Застосування порівняльного (ринкового) підходу для оцінки нерухомості

Порівняльний (ринковий) підхід представлений:

· методом порівняння продажів;

· методом валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів. Даний метод заснований на зіставленні і аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, що свідчить, що за наявності на ринку декількох об'єктів інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об’єкту, визначальних призначення, можливість і способи його використання, а також розміри і терміни одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості зіставної і достовірної інформації по недавно минулих операціях.

Цей метод вимагає бази даних по досконалих операціях, що включає інформацію про умови і ціни операцій, продавців і покупців. Оцінювач повинен з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони операції незалежними, чи володіли вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально, чи було фінансування типовим для ринку. Для аналізу операцій, проведених з об’єктами, які порівнюються з оцінюваним, необхідно виявити сегмент ринку, для якого ці об'єкти типові.

Сегментація ринку - процес розбиття ринку на сегменти (сектори), аналогічні наступним параметрам:

· призначенню використання об’єкту;

· якості об’єкту;

· передаваним юридичним правам і обмеженням;

· інвестиційної мотивації;

· шляхам фінансування і т.і.

Вибір об'єктів як аналоги необхідно проводити на тому ж сегменті ринку, до якого відноситься оцінюваний об'єкт. Причому потрібно звернути увагу на наступні моменти:

· Характерний для даного сегмента термін експозиції. Якщо об'єкт був проданий за менший для стандартного терміну експозиції період, це швидше за все свідчить про те, що ціна була занижена. Напроти, якщо об'єкт знаходився на ринку довше за стандартний термін експозиції, то ціна, видно, була завищена. І в тому, і в іншому випадку операція не є типовою для даного сегмента ринку і не може розглядатися як порівнянну.

· Незалежність суб'єктів операції. Якщо операція ув'язнена між головною і дочірньою компаніями, то маловірогідно, що операція між ними була досконала за ринковою ціною. Те ж саме відноситься до операцій з об’єктами, обтяженими заставою.

· Інвестиційна мотивація. Вона повинна бути однаковою при здійсненні операцій з оцінюваним об'єктом і об’єктами-аналогами.

Метод порівняння продажів при оцінці нерухомого майна включає декілька етапів:

Вибір об'єктів нерухомості - аналогів. Для більш об'єктивної оцінки необхідний аналіз не менше 3-5 зіставних продажів.

Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

1. Порівняння і зіставлення оцінюваного об’єкту з об’єктами-аналогами проводяться по двох компонентах:

· одиницям порівняння;

· елементам порівняння.

Застосовуються наступні одиниці порівняння:

· ціна за 1 га - для великих масивів сільськогосподарського призначення, промислового і житлового будівництва;

· ціна за 1 м2- в ділових центрах міст, для офісів;

· ціна за 1 лот - стандартні формою і розміру ділянки в районах жилою, дачної забудови;

· ціна за фронтовий метр - при комерційному використанні в містах (загальна площа об’єкту вважається пропорційної довжині його межі по якій-небудь вулиці або шосе);

· ціна за одиницю густини - коефіцієнт відношення площі забудови і площі земельної ділянки; І

· ціна за одиницю, що приносить доход; в спортивних комплексах, ресторанах, театрах - це одне посадочне місце, а в гаражах і автостоянках - місце парковки одного автомобіля.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:

· передані майнові права;

· умови фінансування операції. Можуть мати місце різні варіанти, наприклад фінансування операції продавцем при наданні останнім іпотечного кредиту;

· умови продажу. Коригування на умови продажу відображає ¦нетипове для ринку відношення між продавцем і покупцем;

· час продажу. Воно є одним з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на час продажу необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з часом; ¦

· місцеположення; ¦

· фізичні характеристики об’єкту нерухомості. Вони включають розміри, конструктивні елементи, зовнішній вигляд і т.і. \
2.Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості

Поправками називаються коригування, що вводяться в ціну продажу 1объекта-аналога при приведенні його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкту. Необхідно враховувати, що:

· поправкам не піддаються сегментообразующие характеристики, напри- заходів призначення використання об’єкту;

· не завжди можна розрахувати поправки на умови фінансування, умови продажів. Бажано як аналоги не використовувати об'єкти, відмінні від оцінюваного по цих характеристиках. За відсутності такої можливості поправки на ці характеристики потрібно вносити передусім.

Дата добавления: 2014-11-29