Договор аренды и его виды. Договор поручения, комиссии, агентирования

Осуществляя хозяйственную деятельность и распоряжаясь имуществом, лицо может обладать вещными правами на это имущество, а может действовать на основе обязательственных отношений. Одним из самых распространенных обязательственных правоотношений и выступает договор аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

Существенное условие - его предмет (индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т.к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа).

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключенным.

Стороны: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юр. лица, а также государство, муниципальные образования).

Форма договора: договор аренды на срок менее 1 года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 609 ГК РФ).

Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

30 декабря 2012 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[106]. Этот Закон представляет собой первый пакет изменений в Гражданский кодекс РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского законодательства.

Одной из ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения норм Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).

Положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ).

4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и официально опубликован Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вступил в силу в день официального опубликования. В соответствии со ст. 3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.

Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась. Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

Срок договора аренды не является существенным условием. Он определяется соглашением сторон. При отсутствии условия о сроке договора считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, но при этом вторую сторону она должна предупредить при аренде движимого имущества - за 1 мес., при аренде недвижимого имущества - за 3 мес. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Цена договора не является его существенным условием. В том случае, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

Виды договора аренды:

1) договор проката;

2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

3) аренды зданий и сооружений;

4) аренды жилого помещения;

5) аренды предприятия;

6) договор финансовой аренды (лизинга).

Остановимся на наиболее распространенных в хозяйственной деятельности видах договора аренды.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст.632 ГК РФ).

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК РФ)

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ). Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор (ст. 648 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 652 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст.655 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем.

Предмет - любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ). Соответственно в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество.

Признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования;

2) приобретение арендодателем имущества, которое передается в лизинг после заключения договора аренды;

3) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.

Стороны: лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; лизингополучатель – лицо, получающие вещь по договору аренды; продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество.

Виды договора:

1) в зависимости от длительности срока договора лизинга: долгосрочный заключается на срок 3 года и более; среднесрочный заключается на срок от 1,5 до 3 лет; краткосрочный - менее 1,5 лет;

2) финансовый, оперативный, возвратный, полный, чистый.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон договора. На арендодателя возложена обязанность по приобретению в свою собственность избранного арендатором имущества у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Также арендодатель обязан обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. На арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества. Этот риск переходит на него в момент передачи арендованного имущества, если иное не установлено договором. Арендатор не вправе расторгнуть договор с продавцом без согласия арендодателя. Если имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Посредническая деятельность имеет приоритетное значение для установления и развития хозяйственных связей. Она состоит в оказании производителям и потребителям юридических и фактических услуг, связанных с товарным обращением. Кроме того, посредники часто выполняют дополнительные услуги. Посредническая деятельность образует самостоятельный вид предпринимательской деятельности, поскольку требует определенных профессиональных навыков, знания цен, правил оформления сделок. Благодаря посредникам можно не разглашать имена продавцов и покупателей товара, только посреднические договоры позволяют совершать различные сделки с чужим имуществом.

Традиционно в континентальном праве регулируются два вида таких договоров - поручение и комиссия, в англо-американском праве - договор агентирования. В российском законодательстве регламентируются одновременно эти три договора, причем все они юридически равны.

Договор поручения

Это договор о представительстве одного лица от имени другого, поэтому к нему также применяются правила гл. 10 ГК РФ.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

Доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения. В случаях, когда договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договором не предусмотрено иное.

Разрешается представлять одновременно интересы обеих сторон по сделке (с их согласия или в случаях, предусмотренных законом).

Интересы представляемых имеют для представителя приоритет.

Примерами коммерческих представителей являются, в частности, биржевые брокеры, патентные поверенные, страховые агенты.

Поручения должны отвечать трем признакам. Они должны быть: правомерными; осуществимыми; конкретными.

Поверенный вправе отступить от поручений с предварительным либо последующим (в торговле) уведомлением об этом доверителя.

Поручения должны исполняться лично, если договором не предусмотрено наличие заместителя поверенного, которому можно передоверить поручение.

Разрешается односторонний отказ от договора обеих сторон, в коммерческом представительстве предусмотрено уведомление об отказе не менее чем за тридцать дней.

Договор комиссии.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (ст. 990 ГК РФ).

В отличие от договора поручения для договора комиссии предусмотрен болееузкий круг юридических действий. Права и обязанности по таким сделкам возникают непосредственно у комиссионера.

В договоре допускается ограничение его по сроку действия, территории, ассортименту покупаемого (продаваемого) товара.

Договор комиссии всегда является возмездным, комиссионер получает от комитента следующие выплаты: вознаграждение; дополнительное вознаграждение за делькредере - по общему правилу, комиссионер не отвечает за неисполнение сделки третьим лицом, за исключением случая, когда он принял ручательство за это лицо (ст. 993 ГК РФ); возмещение своих расходов; половину дополнительной выгоды, если сделка совершена на более выгодных условиях и если иное не предусмотрено договором (ст. 992 ГК РФ).

Комиссионер вправе самостоятельно производить удержание и зачет по указанным выплатам.

Разрешается субкомиссия, при которой ответственным перед комитентом остается комиссионер, а комитент не вступает в прямые отношения с субкомиссионером (ст. 994 ГК РФ).

Отступление от указаний комитента особо регулируется в связи с возможными убытками, необходимо предварительное либо последующее (в разумный срок) уведомление об этом. Комиссионер возмещает убытки, если не докажет, что сделка на таких условиях предотвратила большие убытки, и возмещает разницу в цене, т.е. принимает ее на свой счет.

Договор агентирования.

Агент выполняет и юридические, и так называемые фактические действия. Это разграничение весьма условно, но принято считать, что фактические действия не влекут правового результата. Например, реклама товара или услуги может производиться длительное время, но никакого отклика у потребителей не иметь. Маркетинговые исследования для определения возможности реализации будущего (непроизведенного) товара, ведение деловых переговоров или поиск потенциальных контрагентов могут не привести к заключению конкретных договоров.

Договор агентирования может строиться по модели договора поручения, когда агент действует от имени принципала, или договора комиссии, когда агент действует от своего имени.

Договор может быть заключен как на определенный срок, так и без ограничения срока, он всегда является возмездным.

В договоре допускаются ограничения прав одной или обеих сторон, например, не заключать аналогичных договоров на определенной территории, воздерживаться от самостоятельной аналогичной деятельности на определенной территории.

Допускается наличие субагента, причем если он назначен в порядке передоверия, то ведет дела непосредственно с самим принципалом (ст. 1009 ГК РФ).

Материалы для самоконтроля

Дата добавления: 2014-12-29