Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Этапы строительства




Этапы различных проектов (строительных, инвестиционных, отраслевых и т.п.).

Проект (этапы, стадии, фазы):

Инициация («еще нет»);

Планирование;

Осуществление;

Завершение («уже нет»).

 

Принципы: территориальный, отраслевой.

Контуры: административный, хозяйственный.

Компоненты, Механизмы.

Особенности.

 

В нефтяной промышленности:

Концепция;

ТЭО;

Проектирование;

Реализация;

Внедрение;

Сопровождение.

 

В программировании:

Осознание потребностей;

Формулирование требований;

Кодирование;

Тестирование;

Эксплуатация;

Поддержка.

 

Инвестиционно-строительный проект:

Прединвестиционный этап – имеет продолжительность от начала проведения предварительных исследований до принятия решения о финансировании в разработанный проект;

Инвестиционный этап – включает в себя проектирование объекта, заключение контракта, финансирование строительных работ и т.д.;

Производственный этап – включает в себя текущую деятельность по проекту;

Ликвидационный этап – заключается в устранении последствий деятельности предприятия.

 

Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта начинается с момента получения заказа на его разработку и заканчивается с моментом его полной реализации. Современный инвестиционный проект предназначен для обоснования своей позиции Заказчиком перед инвестором.

Зачастую возникают ситуации, когда Предприниматель уже имеет договоренность о финансировании своего начинания, и для успешной его реализации остается лишь предоставить подготовленный инвестиционно-строительный проект, в котором будет изложены принципы будущей деятельности. Однако в одиночку с такой задачей справиться практически невозможно.

Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта подразумевает возможность предотвращения различных неожиданностей и возможных рисков, а также обеспечивает достижение намеченных результатов в самые короткие сроки. Каждый из реализуемых этапов оценивается с точки зрения достигнутых результатов. По результатам проведенного анализа наступает смена этапа, повторение одного или нескольких предыдущих этапов, либо его закрытие.

 

Этапы строительства: Этапы основного строительства, Этапы отделки.

Организация нового строительства - это сложный, длительный многоэтапный процесс. Согласованное выполнение всех этапов обеспечивает оптимизацию временных и материальных затрат, избавляет от неприятных "сюрпризов" в ходе строительства и эксплуатации.

 

Пример.Возведение загородного жилого дома.

 

I этап. Выбор земельного участка.

Выбор участка - первый шаг в строительстве дома. Прежде всего важно определиться с площадью необходимого вам участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который планируется на нем построить. При выборе участка земли под строительство дома стоит обратить внимание на:



живописные окрестности;

плотность существующей застройки;

плотность зеленых насаждений;

ограничения на места расположения дома на участке и на высоту постройки;

экологическая обстановка в районе;

возможность телефонизации дома;

доступность эксплуатационных служб;

наличие магистрального газа;

наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты;

наличие инженерных сетей канализации, водоснабжения, электроснабжения;

муниципальное обслуживание дорог;

возможность страхования строительства и законченных построек;

доступность социальной инфраструктуры (больницы, магазины, почта, пляжи, спортплощадки и др.);

сведения о перспективных планах развития окрестных территорий (планы по застройке);

правовое положение участка (юридическое оформление, межевание).

 

II этап. Инженерно-геологические изыскания и топосъемка.

(Специалисты рекомендуют при возможности провести топосъемку и геологическую экспертизу до покупки участка и, конечно, до начала проектных работ) Инженерно-геологические изыскания производят для определения несущих характеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод. В состав работ включается:

бурение и отбор проб грунта и воды (на загородный дом от 2 до 6 скважин различной глубины в зависимости от габаритов здания и состава грунтов);

лабораторные испытания (выявляют около 20 параметров почвы, характеризующих ее прочность, пластичность, кислотность и пр.);

составление геологических разрезов участка;

составление отчета с рекомендациями по типу фундаментов и мероприятий по их защите.

Заключение оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу. Законную силу имеют только заключения лицензированных организаций, получивших официально разрешение на проведение работ на конкретном участке.

Без исследования геологических особенностей конкретной территории участка обойтись нельзя. Результаты изысканий покажут, есть ли на участке ненадежные и опасные места, какие могут быть проблемы с водоотводом, где именно на участке выбрать оптимальное место для строительства коттеджа, а где лучше ничего не строить. Исследование грунтов может выявить зоны с пониженной несущей способностью грунта, обусловленные тектоническими нарушениями. Так, например, если в грунтах найдены т.н. "плывуны", то желательно строительство на свайных фундаментах.

Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, строительство на участке здания с цокольным этажом потребует вложения дополнительных средств в гидроизоляцию дома. Также все эти данные необходимы для планирования эффективной системы дренажа участка.
Отсутствие данных геологических изысканий может привести в дальнейшем к неоправданным расходам на земляные работы, водопонижение и благоустройство.

 

Топосъемка участка (топогеодезические изыскания) покажет, каков на участке рельеф, как расположена растительность, деревья и т.п. Съемка даст возможность проектировщику точно ориентировать здания по сторонам света и лучшим видам пейзажа, просчитать уклоны подъездов и площадок на участке, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к уличным сетям.

В комплексной застройке большого массива коттеджей вопросы изысканий решаются, как правило, централизовано. Если этого нет, имеет смысл сразу заказать топографическую съемку в цифровом формате, особенно для сложного рельефа, если заказчик планирует в будущем заняться детальным благоустройством территории.

На участках с большим количеством деревьев или при наличии ценных растений, которые необходимо сохранить, делают т. н. подеревную съемку, т. е. с точным указанием расположения и породы зеленых насаждений.

По выполнении первых двух этапов заказывается и выполняется архитектурный и рабочий проект дома или комплекса, а также ландшафтный проект (смотри раздел этапы проекта).

 

III этап. Разрешение на строительство.

Для начала законного строительства, имея на руках утвержденный рабочий проект, заказчик обязан пройти ряд согласований в местных органах власти. Для этого в общем случае следует:

1. Получить постановление о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти.

2. Заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт.

3. В этом же комитете заказать строительный паспорт объекта.

4. Согласовать план размещения строений на участке в санитарной и пожарной инспекциях. При необходимости приведения подземных или надземных коммуникаций на участке согласовать план с соответствующими организациями.

5. Предоставить согласованный план в районный комитет по архитектуре и получить готовый строительный паспорт объекта.

Данный список действий может варьироваться, в зависимости от административной принадлежности участка. Иногда получают разрешение уже после постройки дома, но тут могут возникнуть непредвиденные сложности с местными властями.

 

IV этап. Подготовка строительства.

Имея утвержденный проект и разрешительные документы, заказчик заключает договор со строительным подрядчиком. На этой стадии выполняются работы по устройству подъездных путей к строительной площадке и обеспечению временного энергоснабжения. Также осуществляется разбивка плана – перенос на земельный участок и закрепление всех осей с проектного чертежа и размеров будущего фундамента.

 

V этап. Нулевой цикл.

К работам по нулевому циклу относятся, во-первых, земляные работы:

Вертикальная планировка участка;

Разбивка и рытье траншей, котлованов для устройства фундаментов;

Транспортировка грунта;

Прокладка трубопроводов и кабельной сети;

Обратная засыпка грунта.

Почвенный слой и вырытый грунт следует сохранить для обратной засыпки и озеленения. Это поможет в дальнейшем уменьшить или исключить привозку грунта со стороны.

Работы нулевого цикла составляют от 5% до 15% объема всех общестроительных работ на объекте, а их стоимость в большинстве случаев колеблется в районе 20% от общей стоимости работ (исключая отделочные работы).

 

Также к работам по нулевому циклу относится закладка фундамента:

Установление свайных сооружений;

Установление фундаментных блоков;

Гидроизоляция фундамента.

Завершенным нулевой цикл считается по возведении подземной части здания (выходе на отметку проектного нуля (+0.000) - отметку пола 1-го этажа).

В ходе реализации данного этапа, а также всех последующих, необходим авторский надзор, выполняемый архитектором.

 

VI этап. Основной цикл. [Возведение каркаса (коробки) здания (кроме отделки стен и кровельного покрытия)].

Возведение временного каркаса с кровлей для защиты последующих стадий строительства от дождя;

Несущие стены;

Колонны и балки;

Монолитные конструкции;

Междуэтажные перекрытия.

Установка вытяжных труб, устройство лестниц обычно рассматривается как часть работ по возведению каркаса. Если в работы по возведению каркаса включены окна и наружные двери, то для завершения этой стадии требуется дополнительное время.

 

VII этап. Оформление и отделка фасадов, (Простенки, установление оконных коробок и кровельное покрытие).

Кирпичная\блочная кладка простенков;

Возведение кровли;

Монтаж электропроводки;

Монтаж систем отопления;

Штукатурные работы;

Заполнение фасадных проемов;

Фасадная отделка.

Если используется внешний воздушный барьер типа обертки, его устанавливают на данном этапе, иногда это делается в процессе возведения каркаса. На этапе выполнения внешней отделки ведутся работы по кирпичной облицовке, штукатурке, также производится отделка кромок, установка карнизных желобов и крышных водосточных труб, установка наружных дверных и оконных блоков.

Устройство наружных бордюров, тонкая отделка, травление или окраска также часто выполняются на этом этапе.

 

VIII этап. Внутренние работы (Перегородки, покрытие полов и завершение потолочных работ).

Устройство перегородок;

Устройство напольных покрытий;

Потолочные работы;

Монтаж внутренних инженерных систем.

Работы данного этапа обычно начинаются с устройства потолков, полов и стен. Отделочные деревянные детали для внутренних дверей, рам и декоративных краев, деревянные лестничные балясины и поручни обычно устанавливают после того, как полы, потолки и стены подготовлены для финишной покраски и лакирования.

 

IX этап. Завершающий этап (Отделка интерьеров).

Установка внутренних дверей;

Внешняя (завершение) и внутренняя финишная покраска;

Поклейка и монтаж настенных покрытий;

Сантехнические работы;

Электроприборы, электрическме розетки и выключатели;

Установка мебели, аксессуары;

Сдача дома в эксплуатацию.

На данном этапе выполняются окраска и лакирование.

Затем устанавливаются навесные и встроенные шкафы и другая встроенная мебель,
а также керамическая плитка на стенах. В это же время производят окончательную установку водопроводного оборудования, заканчивают подключение всех линий к розеткам, выключателям, осветительной арматуре и пожарной сигнализации.

Одновременно подключается электрооборудование отопления, водонагревателей, вентиляторов, кухонных печей, сушильных машин. Устанавливаются решетки и регистры системы воздушного охлаждения и радиаторы водной или электрической систем. В некоторых случаях в это же время устанавливаются холодильники, посудомоечные машины, кухонные печи и сушильные машины.

Все субподрядчики должны проверить и убедиться, что их оборудование работает нормально, и после этого передать все документы, инструкции и гарантии строителю.
Далее происходит сдача дома в эксплуатацию.На заключительном этапе необходимо оформить все правоустанавливающие документы на постройку и зарегистрировать недвижимость в надлежащем порядке.

 

X этап. Ландшафтные работы.

Может выполняться по завершении 7-го этапа, одновременно с внутренними работами и работами по отделке.

Данный этап включает в себя планировку участка, устройство автомобильных подъездов, ступеней, дорожек, озеленение, внешнее освещение, посадку кустов и деревьев.

Плотницкие работы по устройству площадок, навесов и оград, а также водопроводные работы по внешним сетям, как, например, устройство спринклерных систем для орошения участка, также выполняются на данном этапе.

В ландшафтную планировку также включаются такие элементы, как оборудование детской площадки или летнего плавательного бассейна.

 


 

5. Развитие объектов недвижимости. Девелопмент.

От development (англ.) - развитие, обозначение длительного процесса, затрагива­ющего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качествен­ной оценки.

«Проект — целенаправленное ограниченное во времени мероприятие, направленное на создание уникального продукта или услуги» (Управления проектами: Основы профес­сиональных знаний, национальные требования к компетенции специалистов. — М.: Изд-во «Консалтинговое агентство "КУБС Групп Кооперация, Бизнес-Сервис"», 2001.

На рынке недвижимости определенное место занимает предпринимательская де­ятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется «девелопмент».

Девелопмент:

особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразований материальных процессов;

преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или пре­вращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функцио­нального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в ин­вестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, включаю­щем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, про­ектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвести­ций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течение длительного вре­мени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Девелопер — предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансиро­вание проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

В России строительством на земле занимались застройщики. Как субъект рын­ка недвижимости застройщик функционировал до конца 20-х гг. XX в. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рам­ках социалистической организации народно-хозяйственного комплекса.

В советской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично — строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те и другие действовали в услови­ях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось управлять инвестициями — вся экономиче­ская деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

 

В пореформенной отечественной практике девелопмент в его классическом виде проявился в Санкт-Петербурге еще в середине 1990-х гг., когда в го­роде реализовывался «Жилищный проект РФ». За счет кредита Всемирного бан­ка в двух кварталах города (74А Каменка и 21Г Коломяги) городской Центр по работе с кредитами банков осуществил инженерную подготовку земли, разрабо­тал регламент застройки территорий, получил все согласования с естественными монополистами, а затем, разбив кварталы на лоты, выставил их на аукцион. Строи­тельные организации, купившие землю, смогли сразу приступить к строительству.

В настоящее время этим видом деятельности занимаются и частные девело­перские компании. Например, «Корпорация "С"» подыскивает привлекательный земельный участок для застройки, готовит и утверждает документацию (включая и распоряжение губернатора), а затем предлагает участок строительным и инве­стиционным компаниям. Если покупателя не находится, корпорация сама реа­лизует проект. Для этого создаются дочерние структуры по строительству объек­тов недвижимости.

В настоящее время почти все строительные организации, занимающиеся жи­лищным строительством, называют себя девелоперами, причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строитель­ство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление участков, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каж­дая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготов­ленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инве­стиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о строи­тельстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координа­цию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в дей­ствие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия?

Если рассматривать девелопмент как предпринимательскую деятельность, свя­занную с строительством жилых домов, зданий, сооружений и т. д., то, безуслов­но, эти два термина эквивалентны. Но ведь существует предпринимательская деятельность, связанная с приобретением земли и улучшением ее качеств, напри­мер для сельскохозяйственного использования, и этот вид деятельности тоже на­зывается девелопмент.

Таким образом, понятие девелопер шире, чем понятие застройщик однако в предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилых до­мов, зданий, сооружений, эти термины эквивалентны.

Операции по развитию проекта недвижимости застройщиком можно разделить на три стадии (рис.). Проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка недвижимости благоприятна, а закончиться — в период спада. Согласно од­ной из теорий девелопмента, проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые признаки ожив­ления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

В процессе развития (создания) объектов недвижимости основными участни­ками кроме девелопера (застройщика) являются инвестор и руководитель (глав­ный менеджер) проекта.

При реализации инвестиционного проекта по развитию (созданию) объекта недвижимости девелопер (застройщик) может взять на себя выполнение функ­ций инвестора и управления проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю. Это возможно как на предварительной ста­дии подготовки проекта, так и на стадии его реализации. Функции между участ­никами проекта распределяются, как показано в табл. 18.4, составленной в соот­ветствии с жизненным циклом объектов недвижимости.

 

 

Рис. Операции по развитию проекта недвижимости застройщиком.

Термин застройщикне имеет однозначного толкования в российском законодатель­стве: в Законе РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» он упо­требляется как аналог заказчика;в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики» определен как лицо, организующее строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи; в Законе РФ «О товариществах собственников жилья» застройщиком считает­ся лицо, которое приобретает, строит или реконструирует недвижимое имущество; в зако­нах РФ «Об инвестиционной деятельности...» и «Об инвестиционной деятельности, осуще­ствляемой в форме капитальных вложений» понятие застройщикне определено.

 

Из табл. видно, что застройщик, являясь одновременно инвестором, несет все финансовые риски, связанные с проектом, и получает предпринимательский доход. Отметим: функции застройщика относятся к сфере организа­ции и управления. В любом случае застройщик приобретает земельный участок (в интересах инвестора или своих собственных интересах) или вещные права на него и организует маркетинг и реализацию объекта недвижимости. Если за­стройщик нанимает руководителя проекта, то последний выполняет некоторые функции, входящие в обязанности застройщика.

Как показывает практика, большинство строительных организаций, выступая в роли застройщиков (девелоперов), ведут 2-3 объекта одновременно и не прибе­гают к услугам наемных руководителей проекта.

 

Таблица 1.

Распределение функций между участниками проекта по созданию, продаже и эксплуатации объектов недвижимости

Наименование функций Застройщик Инвестор Руководитель проекта
Предпроектноя стадия Выработка концепции и формулирование цели проекта + + +
  1. Анализ рынка недвижимости (если объект предназначен для реализации) или рынка соответствующей продукции (если объект предназначен для эксплуа­тации) + - +
2. Обоснование инвестиций и определение источников финансирования + + +
  3. Разработка схемы финансирования проекта + + +
  4. Создание финансового пула + + +
  5. Определение оптимального местонахож­дения объекта +
  6. Подбор земельного участка или объекта недвижимости + - +
  7. Разработка стратегии выполнения проекта + - +
  8. Разработка системы управления и реа­лизации проекта   - +
  9. Разработка схемы реализации объекта или продукции + - +
Стадия, предшествующая строительству Организация краткосрочного финансиро­вания + + __
  1. Приобретение земельного участка или прав на него + -
  2. Получение необходимых разрешений и согласований +
  3. Формирование системы управления и реализации проекта (назначение/ выбор управляющего, инженера, проектной группы, консультантов и т. д.) + - +
  4. Формирование системы реализации объекта (назначение/выбор брокера, создание группы по реализации и т. д.) + - +
  5. Управление проектированием + - +
  6. Выбор подрядчика (подготовка и прове­дение тендера) + - +
Стадия строительства Координация ведения строительно-мон­тажных и прочих работ и контроль за качеством и расходованием средств + - +
  1. Проведение маркетинга и кампании по продвижению объекта + +
  2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершенных частей объекта + - +
Стадия реализации Реализация (эксплуатация) объекта + +
  1. Полный расчет (получение вознаграж­дения в полном объеме) + + +
  2. Возврат инвестиций, полный расчет с кредиторами, получение прибыли + + +

 

Широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную сре­ду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

Стоимость проекта и срок его окупаемости можно значительно сократить за счет оптимизации краткосрочного финансирования и достижения оптимального соотношения между краткосрочным и долгосрочным финансированием, в том числе за счет привлечения средств от реализации части объектов, для заверше­ния строительства, использования части объекта в качестве залога и т. д.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника (собственного или заемного) средств. Инвестор, реали­зуя проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внеш­них источников (табл. 2).

 

Таблица 2.

Основные источники финансирования и финансовые инструменты, использующиеся для развития объектов недвижимости

Источник Финансовые инструменты
Первоначальный рисковый капитал Собственные средства, вкладываемые на начальном этапе строительства (обычно в виде капитала венчурной компании, создающейся под конкретный проект)
Заемный капитал Заемные средства, привлекаемые для краткосрочного и долгосрочного финансирования девелоперского проекта под залог строящегося объекта
Акции Средства от продажи акций венчурной компании, созданной под конкретный проект
Облигации Средства от продажи облигаций, выпущенных венчурной компанией, созданной под конкретный проект
Кредиты Кредиты банков или инвестиционных компаний
Другие Прочие долговые обязательства, экспортные кредиты и т. д.

 

В странах с развитой рыночной экономикой используются типовые схемы фи­нансирования девелоперских проектов, и среди них:

1. Реализация проекта развития объектов недвижимости с привлечением стра­тегического инвестора (рис. 18.3).

2. Создание финансового пула, реализация и финансирование проекта через венчурную компанию, создаваемую инвесторами (рис.).

3. Варианты указанных схем.

В качестве вариантов наиболее часто встречаются: софинансирование проекта подрядчиком (в объеме 50% и более); нахождение стратегического клиента и при­влечение его к финансированию на ранней стадии выполнения проекта; страте­гическим инвестором могут являться как частные, так и институциональные ин­весторы.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функ­циями, важнейшие из которых — выбор наилучшего варианта развития объектов недвижимости из возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, привлечение, финансирование и кон­троль за работой подрядчиков, обеспечение и реализация проекта, а также реали­зация созданного объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и пр.

Но в соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер мо­жет и не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степе­нью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестицион­ным проектом.

 

 

Рис. Схема финансирования проекта развития объекта недвижимости с привлечением стратегического капитала

 

 

Рис. Схема финансирования проекта развития объекта недвижимости

 

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта не­движимости в другой, новый объект с иным функциональным назначением, в ре­зультате чего стоимость объекта недвижимости возрастает, в западной экономике называется редевелопментом, т. е. вторичная застройка. В отечественной практи­ке это направление предпринимательской деятельности называется «развитие территорий». В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц.

Редёвелопер — это лицо, управляющее процессом развития территорий. Наиболее близкие по смыслу понятия русского языка – градостроитель и застройщик, иногда - заказчик. В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с городским архитектором.

Территория — это часть города в согласованных Комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию территорий.

Концентрация средств для использования в одном направлении (от лат. cumulo – собираю, накапливаю).

 

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации, города, муниципально­го или другого территориального образования). Стратегический план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально-экономи­ческого развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных проектов.

Стратегический план развития территорий служит основой для разработки территориальной инвестиционной программы.

 

Принципы построения инвестиционной программы:

подчиненность территориальной инвестиционной программы стратегиче­скому плану и приоритетам социально-экономического развития терри­тории;

прозрачность и гласность отбора инвестиционных проектов;

разработка бизнес-планов по реконструкции и развитию объектов недвижи­мости;

привлечение инвесторов для осуществления реконструкции и развития объектов недвижимости;

привлечение заемных ресурсов;

ориентация на кумулятивный эффект2 бюджетных кредитов;

активность может обеспечиваться за счет предоставление налоговых и дру­гих видов льгот, поручительств и прямых бюджетных ссуд.

 

Критерии конкурсного отбора проектов:

приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

финансовое положение и репутация редевелопера.

 

Пример. Развитие промышленных зон, г. Санкт-Петербург.

Бизнес-центры «Акватория» (финансовая компания «Балтийская группа») и «Нобель» первыми реализовали ряд проектов на Выборгской набережной. За ними последовали новые проекты.

Агентство развития территории «Бекар» планирует развивать участок пло­щадью около 100 га, ограниченный Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Акаде­мика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Пироговской и Выборгской набережными.

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Пе­тербургский текстиль», завод им. Кчимова планируется либо переместить в про­мышленные зоны на окраине города, либо продавать площади. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнес-клубы, торго­вые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепциях должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепций; этапы и сроки проведения мероприятий; предполага­емые источники финансирования; технико-экономическое обоснование; пере­чень объектов инвестирования объектов недвижимости, расположенных в грани­цах территории.

Объекты для финансирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-гра­достроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, со­оружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные час­ти вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строитель­ства.

Подготовка территории - выполнение комплекса мероприятий по оборудова­нию места возведения объекта или комплекса объектов с целью создания необ­ходимых условий для выполнения строительно-монтажных работ. Подготовка территории включает мероприятия по разработке инвестиционно-тендерной до­кументации на объекты инвестирования и в случае необходимости — градострои­тельной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать в себя следующие мероприятия: разработку предпроектной документа­ции по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

 

Основными задачами агентств являются:

активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

стимулирование инвестиционной деятельности;

привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

создание новых рабочих мест;

улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

повышение доходности объектов городской недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуаль­ной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инве­стирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финанси­рования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его про­дажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

 

Пример. Схема девелопмента, реа­лизованная на петербургском рынке складов.

Компания PNK Logistics приобрела участок 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика на строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м2 (из них 2300 м2 — офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения - $850/м2. Объект был куплен иностранной инвестиционной ком­панией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix, работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складовых комплексах общей площадью 53 тыс. м2, расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в Петрбургском регионе складской комплекс класса А.

Это сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его прода­жа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и при­влечение арендатора.

 

Российский рынок девелопмента сформировался за последние 10-12 лет и охва­тывает большой круг участников: частные и институциональные инвесторы, де-велоперы, банки, страховые компании, земельные консультанты, архитекторы и проектировщики, строительные подрядчики, оценщики, юридические и финан­совые консультанты, агентства по недвижимости, владельцы недвижимости и фирм, эксплуатирующих недвижимость, арендаторы недвижимости, муници­пальные организации, в том числе земельные и имущественные комитеты, депар­таменты развития и планирования мэрий и администраций городов и областей, архитектурно-планировочные управления.

 





Дата добавления: 2015-05-06; Просмотров: 1627; Нарушение авторских прав?;


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:





studopedia.su - Студопедия (2013 - 2017) год. Не является автором материалов, а предоставляет студентам возможность бесплатного обучения и использования! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.11 сек.