Вопрос.3. Методы и особенности оценки недвижимости

Три метода оценки недвижимости При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:

· оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;

· оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;

· оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект.

Различают три метода оценки недвижимости:

- Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;

- Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;

- Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:

Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;

- Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.

- Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.

ПЛАНИРОВАНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (2)

Вопрос 1. Стратегическое планирование: содержание понятия, принципы и основные этапы.

Содержание стратегической установки. Какого-либо определенного и универсального набора правил для формулирования стратегической установки, подходящего для любой конкретной организации, не существует. В разных организациях ее содержание, объем, форма и уровень детализации будет отличаться. Однако для решения этой задачи существуют все-таки некоторые общие идеи и рекомендации.

Представляется полезной предложенная Ф. Дэвидом нижеприведенная структура ответа на вопрос, что должно быть отражено в стратегической установке.

Покупатели. Указывается, кто является покупателями организации.

Продукция или услуги. Описание основных видов продукции и услуг организации.

Рынки. Формулируется сфера конкуренции фирмы.

Технология. Сообщается о том, является ли технология предметом внимания организации.

Дата добавления: 2015-04-23