Сделки по передаче недвижимого имущества (земли). 5 страница

Дания. От собственника и арендатора земли требуется обеспечение таких целей, как сохранение земли в сельскохозяйственном производстве, сохранение здоровья скота, а также природы и окружающей среды. Закон требует от фермера «хорошего ведения сельского хозяйства». Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме.

В целях борьбы с созданием латифундий закон устанавливает верхнюю границу землепользования - своей собственной и арендованной – в 150 га сельхозугодий. Исключения делаются лишь в том случае, если фермер сможет доказать, что вследствии специфики его производства ему потребуется земли и никто из окрестных крестьян не будет протестовать против этого.

В Дании землевладельцы не могут свободно, не получив разрешения местных властей, объединять свои участки, если в итоге их площадь достигает 50 га; если же она возрастает до 100 га, требуется разрешение центральной власти. Датчанин, желающий арендовать землю, должен засвидетельствовать наличие капитала, равного средствам, затрачиваемым на приобретение фермы. Покупатель может взять до 80 % стоимости участка в кредит, но лишь при возрасте не старше 40 лет и высокой земледельческой квалификации. Столь жесткие ограничения для покупателей земли неизбежно ограничивают возможность купли-продажи земельных участков.

Закон также предусматривает и расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.

Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он образуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продавать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупки земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыночную цену.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств ни скупки земли юридическими лицами и превращения ее в объект спекуляции. такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства. На примере Дании можно продемонстрировать, что земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематичной форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.

В Швейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, названное «Законом о собственности на землю», которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Из этого следует и структурная политика в землевладении в поддержании минимума и максимума в размере одного хозяйства. При определении рациональных размеров хозяйств разработаны нормативы, что такой минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75 %, или на 2100 часов в году. А максимальным считается участок, которые обеспечивается разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников. В равнинных местах минимальный размер определен в 5 – 7,5 га. При аренде же земли минимальный размер участка должен обеспечивать занятость 1,5 работника.

В Италии, Португалии и Испании, имеющих до какой-то степени в земельном законодательстве общие корни, основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации, с учетом аграрного перенаселения. Законом определяется такое понятие как «минимальное жизнеспособное хозяйство», и законодательство запрещает какие-либо сделки по продаже или аренды земли, которые бы нарушили этот минимальный размер. В следствие различий природных и экономических условий такой минимальный размер устанавливается на региональном уровне.

Законы Испании модернизации сельскохозяйственного производства, о создании сельскохозяйственных кооперативов, о совместной деятельности и о страховании в сельском хозяйстве 1995 – 1996 гг. адекватно реагировали на земельную политику ЕС, направленную на сокращение обрабатываемой площади земли. Вместо идеи увеличения сельскохозяйственного производства, содержащейся в ранее действовавшем законе от 28 декабря 1980 г. «О сельскохозяйственной аренде», они закрепили положение о сокращении сельскохозяйственного производства с тем, чтобы не допустить слишком большого превышения спроса над предложением.

Нельзя сказать, что в период с 1976 по 1985 г., до вступления Испании в Общий рынок, ничего в этом плане не делалось. Правительство Союза демократических ил, руководившее страной с 1977 по 1982 г., выдвинуло широкую Программу аграрного законодательства. В Программе обращает на себя внимание закон от 28 декабря 1980 г. «О сельскохозяйственной аренде», в котором впервые в Западной Европе сказано: для того чтобы арендовать крестьянское хозяйство, необходимо отвечать требованиям, предъявляемым к профессионалам сельского хозяйства. Это понятие по смыслу совпадает с понятием «землевладелец – носитель титула». Такой землевладелец является центральной фигурой аграрного законодательства стран Содружества. Все это означает, что создаваемые или выделяемые для аренды земли будут зарезервированы для подлинных землевладельцев, т.е. для тех, кто получает от данной деятельности более половины доходов и посвящает ей большую часть своего рабочего времени.

Целью закона была реорганизация структуры таким образом, чтобы мы теперь могли говорить о «действиях, имеющих характер реформы», хотя не о собственно аграрной реформе. Однако в Испании арендные отношения не получили такого развития, как в других странах. Вместе с издольщиной аренда в 80-х годах охватывала чуть более 20 % испанских производственных структур. Частично этим обстоятельством, частично тем, что земледелец может продлевать аренду на довольно длительный срок (до 21 года) и объяснялось, что арендные отношения не получили в тот период столь широкого распространения.

В 1995 г. социалистическое правительство инициировало принятие Кортесами закона, упрощавшего аренду и устанавливавшего минимальный срок аренды – пять лет. Стороны сами устанавливают в договоре ее срок. Было отменено положение об обязательном продлении аренды. Сказанное подтверждает, что такие меры протекционизма наносят крестьянину без земли либо имеющему недостаточное ее количество огромный ущерб. Вместе с тем в законе сохраняется положение о необходимости для земледельца иметь статус «профессионала сельского хозяйства».

В законодательстве были закреплены и иные нормативные требования в отношении аренды сельскохозяйственных земель: сокращен срок аренды, снижен размер арендной платы, отменена издольщина, расширены права частного предпринимателя на аренду сельскохозяйственных угодий.

По земельному закону Испании аренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель – не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.

Принятие законов о семейных хозяйствах и о молодых земледельцах, которые были направлены на сохранение сельского хозяйства семейного типа и увеличение его потенциала. Она свидетельствовала также о том, что отныне предметом заботы законодателя становятся не латифундии, а минифундии, которых к тому времени в Испании насчитывалось около 1,5 млн хозяйств, каждое площадью не более 20 га.

В Ирландии, в которой несколько веков господствовала система английских ленд-лордов – владельцев земли и ирландцев арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована фермера-собственника земли. На получение прав на аренду требуется специальное разрешение властей. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе – всего 12 %.

В Японии земельное законодательство основано на послевоенной аграрной реформе. Учитывая же крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Все изменения собственности на землю и аренду требуют разрешения властей и даются лишь при условии:

а) собственник земли будет сам обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует;

б) крестьянин или один из членов его семьи должен быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме;

в) общая площадь сельхозугодий после приобретения или аренды должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства;

г) крестьянин должен иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы и он постоянно должен проживать в этом хозяйстве.

В общем, закон не разрешает приобретать или арендовать какую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как «физическое сельскохозяйственное лицо». Эта формулировка и внесена в закон. В качестве важных составляющих этого понятия включено также постоянное трудовое участие и способность проводить необходимые капиталовложения.

Арендное законодательство Японии предусматривает административные ограничения земельной собственности крестьян, предоставляет льготы для тех, кто желает выкупить у помещиков излишки их земель. Государство вынуждено в условиях малоземелья брать под контроль регулирование арендных отношений, ограничивая максимальный размер арендуемых земельных участков до 1 га. В настоящее время средний размер арендуемого земельного участка в Японии составляет 0,3 га. Одновременно идет процесс государственного вмешательства в регулирование предельного уровня арендной платы, которая установлена на поливном поле в размере не более 20 % и на суходольном – 15 % стоимости полученного урожая.

В последнее время в японском законодательстве наблюдается отход от жесткой системы прямого регулирования к более гибкой и свободной организации управления аграрной экономикой. В законодательстве явно прослеживается стремление приблизить структуры аграрного производства к условиям земельного рынка, усилить гарантии свободы договоров, обеспечить всестороннюю защиту прав и законных интересов арендодателя и арендатора. Вполне обоснованными следует в связи с этим признать дополнения и изменения к законодательству о земле, в соответствии с которыми уровень арендной платы устанавливается договором между собственником земельного участка и арендатором.

В Новой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. Но в общем, земельные площади уже все заняты. С ростом населения идет напор на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается. Государственная политика направлена на поддержку такого типа развития и препятствует всякому увеличению крупных поместий. Требуется специальное разрешение на покупку земли свыше 2 га. Это же касается и аренды. Но, тем не менее, земельное законодательство в Новой Зеландии все же значительно более либерально, чем в Европе.

В Норвегии одна из основных целей аграрной политики – это сохранение крестьянского хозяйства и препятствование обезлюдиванию не очень-то благоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. В общем. политика скорее ориентирована на социальные и экологические цели, чтобы не дичали обезлюдившие районы.

Основные цели аграрной политики – это сохранение фермерства, при этом ориентация идет на фермера-собственника земли. Поэтому законодательство ограничивает возможность раздробления участков, аренда же регламентируется законом и местными властями.

Классический пример публично-правового регулирования ограничения правомочий земельного собственника при совершению сделок по отчуждению земельных участков в Норвегии представляет закон от 31 мая 1974 г. «О концессии и праве приоритетного выкупа недвижимости государством и муниципалитетом» (Act of Concession nd Publik Pre-emtion in Respect of the Acquisition of Real Property). Закон предусматривает регулируемый и контролируемый государством оборот недвижимости с целью сельскохозяйственных производственных земель, создание структур собственности и эффективного использования земель в сельском и лесном хозяйстве. Законодательство учитывает при этом то, что территория Норвегии покрыта горами, горными плато, ледниками и озерами (лишь 3% всех земельных площадей Норвегии пригодно для сельскохозяйственного производства).

Закон основывается на принципе свободы собственности и договоров, однако признает необходимость публично-правового регулирования земельного оборота. Этим целям служат разрешительный (лицензионный) порядок приобретения недвижимости и право приоритетного выкупа недвижимости государством и муниципалитетом.

В законе определены три условия, при наличии которых не требуется выдачи разрешения (лицензии) на приобретение земельного участка. Во-первых, если отдельный земельный участок приобретается под строительство коттеджей и дач, а его размер не превышает 2 га. Во-вторых, если застроенный земельный участок, площадь которого не превышает 5 га, намного больше по размеру, чем необходимо для использования здания, а стоимость участка не превышает стоимости постройки. В-третьих, если площадь земельного участка под строительство, приобретаемого у местной администрации, владеющей более 50 % акций, не превышает 2 га.

От обязанности получить разрешение (лицензию) на приобретение земельного участка освобождены близкие родственники собственника, государство, муниципальные органы. Такое разрешение (лицензия) не требуется при сделках, когда покупателем недвижимости является банк, приобретающий объект недвижимости на принудительном аукционе, для того чтобы обеспечит возврат кредита, выданного под залог данного объекта недвижимости.

Полномочия на выдачу разрешений на совершение сделок с земельными участками предоставлены Министерству сельского хозяйства и другим компетентным органам государственного управления. Орган, выдающий лицензию, обладает определенной свободой действий при принятии решений. Так, лицензия на совершение сделок с земельными участками может быть выдана, если покупатель земельного участка обязуется использовать его определенным образом или поселиться на приобретаемом участке на какой-либо установленный минимальный период времени.

Государство и органы муниципалитета отказывают в выдаче разрешения (лицензии) на приобретение земельного участка, если сделка по отчуждению земельного участка совершается со спекулятивной целью или повлечет за собой сосредоточение большого количества недвижимости в руках покупателя. В тех случаях, когда государство и органы муниципалитета считают, что продажная цена земельного участка чрезмерно высока, они обращаются в судебные органы с просьбой установить цену на основе реальной рыночной стоимости земельного участка.

Свобода земельного оборота по сделкам с недвижимостью ограничена также тем, что разрешение на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения выдается только лицам, которые обладают профессиональной квалификацией в области сельского хозяйства, согласны проживать на территории данного хозяйства и вести своими силами хозяйство. Закон содержит также важное требование о том, что выдаче лицензии на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения государство и органы муниципалитета учитывают, может ли быть жизнеспособным хозяйство-приобретатель земельного участка.

Покупатель, который приобрел земельный участок в собственность без лицензии, обязан продать его лицу, имеющему право на совершение сделок с земельными участками без лицензии, или лицу, получившему ее. При невыполнении указанных требований государство может обязать нарушителей выставить земельный участок для продажи на аукцион. Если земельный участок выставляется на аукцион и продается по цене ниже той, которая уплачена за него приобретателем, не имеющим лицензии, то страдает от этого приобретатель.

С 1909 г. государство и органы муниципалитета имеют преимущественное право покупки при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками. Реализация этого права возможна только после принятия собственником земельного участка решения о его продаже и подготовки договора с соответствующими обязательствами. В случае осуществления преимущественного права покупки государство и органы муниципалитета могут монополизировать позицию покупателя и приобрести земли, пригодные для сельскохозяйственной деятельности. Впоследствии государство и органы муниципалитета могут продать этот земельный участок какому-либо фермеру, размеры хозяйства которого слишком малы для того, чтобы получать достаточные доходы.

Из всех западно-европейских стран Норвегии проводит наиболее жесткую политику государственного контроля земельного рынка. Многие норвежцы жалуются на ограничения и ущемления права частной собственности на землю, на то, что они не могут реализовать право на свободу предпринимательской деятельности и свободу договора. Политика чрезмерного государственного вмешательства в регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения не находит поддержки в странах Западной Европы, в которых установлена обязанность административных органов обосновывать свои действия соответствующими нормами права при юридически значимом вмешательстве в деятельность собственников земельных участков.

Нидерланды. Эта страна является специфической среди стран Западной Европы по своей земельной политике. Дело в том, что значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30 % всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. С учетом важности института аренды государство регулирует все его виды. При этом принимаются во внимание многие факторы, на основе которых выдаются разрешения на аренду. Одним из них является нежелание дробить ранее существующие хозяйства, а с другой стороны, чрезмерная концентрация земли в одних руках. Этот принцип относится и к аренде, и к покупке земли. Принимается во внимание также и тип сельскохозяйственного производства и размеры площадей, которые необходимы для жизнеспособной коммерческой фермы. Контракты на аренду с соответствующим разрешением могут быть продлены, дополнены или прекращены.

В Нидерландах в законе 1958 г. «Об аренде» с последующими изменениями и пополнениями, внесенными в 1977, 1978, 1980, 1983 гг., закрепление различные формы расчетов арендаторов и арендодателей за пользование землей. Здесь применяются и испольное разделение производственной сельскохозяйственной продукции, и уплаты заранее определенной договором суммы годового налога.

Сельскохозяйственные земли Нидерландов подразделяются на три оценочных класса с учетом качества земель. В соответствии с этой классификацией устанавливается первая (базисная) ступень суммы годового налога за 1 га в год. К этой первоначальной сумме налога при сдаче в аренду начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по поддержке продуктивности сельскохозяйственных земель. В договорах аренды оговаривается дифференциация дополнительных платежей за работы по отводу переувлажненных почв, подаче воды в оросительные каналы, землеустройству и нарезке новой системы каналов.

Объектом налогообложения на ряду с землями сельскохозяйственного назначения по закону Нидерландов 1958 г. «Об аренде» признается также имущество животноводческих и земледельческих хозяйств. Налог за амортизацию зданий и сооружений дифференцируется в зависимости от размера хозяйства и состояния зданий и сооружений. Практика взимания арендной платы за землю включает многочисленные льготы определенным категориям граждан. Такие льготы предоставлены, например, молодым фермерам в возрасте от 30 до 35 лет, не имеющим необходимого начального капитала, а также гражданам, изъявившим желание приобрести в аренду комплексные фермы с жилыми домами и всеми необходимыми производственными постройками, построенными на польдерах (землях, отвоеванных у моря).

Тенденция публичного правового регулирования ограничений правомочий собственника в сфере земельного оборота прослеживается также в австрийском законодательстве, которое еще в 1919 г. установило разрешительный порядок отчуждения земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон Австрии от 7 июля 1994 г. «Об обороте земельных участков», опираясь на доктрину социальных функций земельной собственности, предоставляет государству как защитнику общего блага и публичных интересов право государственного регулирования и контроля земельного оборота.

Ограниченный характер земельного оборота в п. 1 § 1 Федерального закона от 7 июля 1994 г. мотивируется прежде всего необходимостью создания жизнеспособных продуктивных конкурентоспособных сельскохозяйственных предприятий, благоприятных условий, обеспечивающих гармоничное развитие поселений, удовлетворение потребностей в жилье местного населения, рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель. Наряду с этим в той мере, в какой это необходимо –для обеспечения публичных интересов, австрийское законодательство акцентирует внимание на задачах, связанных с борьбой со спекулятивными сделками с земельными участками, и устанавливает дополнительные ограничения в сфере земельного оборота для иностранных граждан.

Он содержит специальные правила, устанавливающие сферу действия закона, общие требования, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам с земельными участками сельскохозяйственного назначения, особый порядок приобретения прав на землю иностранцами, продажи земли с аукционов, административный регламент деятельности комиссий по земельному обороту, выдающих разрешение на совершение сделок по отчуждению земельных участков.

По общему правилу, установленному в гражданском праве, земельные собственники могут свободно распоряжаться своим имуществом. Нормы Закона об обороте устанавливают исключения из общего правила. К ним относятся и нормы § 3 Закона, который предусматривает, что отчуждение земельных участков сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения размером свыше 1 га требует предварительного разрешения со стороны соответствующих органов государственной власти. Разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками установлен также для тех сделок, по которым предполагается изменение целевого назначения земельного участка.

В разрешение на приобретение земельного участка может быть отказано только по основаниям, указанным в Законе. К таким основаниям относятся:

сосредоточение земли сверх установленных пределов в руках отдельных сельскохозяйственных предприятий;

изменение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения;

приобретение земельного участка в спекулятивных целях;

значительное превышение рыночной стоимости земельного участка;

нарушение без основных на то причин выгодной аграрной структуры, сформировавшейся в ходе земельной реформы;

дробление земельного участка при переходе права собственности от одного родственника к другому.

Разрешение на совершенствование сделок с земельными участками или отказ в выдаче разрешения дает районная комиссия по земельному обороту, председателем которой является профессиональный судья или государственный служащий федеральной земли. В состав комиссии входят председатели сельскохозяйственной палаты, промышленной палаты, палаты рабочих и служащих, член совета муниципалитета, на территории которого находится земельный участок, являющийся предметом сделки.

Решение районной комиссии может быть обжаловано в комиссию по земельному обороту федеральной земли. Собственники земельных участков, иные лица, заинтересованные в осуществлении сделки с земельным участком, могут обжаловать решение комиссии по земельному обороту федеральной земли в судебную палату по административным спорам.

В Канаде и Австралии наибольшее распространение имеет денежная аренда земли, которая постепенно вытесняет испольщину. Арендная плата в этих странах взимается либо в виде выплаты части прибыли от полученного урожая, продажи продукции животноводства либо выделения части урожая в натуре. Если, например, по договору хозяйство смешанного типа получает основной доход от продажи зерновых, то на арендатора возлагается обязанность предать землевладельцу 1/3 произведенного на ферме зерна. Арендодатель при этом обязан произвести оплату налогов на строение независимо от того, построено ли оно арендатором или собственником земельного участка.

Продуктивная способность определяется при этом с учетом недвижимого оборудования и имущества, которое находится на земельном участке, при условии, что он арендуется конкурирующим арендатором. Способность приносить доход определяется как сельскохозяйственная продуктивность участка, а именно как степень. до которой участок может приносить прибыль конкурирующему арендатору, практикующему данную систему фермерства (список № 2). При этом цена сельскохозяйственную продукцию и уровень поддержания цен в системе ЕС внутри страны не влияют прямо на установление размера ренты. Однако они, несомненно, оказывают косвенное влияние на определение способности приносить доход фермерскому хозяйству. По списку № 2 продуктивная способность определяется агрономическими факторами: количеством и характером сельскохозяйственной продукции, которую производит конкурирующий арендатор, используя арендованный земельный участок и закрепленное за ним оборудование. Конечная оценка стоимости аренды участка устанавливается посредством подсчета размера валовой прибыли для данного земельного участка и фермерского хозяйства. Поэтому конечная цена ренты определяется в основном экономическими факторами: ценой на сельскохозяйственную продукцию, уровнем ценовой поддержки, а также их влиянием на прибыльность сравнимых сельскохозяйственных участков.

Закон 1986 г. обязывает третейского судью не учитывать влияние дефицита арендованных земель на сумму ренты сравнимых участков. Вызывает сомнение то, что дефицитная стоимость не должна учитываться при определении суммы ренты отдельного участка. В таком случае инфляционные суммы ренты не учитываются, чтобы не допустить увеличения страховых премий как следствия дефицита земли.

Королевская земельная инспекция Англии издала Руководство для оценщиков и третейских судей по подсчету размера валовой прибыли при определение размера фермерской ренты в случае ее пересмотра. Несмотря на то, что соответствующая способность земельного участка приносить доход определяется прибыльностью сельскохозяйственного предприятия, закон 1986 г. предписывает третейскому судье учитывать все факторы.

Во внимание принимаются прежде всего такие специфические элементы фермерских хозяйств, как здания и сооружения, находящиеся на арендованном земельном участке. При этом учитывается, используется ли здания непосредственно для фермерских хозяйств или для проживания, производилось ли благоустройство участка и недвижимого имущества (включая здания, построенные за счет землевладельца). Третейский судья не учитывает однако фактора, связанные с улучшением земельного участка самим арендатором, а также с капитальным ремонтом зданий и сооружений, произведенным арендатором (список № 2).

Дата добавления: 2015-04-29