Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости
№ п/п
Показатели
Прогнозный период
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед.
0,075
0,065
0,05
0,05
Операционные расходы
4.1.
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2.
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
150,4
156,0
162,7
167,2
4.3.
Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год
177,3
168,9
164,6
161,3
4.4.
Земельная арендная плата, тыс. руб. в год
230,3
240,5
255,8
265,7
4.5.
Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год
190,5
210,8
240,1
255,1
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
Показатели
Определение величины показателя
1.
Безрисковая ставка (rf), %
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.
Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.
Премия за риск низкой ликвидности (р2), %
Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца.
p2 = rf ∙ Тэксп;
p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4.
Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), %
Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.
Ставка дисконтирования (r)
Определена методом кумулятивного построения
r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.
Таблица 4.6.
№ п/п
Показатели
Прогнозный период
1.
Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год
ПВД = S ∙ Cар
6226,6
6670,0
7237,2
7628,4
2.
Действительный валовой доход, тыс. руб. в год
ДВД = ПВД ∙ (1 – Кпотерь)
5759,6
6236,4
6875,3
7247,0
3.
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
124,5
133,4
144,7
152,6
5.
Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)
873,0
909,6
967,9
1 001,9
6.
Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год
NOI = ДВД – ОР
4 886,6
5 326,8
5 907,4
6 245,1
Таблица 4.7.
№ п/п
Показатели
Прогнозный период
1.
Денежный поток, тыс.руб. в год
СF=NOI = ДВД – ОР
4 886,6
5 326,8
5 907,4
6 245,1
2.
Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.
4 886,6/1,144
=4 271,5
5326,8/1,1442=
4 070,2
5907,4/1,1443=
3 945,6
3.
Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб.
Vterm = ЧОД2010/R
6245,1/0,182=
= 34 313,8
4.
Текущая стоимость реверсии, руб.
34313,8/1,1443=
= 22 918,7
5.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27)
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав!Последнее добавление