Ипотека

Варианты исполнения обеспеченного залогом обязательства

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, когда:

- предмет залога, оставленный у залогодателя, выбыл из его вла­дения с нарушением условий договора о залоге;

- залогодателем были нарушены правила о замене предмета залога;

- предмет залога был утрачен по причинам, за которые залого­держатель не отвечает;

- залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ (если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное).

Залог прекращается:

- в случае прекращения обязательства, обеспеченного залогом;

- по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ (Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам фактическое наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, нахо­дящегося у другой стороны. При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного иму­щества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога);

- при гибели заложенного имущества или прекращении заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмот­ренным п. 2 ст. 345 ГК РФ (если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.);

- при продаже заложенного имущества с публичных торгов, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной.

Право залога сохраняет силу при переходе права собственности (или иного вещного права) на заложенное имущество от залогодате­ля к другому лицу вне зависимости от того, было ли это имущество отчуждено на возмездной или безвозмездной основе.

Право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, может быть прекращено. Основанием для этого является закон. В установленном законом порядке имущество, яв­ляющееся предметом залога, может быть изъято (выкуплено), на­пример, для государственных или муниципальных нужд. Залогом имущества может быть обеспечено исполнение обяза­тельств по выполнению работ, оказанию услуг, передаче результа­тов интеллектуальной деятельности либо возврата предоплаты за работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности.

При организации системы долгосрочного ипотечного жилищ­ного кредитования в задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования входит предоставление граж­данину долгосрочного ипотечного жилищного кредита кредитной или некредитной организацией для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства на срок три года и более.

В общем случае обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено договором и законом. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется также в бес­спорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

До настоящего времени не получила широкого разви­тия практика залога с оставлением заложенного имущества у зало­годателя, хотя залоговым законодательством определено, что пред­метом залога могут быть даже предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические и другие объекты, определенные законом. В этом случае залогодатель фактически при­обретает права собственника, т.е. владеет и пользуется предметом залога в соответствии с его назначением, а также распоряжается предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобрета­теля долга по обязательству, обеспеченному залогом. При этом зало­годатель обязан страховать за свой счет предмет залога на его пол­ную стоимость, а также принимать меры, необходимые для сохране­ния предмета залога и уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Такая форма залога предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложен­ного имущества. В этом случае речь уже идет практически об ипоте­ке, т.е. залоге недвижимости: предприятия как имущественного комплекса, строения, здания, сооружения и иных объектов, непо­средственно связанных с землей, перечень которых приведен в ст. 130 части I ГК РФ. При ипотеке предприятия или иного имущест­венного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретен­ные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или до­говором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновре­менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кото­ром находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо при­надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соот­ветствующей части. Обязательства, связанные с ипотекой, оформля­ются договором.

Договор об ипотеке, так же как и договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установ­ленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Договор об ипотеке обычно содержит следующие основные усло­вия:

- предмет ипотеки;

- цена передаваемого в ипотеку объекта;

- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова­ние денежными средствами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находит­ся в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если за­емщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор име­ет право обратить взыскание на заложенное имущество. Однако в случае заключения договора ипотеки государственным и муниципальным предприятиям необходимо получить обязательное согласие соответствующего органа по имущественным отношениям на передачу имущества в залог.

Если же имущество закреплено за организацией на праве опера­тивного управления (в учреждениях, образованных собственником), то, как правило, такое имущество не может быть передано в залог.

Для использования высоких потенциальных возможностей земельной ипотеки государственной Программой предусматривается:

- учет особенностей регистрации ипотечных отношений, гаранти­рующих соблюдение интересов залогодержателя;

- разработка механизма, позволяющего залогодержателю при не­исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удов­летворение из стоимости заложенного имущества и гарантирование рисков отсрочки возврата полученного кредита;

- разработка мер защиты прав залогодателей;

- использование ипотеки для обеспечения обязательств по дого­ворам купли-продажи, аренды, подряда, иным договорам, налоговых обязательств.

У залога земель сельскохозяйственного назначения есть свои осо­бенности. В российских условиях считается целесообразным ограни­чить случаи залога таких земель предоставлением кредита, непо­средственно связанного с сельскохозяйственным производством и развитием социальной инфраструктуры в сельской местности. В настоящее время еще не достаточно развиты инструменты фон­дового рынка, в частности закладные ценные бумаги, которые могли бы быть использованы для развития ипотечных отношений на пер­вом этапе становления рынка закладных.

Введение ипотечного кредитования под залог земельных участ­ков, по-видимому, сможет способствовать привлечению негосудар­ственных инвестиций в улучшение земли, мелиоративное и дорож­ное строительство, хозяйственное обустройство, приобретение средств производства, а также развитию ипотеки земельных участ­ков, включая земли сельскохозяйственного назначения.

Что же касается городских земель (отдельного земельного участ­ка), то они пока не могут быть предметом ипотеки, хотя мировая практика ипотеки это повсеместно допускает. По всей видимости, это также связано с трудностями определения нормативной цены земли в городах, так как оценка земельного участка не может быть установлена в закладной ниже его нормативной цены. Другое ме­шающее обстоятельство - связь земли с другими объектами собст­венности, находящимися на ней.

Дата добавления: 2014-12-27