Стороны договора найма жилого помещения. Замена нанимателя. Временные жильцы и поднаниматели и их права и обязанности

Порядок предоставления жилого помещения в разных жилищных фондах. Заключение договоров коммерческого и социального найма и их форма.

Договор финансовой аренды (договору лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Юридическая квалификация договора: возмездный, взаимный,

консенсуальный, договор в пользу третьего лица.

Субъектами лизинга являются:

лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

·лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

·продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Участниками лизинговых отношений могут быть банки, кредитующие лизингодателя, страховые компании и т.д.

Существенное условие договора: предмет (лизинговое имущество).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК РФ), а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Форма договора: письменная. В случае сдачи в лизинг недвижимости требуется последующая государственная регистрация, если иное не установлено законом.

Исполнение договора лизинга. связано с договором купли-продажи предмета лизинга. На момент

заключения договора арендодатель (лизингодатель) не имеет в собственности предмета лизинга. Предмет лизинга, как и его продавец, выбирается арендатором (лизингополучателем). Арендодатель (лизингодатель) на основе договора купли-продажи приобретает предмет лизинга, выбранный арендатором (лизингополучателем). При этом он обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. Когда за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Право граждан РФ на жилище. Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и

относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

·постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

·наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

·решение органа местного самоуправления на жилое помещение — официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений

социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

• ·граждане, не имеющие жилых помещений;
• ·граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена

семьи менее учетной нормы.

Учетная норма площади жилого помещения О — это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в цепях их принятия на учет в качестве нуждающихся в

жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

• ·граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• ·граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для

постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или

квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия

.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель — только гражданин и наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

·передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

·принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в

многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

·осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

Наниматель имеет право:

·вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

·сдавать жилое помещение в поднаем;

·разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

·осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Наниматель обязан:

·пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать

его в надлежащем состоянии;

·своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

·производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего

пользования;

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

·передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

·осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним про­живающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в до­говоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с на­нимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же услови­ях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно про­живающих с прежним нанимателем, по общему согласию меж­ду ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся со­нанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого поме­щения или его части. Поднаниматель не приобретает само­стоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора най­ма, поэтому срок договора поднайма не может превышать сро­ка договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.

Под временными жильцами понимаются граждане, прибыв­шие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предвари­тельное уведомление наймодателя о таком вселении.

Наймода-тель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их дей­ствия перед наймодателем несет наниматель. Временные жиль­цы обязаны освободить жилое помещение по истечении со­гласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего тре­бования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ними проживающим.

Дата добавления: 2015-05-10