це допоможе збільшити площу міста (але не за рахунок його збільшення «у ширину і за площею», а за рахунок «вгору і вниз»), тобто за рахунок використання багатоярусного про­сторово-територіального розміщення структури міста.

Здійснення цих завдань, тенденцій і заходів відбувається шляхом розроб­ки системи науково-аналітичних документів, що дають можливість поетапно втілити прогностичні рішення в життя. Загальна структура прогностичних і проектних документів виглядає таким чином (рис. 5.5).

Територіально-просторове планування може привести до збільшення вартості нерухомості в результаті будівництва нових або удосконалення існу­ючих будинків та їхніх інженерних комунікацій або в результаті дозволу на зміну характеру землекористування, наприклад, з метою будівництва елітного житла, комерційних, фінансових або інших об'єктів. Технічне удосконалення будинків приводить лише до незначного збільшення їхньої ринкової вартості порівняно зі змінами характеру землекористування, пов'язаними з офіційним дозволом його зміни.

Остання дія переважає у відсотковому відношенні і може обкладатися спе­ціальними податками. Випадки ж виплати компенсації за «погіршення» харак­теристик власності, наприклад, у результаті ухвалення рішення про будівництво автостради або аеропорту поблизу розташування такої власності, досить рідкі.

Для територіально-просторового планування основним питанням є май­бутній характер землекористування. Землекористування є сполучною ланкою між правами на землю і управлінням земельними угіддями. Воно містить у собі використання земель і здійснення пов'язаних з цим прав. Необхідною умовою розробки плану розвитку є проведення дослідження з питань зем­лекористування. У рамках цього дослідження необхідно:

1) визначити вид землекористування;

2) виявити зміни, що відбуваються та їхні темпи, наприклад, у зв'язку із зрос­
танням міст;

3) пов'язати дані про землекористування з іншими технічними і соціальними
даними розвитку міст;

4) провести кількісний аналіз землекористування міст у різних регіонах міст
із використанням тимчасових методів і показників;

5) розробити моделі системи землекористувань міста в часі і просторі;

6) забезпечити широке обговорення і гласність результатів досліджень.

Окремі прогнози окремих подій і тенденцій розвитку територій населеного пункту (розробляється на 5-50 років)

Індивідуальні прогнози окремих явищ і подій, які впливають на розвиток

територій населеного пункту, міського землекористування

(розробляється на 5-50 років)

Сумарний концептуальний прогноз розвитку території

населеного пункту (розробляється до 100 років)

±

Сумарний (підсумковий) прогноз, об'єднує

окремі й індивідуальні прогнози в єдине ціле

(розробляється на 20-30 років, в окремих

випадках до 100 років)

Концептуальний окремий прогноз за окремими просторово-історичними одиницями

(районами, округами) населеного пункту (розробляється з врахуванням загальних

тенденцій розвитку на період до 50-80 років)

±

Сумарний прогноз використання територій населеного пункту
_____________ (розробляється на 20-50 років)_____________

Окремий прогноз розвитку територій населеного пункту
________ (розробляється на період до ЗО років)_______

Генеральний план розвитку територій населеного пункту (міста) на перспективу
_____________________ (розробляється на 15-25 років)

І

План реконструкції старої (історичної) частини міста (розробляється на 5-25 років)

План нового будівництва в промислово-салітебних зонах міста (розробляється до 25 років)

План реконструкції стаціонарних наземних і підземних магістралей (розробляється на період

і

до 50 років)

План реконструкції (капітального ремонту) старої частини населеного пункту (міста) (розробляється до 25 років)

План реконструкції підземних інженерних споруд і комунікацій (розробляється на 5-50 років)

і

г

Робочий проект з нового будівництва із зазначенням етапів виконання і строків (розробляється на переіод від 1 до 5 років)

| Оперативний план виконання робіт (розробляється на строк від 3 місяців до 1 року) | Рис. 5.5. Структура прогностичних і проектних документів

План розвитку повинен охоплювати всю територію міста. У ньому необ­хідно уточнити, яким чином будуть використовуватися всі землі, причому ха­рактер їх використання повинен ґрунтуватися на прогнозі потреб населення і господарського комплексу міста. На конкретні райони (квартали) розробля­ються проекти землеустрою щодо впорядкування території.

У проекті землеустрою конкретного району міста повинні бути за­значені зони:

- території, які виділені для будівництва будинків і споруд (відповідно до
будівельних норм);

- території для комерційного використання (забезпечення міста товарами,
надання побутових послуг і здійснення торгівлі);

- території для громадського користування, на яких розташовані будинки і
споруди (лікарні, школи, церкви і цвинтарі), що задовольняють потреби
жителів міста в охороні здоров'я, релігії й інших соціальних і культурних
потребах;

- під'їзні дороги до місцевих, основних і другорядних автомобільних доріг
для звичайного транспорту і транспорту далекого прямування, а також місця
для їх стоянок;

- райони проходження залізниць і трамвайних шляхів;

- райони розташування інженерних комунікацій, включаючи основні водо-,
газо-, електропостачання і центрального опалення;

- місця для скидання стічних вод, ліквідації відходів і утилізації сміття, а
також для очищення стічних вод;

- парки і сади, спортивні споруди, ігрові майданчики, місця для кемпінгу і
купання;

- водойми, гавані, місця для споруджень водного господарства, а також ра­
йони спорудження берегового і прибережного захисту від повеней;

- місця для смітників і райони проведення підземних робіт;

- сільськогосподарські і лісові угіддя;

- природоохоронні зони і райони, що становлять особливий науковий інтерес;

- інші райони для задоволення потреб жителів або міського господарства.

Після затвердження загального плану зонування території міста необхід­но розробляти більш детальні проекти землеустрою щодо впорядкування кон­кретного міського району, які стають юридично обов'язковими. Тут більш до­кладно порівняно із загальним планом повинні бути розглянуті такі питання:

• тип землекористування дозволених до будівництва будинків;

• мінімально дозволені розміри для кожної земельної ділянки (ширина, гли­
бина, площа) і максимальні розміри земельних ділянок для житлового бу­
дівництва, що забезпечують оптимальне використання землі;

• райони будівництва житлових будинків, що цілком або частково фінансу­
ватимуться з державних або муніципальних фондів з метою задоволення
соціальних потреб;

• райони для будівництва комерційного житла, призначеного для осіб, що
потребують особливих вимог до житла;

• точні межі комерційних і промислових зон;

• неосвоєні райони, що залишаються як резерв для майбутнього розвитку;

• державні і приватні зелені зони: наприклад, сади, ділянки, що належать
приватним особам, спортивні, ігрові майданчики, місця для кемпінгу, ку­
пання і т. д.;

• земельні ділянки, що одержують нове цільове призначення відповідно до
планів розвитку міст та інших нормативних документів.

Наступною важливою особливістю управління земельними ресурсами міст є досить часте проведення укрупнення і розукрупнення земельних діля­нок як об'єктів власності, формування земельного обороту.

Процес укрупнення земельних ділянок повинен здійснюватися внаслідок того, що володіння невеликими земельними ділянками стає неекономічним через їх малі розміри. Дроблення земельних ділянок часто є результатом існу­ючої системи успадкування, коли землю ділять серед спадкоємців. Подібний процес може привести або до появи численних, розташованих у різних місцях ділянок землі, що належать одній людині (множинність ділянок), або до тако­го положення, коли багато осіб є співвласниками однієї ділянки землі (мно­жинність власників). При проведенні укрупнення (або консолідації) земель­них ділянок, власники відмовляються від своїх невеликих земельних ділянок або часток володіння землею й одержують таку ж або трохи більшу земельну ділянку, що за вартістю відповідає їхній первинній вартості, але які можуть використовуватися економічно більш ефективно.

Перерозподіл земельних ділянок може також проводитися, якщо держава приймає рішення провести реконструкцію якого-небудь району для поліпшен­ня соціальних умов населення. Для цього муніципалітетові може знадобитися придбати землю і виплатити компенсацію (або в грошовому вираженні, або новими землями, наданими тим громадянам, кому доведеться переїхати на нові місця), для того, щоб полегшити здійснення діяльності з розвитку міста.

Незалежно від причин укрупнення або перерозподілу земельних ділянок, насамперед, необхідно визначити всіх землевласників і орендарів земель, зем­лекористування яких порушено цими процесами. Рішення про перерозподіл зе­мельних ділянок необхідно максимально довести до всіх задіяних реорганізацією осіб. Повна гласність вкрай необхідна, тому необхідно використовувати місцеві засоби інформації, включаючи місцеве радіо й оголошення в місцевій пресі.

Район, на який поширюються земельні перетворення, повинен бути ви­значений відповідно до плану розвитку міста, а застосовувані процедури -відповідати законові. Тому необхідно виготовити кадастровий план, який ві­дображає існуючу характеристику об'єктів земельної власності та підготува­ти перелік усіх видів власності в районі передбачуваного розвитку. В проекті землеустрою виготовляється план, який аналізує існуючий стан власності, в ньому повинні бути відображені такі дані з кожної земельної ділянки:

- імена землевласників;

- межі всіх земельних ділянок, розмір, конфігурація і вартість кожної зе­
мельної ділянки;

- назви і номери будинків;

- також наявність будь-яких заставних та інших обтяжень, зафіксованих у
земельному кадастрі.

Основною умовою здійснення реконструкції землекористування в міс­тах є ведення системи земельного кадастру. В процесі реконструкції повинні брати участь:

• усі власники кадастрових ділянок землі в районі реконструкції;

• усі власники офіційних прав, включаючи права користування, зафіксовані
в земельних реєстрах;

• усі власники прав, не зафіксованих у земельних реєстрах, включаючи будь-
яких осіб, які претендують на землю, наприклад, у разі успадкування;

• місцеві органи влади;

• підрядчики, що забезпечують функціонування комунально-побутових
служб.

До початку розробки плану використання індивідуальних земельних ді­лянок місцевим органам влади варто виділити райони:

- місцевих шляхів сполучення і доріг, включаючи пішохідні доріжки, під'їзні
шляхи, площі й інші місця руху транспорту;

- майданчики для автомобільних стоянок, зелених зон, включаючи ігрові
площі і природоохоронні споруди.

Після виділення земель для задоволення потреб місцевих органів влади і комунально-побутових служб інші землі можуть розподілятися залежно від їхньої вартості або розміру ділянок.

Після завершення процесу консультацій із власниками землі і власниками прав відповідальні за зміну організації території органи повинні представити проектний план з текстовими роз'ясненнями. На цьому проектному плані по­винен бути відображений майбутній загальний план розміщення земельних ді­лянок наявної території з зазначенням меж і місця розташування нових земель­них ділянок і площі кожної з них. У текстовому роз'ясненні має бути повна інформація по кожній новій земельній ділянці із зазначенням її власників.

Усі подробиці проекту повинні бути офіційно надані жителями конкрет­ного району. Також, при цьому всім учасникам слід надати виписку з проекту, що стосується їх прав. Доцільно визначити терміни (наприклад, 60 днів), про­тягом яких учасники проекту можуть висувати заперечення проти запропоно­ваних планів. Після закінчення цього періоду і врегулювання всіх можливих претензій місцеві органи влади виносять рішення щодо затвердження проекту землеустрою.

Наступною важливою особливістю є те, що функціонування сучасної системи управління земельними ресурсами в містах передбачає використан­ня сучасної інформаційної технології. Традиційні рішення можуть виявитися не ефективними, тому і нова система може зажадати корінної перебудови іс­нуючої земельної служби, а також вивчення й аналізу цієї системи. Обрана концепція системи повинна задовольняти потреби різних груп користувачів і бути при цьому досить гнучкою для того, щоб передбачити майбутні потреби і можливе розширення і зміну системи. Разом з тим вона у всіх випадках пови­нна забезпечувати надійні правові докази права власності на землю.

Організація управління земельними ресурсами у великих містах має більш складну структуру, ніж в адміністративних районах.

Тому земельний орган, що створюється для управління земельними ре­сурсами, повинен:

• задовольняти потреби в інформації будь-яких користувачів як у державно­
му, так і приватному секторі;

Дата добавления: 2014-11-29