КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
В.В.Московцев 3 страница
7.3. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ
Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке: 1) увеличение спроса на землю под застройку; 2) цена участка в городском районе определяется его место расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям. При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев: 1) инженерно - строительная характеристика участков: - качество грунтов для строительства; - влажность грунтов; - осушение земель. 2) Расположение их в плане города: - относительно сложившихся и возможных транспортных связей; - с центральными и административными районами города; - общественными, торговыми и промышленными зонами. 3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям. 4) Природное окружение и т.д. Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделимо от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и т.д. строительство. Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах: 1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат; 2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории. Пример. Задача 1. В районе города Киева в зоне селитебной территории расположен объект, занимающий 300 га территории. Балансовая стоимость объекта составляет 10 млн. руб. Требуется определить экономическую эффективность целесообразность его вывода за пределы селитебной зоны. РЕШЕНИЕ:
Из расчетов, выполненных на основе формулы (1) территория рассматриваемого района по инженерному благоустройству оценивается в 200 тыс. руб.
Пинж = (К1 +К2)+И *Т (1)
где Пинж - приведенные затраты на инженерное благоустройство; К - балансовая стоимость существующих систем благоустройства района на планируемый (проектный) период, тыс. руб.; К - предстоящие капитальные вложения в развитие – инженерного благоустройства района, тыс.руб.; И - эксплуатационные издержки; Т - нормативный срок экономической эффективности (в градостроительстве принят 10 лет). Исходя из вышеприведенных данных территория занимаемых объектов может быть оценена по благоустройству 200 тыс. руб. * 30 тыс. руб. = 60 млн. руб., что в 6 раз превышает балансовую стоимость. 2. Определим затраты, связанные с переносом инженерных сооружений по формуле (2).
Псоор.ком = Znq=1 a * (KHq + Кqдем - Кqост) (2)
где П - затраты в связи с переносом инженерных сооружений и коммуникаций, соор. ком. в тыс. руб. а - размер сноса или переноса инженерных сооружении (объектов), коммуникаций q в км. К - сметная стоимость нового строительства единицы мощности (или протяженности) в тыс. руб/ед. К - балансовая стоимость сохраняемого оборудования, отнесенного к единице q мощности (протяженности) в тыс.руб,/ед.
Псоор. =Кн + Кдем –Кост = 15 + 3,7 – 5 = 13,7 млн. руб.
3. Ценность занимаемых под объект с/х земель равна 7,5 тыс.руб/га * 300га =2,25 млн. руб. 4. Суммарные затраты составят Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. руб. ВЫВОД: Перенос объекта из селитебной зоны значительно дешевле, чем потеря в центре селитебной территории инженерно освоенных, пригодных для застройки участков.
Задача № 2. В районах размещения нового строительства проложено около З00 км высоковольтных линий электропередачи (лэп), которые с развитием города оказались в центре селитебной зоны и, согласно действующим правилам, занимают под техническими коридорами 1000 га. Требуется определить целесообразность переноса коммуникаций, учитывая, что новая трасса увеличит протяженность ЛЭП на 5 км. Решение. 1. Используя формулу (2) определяем затраты по переносу ЛЭП
Пком=Znq=1a(KHq + Кqдем - Кqост)+Аn КHq =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. руб.
2. По формуле (1) определяем ценность инженерного благоустройства территорий занятых под техническими коридорами Пинж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тыс. руб./га, Т =10 лет 143,9 тыс. руб./га * 1000 га =148,9 млн. руб. ВЫВОД: Перенос ЛЭП экономически целесообразен. Основа комплексной градостроительной оценки территорий городов. Основой для построения комплексной градостроительной оценки является дифференциация территории города по зонам. Эти зоны характеризуются: этапами застройки города; архитектурно-планировочной структурой; системой основных магистралей: состоянием жилищного фонда и др. видов застройки; уровнем инженерного благоустройства, транспортного обеспечения; коммунально-бытового обслуживания; природными факторами. Зоны представляют собой различную качественную ценность и относительную однотипность внутри каждой структурной единицы как с точки зрения удобств проживания, так и по условиям размещения нового строительства. Отвод городских территорий под новое строительство сопровождается сносом ветхих и малоценных зданий и объектов или переносом отдельных капитальных сооружений на др. участки. Снос строений любой категории капитальности вызывает сокращение основных фондов и требует средств на их восстановление. Оценка территории города по размеру возмещения расходов, с вязанных со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, отражающих затраты по сносимым и переносимым строениям, сооружениям и коммуникациям. По капитальности жилищный фонд города классифицируется на 3 основные группы: 1. капитальный – каменные строения, многоэтажные, полностью или в значительной степени благоустроенные; 2. малоценный - малоэтажные жилые дома каменные или деревянные с износом 30-60% без полного набора санитарно-технических устройств, но эти дома могут быть еще использованы для проживания в них на протяжении ряда лет;
3) ветхий - как правило, бараки и аварийные дома, строения с износом более 60% не имеющие санитарно-технических устройств.
СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Экономика строительства /Под ред. И.С. Степанова. М. 2. Юрейт, «Рынок как орган экономики и маркетинга» Соств. Семклетка Г.П., 3. «Толковый словрь рыночной экономики» /Под ред. Ф. Крутикова 2-е изд. Доп. – М. 4. Фрейнкман Б.Ю. «Экономика бизнеса» Начальный курс 5. „Все о рынке ценных бумаг” – М., 6. „Финансы” Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко и др.. – М 7. „Банковское дело” /Под ред. О.И. Лаврушина –М 8. Банковская энциклопедия /Под ред С.И. Лукаша
Дата добавления: 2015-05-06; Просмотров: 249; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |