Сущность затратного метода оценки недвижимости, его преимущества, недостатки, область применения

Характеристика принципов оценки стоимости недвижимости пользователя.

Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

Характеристика принципов оценки стоимости, связанных с объектом недвижимости.

1.Остаточной продуктивности-В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после оплаты затрат на труд, управление и эксплуатацию капитала

2. Предельной продуктивности-В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек

3.Вклад-Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов

4. Возраст и убыв доходности-Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений

5. Сбалансированности-Оптимальное сочетание факторов предпр-ва, обеспечивающих максимальную стоимость

6. Оптимальных величин-Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости

Характеристика принципов оценки стоимости недвижимости, относящиеся к внешней среде.

1. Соответствие - Макс стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка

2. Зависимость- Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.

3. Спрос и предложение - Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка

4. Конкуренция - Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций

5. Изменение- Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества: 1. Наиболее надежен при оценке новых объектов. 2. Единственно верен и целесообразен при «новом строительстве, здания спец назначения, решение задач страхования объекта и налогооблажения и др.»

Недостатки: 1.затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости 2. проблемы при расчете старых строений 3.Трудоемкость

4. Сложность определения накопленного износа Область применения: 1. Новые строения, 2. старые строения при точной инф-ии про износ 3.объекты спец назначения 4. объекты не поддающ оценке методами доходного подхода

16. Содержание основных этапов процедуры оценки недвижимости затратным методом.

основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Этапы:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Дата добавления: 2015-04-24