Составление реконструированного отчета о доходах офисного центра

ПРИМЕР 1

Предполагается составить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м² сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м² в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5% валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.

Прочие доходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.

Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.

Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.

Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.

Потенциальный валовой доход
Офис№1: 100x300 =
Офис№2: 100x400 =	40 000
Офис№3: 100x500 =
	Итого 120000
Прочие доходы
Потери арендной платы
30 000 х 0,08 =	(2 400)
40 000 х 0,07 =	(2 800)
50 000 х 0,05 =	(2 500)
	Итого (7 700)
Действительный валовой доход (ДВД)
Операционные расходы
Постоянные расходы
Налоги на имущество	(16000)
Страховка объекта	(1 000)
Прочие постоянные расходы	(1 000)
Итого	(18000)
Переменные расходы
Расходы на управление (8% ДВД)	(9 944)
Заработная плата персонала с налогами	(12000)
Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2):
1500x2x0,5= 1500	(1 500)
Эксплуатация и текущий ремонт	(10000)
Содержание территории	(3 000)
Уборка помещений	(500)
Обеспечение безопасности	(10000)
Прочие	(1 000)
Итого	(47 944)
Расходы на замещение
Напольные покрытия:
3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297	(297)
Кровля	(500)
Сантехническое оборудование	(1 000)
Итого	(1 797)
Итого операционные расходы	(67741)
Коэффициент операционных расходов, %
67741/124300 = 0,545	54,5
Чистый операционный доход	56,559

Дата добавления: 2014-12-07