Организация строительного подряда

Организация освоения инвестиций в большинстве своем связана с использованием форм строительных подрядов. Эта форма получила широкое распространение с переходом к рыночным условиям хозяйствования. Ранее существовал порядок налаживания договорных отношений между заказчиком и подрядчиком, регламентированный Правилами о договорах подряда, но в настоящее время организация подрядной деятельности изменилась и особенно с введением в действие (с 1 марта 1996 г.) Второй части Гражданского Кодекса РФ.

В пункте 3 главы 37 ГК РФ узаконены организационные и методические подходы, правила и процедуры заключения и реализации договоров строительного подряда.

Определено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Кроме указанного документа регламентация строительного подряда осуществляется еще такими правовыми и методическими документами:

- директивным документом от 27 мая 1992 г. Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального строительства РФ изданным как «Руководство по согласованию договоров подряда на строительство в РФ». Этот документ рекомендуется использовать для выбора методических подходов при заключении строительных подрядов;

- Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности», которым устанавливается, в том числе, и порядок проведения подрядных строительных работ;

- строительными нормами и правилами, которые приводятся в ряде изданий СНиП.

При формировании договоров строительного подряда используются следующие три возможных варианта распределения всех работ по строительству и вводу объектов в эксплуатацию:

- заказчик по договору строительного подряда вступает в договорные отношения с одним подрядчиком, который несет ответственность за выполнение всех работ. Этот способ принято называть строительство «под ключ»;

- заказчик распределяет работы и обязательства между несколькими подрядчиками. Часто все же работы по проведению изыскательских и проектных работ заказчик поручает выполнять отдельным и специализированным организациям;

- иногда заказчик часть работ по ведению строительства, и особенно по капитальному ремонту, берет на себя, то в этих случаях договора строительного подряда заказчиком заключаются только на отдельные специализированные работы.

Руководством по составлению договоров рекомендуется использовать два этапа заключения договоров строительного подряда: преддоговорная работа и непосредственное заключение договора.

Для регламентации работ по первому этапу между заказчиком и подрядчиком может быть составлен договор о намерениях. Одной из задач по этому протоколу является обеспечение защитных функций сторон с включением мер имущественной ответственности.

В протокол о намерениях обычно включаются следующие данные и условия:

- данные об участниках по договору строительного подряда;

- данные, характеризующие объект подрядного договора;

- сведения о наличии строительной площадки, объемах и сроков передачи необходимой документации;

- порядок и сроки заключения основного договора строительного подряда, поставки материалов, оборудования и т.п.;

- формы и способы погашения имущественной ответственности сторон в случае, если основной договор не будет заключен.

В практике чаще всего как предварительный, так и основной договор строительного подряда готовится подрядчиком. Обязательным при этом является проверка правомочности участников договорных отношений: сведения о регистрации участника, наличие лицензии или других аналогичных документов и источников финансирования.

В текст договора обычно включаются следующие разделы:

- преамбула, где приводятся сведения о договаривающихся сторонах;

- предмет договора, где излагается задание заказчика и обязательства по оплате работ;

- цена договора (предмета договора);

- условия платежа (и по форме, и по срокам);

- сроки исполнения обязательств, в котором указываются и сроки исполнения работ, и сроки их оплаты;

- обязательства сторон, в которых раздельно прописываются обязательства заказчика и подрядчика по выполнению работ, сроках их завершения, оплате работ, предоставлении документации, поставке оборудования и т.п.;

- ответственность сторон, где указываются уровни уплаты одной стороны другой неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств и уровни возмещения убытков в случае неисполнения обязательств;

- действие непреодолимой силы. В этом разделе указывается ответственность одной стороны перед другой за задержку, недопоставку или невыполнение обязательств по договору, обусловленных обстоятельствами, возникающими помимо воли и желания сторон;

- порядок разрешения споров, где приводятся процедуры разрешения разногласия между договаривающимися сторонами;

- порядок изменения и дополнения договора. В этом разделе приводится порядок изменения и дополнения договора с указанием случаев, условий и процедур их проведения с указанием имущественной ответственности сторон;

- прочие условия, в котором чаще всего определяются: срок гарантий нормальной работы объектов и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и т.п. Указываются также способы компенсации ущербов, нанесенные в результате строительства объекта третьему лицу по вине подрядчика и заказчика;

- юридические адреса и платежные реквизиты сторон. В этом заключительном разделе приводятся реквизиты заказчика и подрядчика.

Перечень и содержание разделов договора строительного подряда обширные. Их разработка требует значительных сил и средств. В приложении 45 приведен макет примерного договора подряда. Он представлен в общем виде, но по содержанию в большей степени подходит к договору строительного подряда.

Из всех перечисленных разделов договора строительного подряда наиболее сложными и ответственными являются: цена предмета договора (стоимость строительства) и сроки исполнения обязательств. Между ними имеется тесная связь.

Цена предмета договора формируется исходя из действующих норм и цен строительных и ремонтных работ и индексов (коэффициентов), устанавливаемых ценообразующими органами регионов на момент заключения подрядного строительного договора. Трудности при этом связаны с тем, что, с одной стороны, сметные нормы, цены и коэффициенты на федеральном уровне уже не устанавливаются, а действуют различные региональные и, с другой стороны, эти исходные цены, нормы и коэффициенты не являются обязательными. Договаривающиеся стороны могут отклоняться от них, ссылаясь на цены свободного рынка. Тем не менее, в договоре подряда должна быть указана общая договорная цена с возможным ее разделением по отдельным этапам и видам работ.

В договорах строительного подряда в обязательном порядке указываются случаи, когда может быть изменена договорная цена. Таких случаев может быть несколько. Прежде всего, это при изменении сроков строительства и при внесении заказчиком корректив в объемы и содержание работ.

Признаются три метода установления цели предмета строительного подряда: паушальный, метод компенсирующих издержек и метод установления цены за единицу выполненной работы.

При использовании паушального метода договаривающиеся стороны без особых расчетов могут устанавливать цену строящегося объекта, ориентируясь на рыночные цены и, что особенно важно, эта цена остается неизменной независимо от фактических расходов на строительство объекта.

При использовании метода компенсирующих затрат заказчик обязан компенсировать дополнительные затраты подрядчика, что особо оговаривается в договоре подряда.

Последний метод определения цены предмета договора (метод установления цены за единицу выполненной работы) применяется в случаях, когда договаривающиеся стороны считают целесообразным оплату работ производить по ставкам за единицы отдельных строительно-монтажных и ремонтных работ. В договоре в обязательном порядке должны быть определены случаи корректировки цены предмета договора.

Срок начала и завершения строительства в договоре строительного подряда может быть обозначен либо календарной датой, либо определенным отрезком времени, например в месяцах с момента подписания договора. Сроки отдельных видов и этапов работ указываются в графиках, которые приводятся в приложении к договору. В обязательном порядке в договоре указываются случаи, когда и по каким условиям (критериям) сроки исполнения обязательств могут быть изменены. Обычно эта процедура оформляется в письменной форме и в том числе в виде дополнительного соглашения.

В соответствии со статьей 752 ГК РФ заказчик может приостановить строительство объекта. Если заказчик считает необходимым объект законсервировать, то он должен возместить расходы подрядчика. Но если заказчик приостанавливает строительство из-за наличия недостатков в работе подрядчика, то такие случаи должны быть оговорены в договоре строительного подряда. В этих случаях одновременно могут быть изменены сроки выполнения отдельных видов работ и увеличен период возведения строительного объекта в целом.

Завершение строительных работ оформляется актами приемки и сдачи объекта строительства. До этого могут быть проведены испытания оборудования, что также должно быть оговорено в договоре. В договоре также может быть оговорено, что должен быть испытательный период эксплуатации.

В акте сдачи и приемки объекта могут быть оговорены юридические последствия, а именно: риски утраты или ущерб. Образец акта приемки законченного строительного объекта приведен в приложении 46.

Дата добавления: 2014-12-26