Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Рассматриваемые объекты

ПРИМЕР

Производственный корпус № 106

Шифр (наименование) объекта оценки — производственный

корпус № 10б.

Группа капитальности объекта оценки 1.

Расчетный объем объекта оценки 106 142 м³.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) типовых объектов в качестве аналога рассматривается здание средней высотой до 8,5 м без крапов.

Характеристики объекта-аналога:

• Группа капитальности 1.

• Число этажей 1.

• Фундаменты — ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный) (сборник 7 УПВС, табл. 10, вариант 1).

• Стены кирпичные.

• Перегородки кирпичные.

• Колонны железобетонные (сборные и монолитные).

• Перекрытия — железобетонные балки (плиты).

• Покрытия из сборного железобетонного настила.

• Кровля рулонная.

• Полы цементно-песчаные, бетонные, асфальтобетонные, мозаичные.

• Проемы есть.

• Отделка есть.

Таблица 13.1

№ п/п	Наименование	Год постройки	Строительный объем, м^3	Площадь м^2
	Производственный корпус № 106		106 142	11 794
	Бытовой корпус № 18 главного производства		90 197
	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2		491 022
	Производственный корпус № 3		259 190	31 360
	Здание заводоуправления (корпус № 36)		3 175
	Склад сырья готовой продукции (корпус №5)		274 353
	Производственный корпус № 51
	Корпус № 60		1 059 590	147 165
	Корпус № 62		267 095
	Корпус № 68
	Материальный склад (корпус № 7)
	Производственный корпус № 99
	Компрессорная станция (корпус № 4)
	Внутриплощадочная насосная станция № 1
	Внутриплощадочная насосная станция,№ 2
	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)
	Склад растворителей (корпус № 10)			1 098
	Галерея бытового корпуса № 18
	Трансформаторная (объект 46)
	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)
	Бункерный и тарный склад сажи
	Производственный корпус № 1		941 809
	Склад масел (корпус № 104)

Стоимость 1 м³ объекта-аналога (при объеме до 100 000 м³) в ценах 1969 г. составляет 8.40 руб.

В соответствии с указаниями по практическому применению Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) стоимость 1 м³ объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки (табл. 13.2).

Таблица 13.2

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности			1,00
Этажность			1.00
Тип фундаментов	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	Ленточный каменный, бетонный, железобетонный (монолитный)	1,00
Тип стен	Кирпичные	Изнесущих панелей	1,03

Величина корректировки стоимости 1 м³ на отличия в конструктивных решениях (без учета поправки на объем) составляет 1.03.

Стоимость здания-аналога в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

S = CV_max,K + t_yC(V-V_max)K = 915684руб.,

где С —стоимость 1 м³ объекта-аналога;

V — расчетный объем;

К — коэффициент корректировки;

V_max — величина объема, для которого УПВС не требуют корректировки;

t_y — корректировочный коэффициент на объем сверх величины, установленной УПВС (V _max = 100000м), равный 0,95.

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств и корректировки на расчетный объем составляет в ценах:

1969 г. (без учета прибыли предприятия и дополнительных косвенных издержек) — 741 704 руб.;

1984 г. (та же) — 882 627 руб.;

на дату оценки (та же) — 9 678 009 тыс. руб. (табл. 13.3).

Сумма процентов меньше 100, потому что состав и типы инженерного оборудования и благоустройств отличны от приведенных в таблицах УПВС.

При расчете полной восстановительной стоимости необходимо учесть налог на добавленную стоимость (20%), а также предпринимательскую прибыль.

Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере 30% (на основе исследования рынка) (табл. 13.4).

Таблица 13.3

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС

Конструктивный элемент	Процент от стоимости здания-аналога	Стоимость, тыс. руб.
Фундаменты		955 852,8
Стены		1 314297,5
Перегородки		238 963,2
Перекрытия		477 926,4
Кровля		1 672 742,3
Полы		1 433779,1
Проемы		477 926,4
Отделочные работы		716889,6
Прочие работы		597 408,0
Технические системы		1 792 223,9
В томиное:
холодное водоснабжение		358 444.8
горячее водоснабжение		238 963,2
канализация		238 963,2
электроосвещение		716889,6
вентиляция		238 963,2
Итого		9 678 009.0

Таблица 13.4

Полная восстановительная стоимость зданий

№ п\п	Наименование	Восстановительная стоимость, руб.	Восстановительная стоимость с учетом НДС и предпринимательской прибыли, руб.
	Производственный корпус № 106	9 678 009 000
	Бытовой корпус № 18 главного производства	3 1 707 424 000
	Корпус производства пресс-форм и рембазы №2	47371 487000
	Производственный корпус № 3	25 242 625 000	39 378 495 000
	Здание заводоуправления (корпус № 36)	1 169408000	1 824 276 480
	Склад сырья готовой продукции (корпус № 5)	23 62 1 700 000	36 849 852 000
	Производственный корпус № 51
	Корпус № 60	94 937 535 000	148 102554600
	Корпус № 62
	Корпус №68
	Материальный склад (корпус № 7)	11 965221 000
	Производственный корпус № 99		25 559 927 640
	Компрессорная станция (корпус № 4)	1 690212000	2 636 730 720
	Внутриплощадочная насосная станция № 1
	Внутриплощадочная насосная станция № 2	39 05 1 000
	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	209 577 000
	Склад растворителей (корпус № 10)	4 638 772 000	7 236 484 320
	Галерея бытового корпуса № 18	298 292 000	465 335 520
	Трансформаторная (объект 46)	1 59 04 1 200	248 103 960
	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	202 887 000
	Бункерный товарный склад сажи	4 044 049 000	6308 716440
	Производственный корпус № 1	71 244862000	111 141 984720
	Склад масел (корпус № 104)	381 760000	595 545 600

Определение износа. Оценка физического износа зданий проводилась с использованием программы "ValMaster". При разработке блока расчета износа создатели программы исходили из трактовки понятий, изложенной в гл. 12.

Функциональный и экономический износы выражаются в недоиспользовании производственных площадей в результате падения производства продукции на предприятии. На основе информации, полученной на предприятии, а также исходя из анализа экономических показателей производства было сделано заключение, что к дате проведения оценки загрузка производственных мощностей рассматриваемого предприятия составляла 64% проектной. Данным результат — закономерное следствие ряда экономических причин, связанных в первую очередь с общим снижением производства в РФ в отрасли промышленности, к которой относится оцениваемое предприятие.

Для определения суммы функционального и экономического износов был использован следующий метод.

Капитализированные потери дохода от недоиспользования зданий и сооружений (потери дохода, деленные на коэффициент капитализации) представляют собой сумму функционального и экономического износов. Таким образом, капитализируя величину потери дохода, оценщик получает величину потери стоимости зданий и сооружений, связанную с их функциональным и экономическим устареванием.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятию, сопоставим с доходом, получаемым при сдаче в аренду указанных зданий и сооружений. Из анализа информации, полученной на предприятии, на котором около 20% производственных площадей сдается в аренду, следует, что арендная плата за здания и сооружения на момент оценки формируется арендодателем:

С_а = СТ_бал Н_ам К_дох +Н_им,

где С_а — стоимость аренды;

CT_6ал — полная балансовая стоимость здания;

Н_ам — коэффициент нормы амортизации;

К_дох — коэффициент доходности, устанавливаемый предприятием по отдельным видам недвижимости:

Н_им —налог на имущество.

Таким образом, зная полную и остаточную стоимость основных средств предприятия, можно найти величину гипотетической арендной платы. Величину потери гипотетической арендной платы можно получить исходя из падения производства по отношению к проектным мощностям предприятия. Коэффициент, выражающий потерю арендной платы, в дальнейшем называется коэффициентом недозагрузки.

Окончательная величина суммарного функционального и экономического износа определяется путем капитализации вычисленной потери гипотетической арендной платы.

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-8б (р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.

В результате визуального осмотра зданий и сооружений специалистами Национального агентства оценки не было обнаружено явных повреждений или дефектов строительных конструкций и элементов зданий. В связи с этим величина устранимого физического износа по рассматриваемым зданиям и сооружениям принята равной 0.

Неустранимым физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания относятся к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации определены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Пример расчета величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов (по одному из рассматриваемых зданий) приведен в табл. 13.5.

Дата добавления: 2014-12-07