Тема 5. Договор аренды

1. Понятие, общая характеристика и значение договора
аренды. Его виды.

2. Элементы договора аренды: предмет, стороны, цена,
срок, форма. Порядок заключения договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Прекращение договора аренды.

5. Отдельные виды договора аренды:

а) прокат;

б) аренда зданий и сооружений;

в) аренда предприятий.

1. Необходимость существования договора аренды обуслов­лена рядом обстоятельств.

Во-первых, арендодателю выгодно, чтобы временно нею пользуемое имущество не простаивало и за его использование можно было получить оплату. При этом арендодатель все равно остается собственником.

Во-вторых, арендатору нередко необходимо получить доступ к имуществу, которое на других условиях ему получать невыгодно (например, есть лишь эпизодическая нуждаемость) либо приобретение такого имущества слишком дорого.

Договор аренды — по соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во вре­менное владение и пользование, либо только в пользование.

Договор является консенсуальным возмездным, двустороннеобязывающим. Этот договор всегда срочный.

Предметом договора является только непотребляемая и индивидуально-определенная вещь.

Права арендатора имеют двойственную природу. С одной стороны, арендатор — это субъект обязательственного правоотношения, с другой - арендатор может быть признан субъектом ограниченного вещного права.

Вещно-правовой характер прав арендатора законодатель подтверждает в ст. 617 ГК РФ, где закрепляется важнейший при­знак ограниченных вещных нрав - право следования. Так, дого­вор аренды сохраняется в случае перемены собственника, а так­же субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управ­ления и пожизненного наследуемого владения.

Содержание ограниченного вещного права арендатора включает три правомочия: владение, пользование, распоря­жение. Осуществление правомочия распоряжения ограничи­вается как законом, так и волей арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя осуществлять сдачу имущества в субаренду, перенайм, пере­дачу имущества в безвозмездное пользование, залог права арен­ды, внесение права аренды в качестве вклада в уставный (скла­дочный) капитал хозяйственных обществ или товариществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Но всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арен­додателем остается арендатор.

Видами договора аренды являются: прокат; договор арен­ды зданий и сооружений; лизинг; договор аренды предприя­тий; договор аренды транспортных средств.

2. Предметом договора аренды являются любые непотребляемые вещи. В договоре должен быть обязательно максимально индивиду­ализирован предмет договора. В противном случае договор не счи­тается заключенным. Законом могут быть предусмотрены виды иму­щества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (например, ограничивается сдача в аренду недр).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Если арендодатель—собственник имущества, то он распоряжается им только по своему усмотрению. Государственные и муниципальные предприятия вправе распоряжаться движимым имуществом без согласия собственника, недвижимым — с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия могут быть арендодателями любого имущества только с согласия собственника (ст. 297 ГК). А вот учреждение в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК арендодатели,, быть не может. Однако судебная практика допускает заключен договора аренды, в котором па стороне арендодателя находятся два лица: собственник и учреждение.

Договор аренды возмездный, однако цена, как правило является обычным условием, поэтому в договоре достаточно констатировать возмездный характер отношений, а цена будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, цена является существенным услови­ем (например, ст.ст. 651,658 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон. В случае сдачи в аренду государственного и муниципального имуще­ства возможно определение цены договора в норматив­ном порядке.

Оплата возможна в различной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это может быть денежная сумма, предоставление определенных работ или услуг, иные формы могут быть определены соглашени­ем сторон (в виде части продукции, дохода и т.д.).

Срок договора является обычным условием, при его отсут­ствии применяется правило ст. 314 ГК РФ.

Закон может установить предельные сроки для отдельных видов договора аренды (например, в ст. 627 установлен макси­мальный срок договора проката — 1 год).

Фирма договора аренды подчиняется общим правилам о форме сделок. Простая письменная форма используется в сле­дующих случаях;

а) когда стороной договора является юридическое лицо;

б) когда договор заключается сроком свыше 1 года независимо от субъектного состава.

Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а в случае спора стороны не смо­гут лишь ссылаться на свидетельские показания для доказа­тельства факта заключения договора и его условий.

Договор аренды недвижимого имущества требует госу­дарственной регистрации, если иное не предусмотрено за­коном (ст.ст. 651, 658 ГК)

При этом надо учитывать некоторую специфику. С одной стороны, договор аренды предприятия всегда требует государственной регистрации, с другой стороны, если договор аренды зданий и сооружений не превышает срока до одного года, дос­таточно простой письменной формы. Причем ее несоблюде­ние влечет недействительность договора.

Договор аренды зданий и сооружений сроком свыше одно­го года требует государственной регистрации.

Право аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае регистрации договора.

Как правило, договор аренды заключается в обычном по­рядке. Однако возможно проведение аукционов и конкурсов, по­бедитель которых приобретает преимущественное право на заключение договора.

Дата добавления: 2014-12-27