Основные элементы финансового механизма системы ИЖК России

Современный финансовый механизм системы ИЖК основан на системе рефинансирования ипотечных кредитов (закладных). Крупные финансовые организации выкупают у первичных кредиторов пулы закладных по ипотеч- ным кредитам и под эти закладные осуществляют эмиссию корпоративных облигаций, ипотечных ценных бумаг. Инвестирование как один из финансовых методов реализуется через финансирование развития системы ИЖК. Финан- сирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных шесть облигационных выпусков АИЖК[4], основные параметры эмиссии представлены в таблице 1.

Как видно из таблицы 1, за счет шести облигационных займов в систему ИЖК было привлечено почти 11 млрд. руб. Площадкой для размещения данных выпусков является Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ).

Немаловажным финансовым рычагом финансового механизма системы ИЖК является процентная ставка по ипотечным кредитам. Процентные ставки на рынке ипотечного жилищного кредитования варьируют в пределах 10-12% в валюте и 12-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

В последнее время кредиторы стали более активно выдавать ипотечные жилищные кредиты в национальной валюте.

Средний срок погашения ипотечного жилищного кредита – 15 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов, например, согласно стандартам АИЖК ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок до 30 лет.

Первоначальный взнос для получения ипотечного жилищного кредита – это наиболее проблемный элемент в финансовом механизме системы ИЖК.

Заемщик может быть вполне платежеспособным, но не иметь первоначальных накоплений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления. В России размер первоначального взноса по стандартам АИЖК снизился до 10%. Уровень первоначального взноса отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. Однако такой уровень первоначального взноса – это дополнительный риск. Как правило, при снижении размера первоначального взноса увеличивается размер годовой процентной ставки по кредиту.

Немаловажным показателем работы финансового механизма системы ИЖК являются дополнительные расходы заемщика, которые равны 4-7,5% от размера ипотечного жилищного кредита. Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

Множество заемщиков называет их «подводными камнями», поскольку никто о них заранее не знает и не ожидает, что это так дорого. В перечень дополнительных расходов входят внешние (внебанковские) и внутренние (банковские) расходы.[5]

Дата добавления: 2014-12-27