Аренда зданий, сооружений (ст.650-655)

Общие черты договоров аренды транспортного средства

2. Правила по возобновлению договора аренды на неопределенный срок

Аренда ТС с экипажем

Аренда ТС без экипажа

1. Понятие договора

Передается ТС + услуги экипажа

Передается только ТС

Не применяется

3. Капитальный и текущий ремонт

Арендодатель (ст. 634)

Арендатор (ст. 644)

4. Форма договора

Письменная (ст. 633)

Письменная (ст. 643)

5. Ответственность за вред, причиненный ТС

В силу ст. 639 ответственность лежит на арендаторе, если арендодатель докажет вину арендатора в случае гибели, повреждения имущества

Специальных положений при аренде ТС без экипажа не установлено, но поскольку арендатор несет обязанность по содержанию тс, управление осуществляет экипаж арендатора, ответственность лежит на арендаторе

6. Ответственность за вред причиненный ТС

Ст. 640: ответственность лежит на арендодателе

Ст. 648: ответственность лежит арендаторе

По договору зданий аренды, сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Арендатор обязуется своевременно вносить установленную плату, по истечении срока действия договора возвратить арендуемое имущество по акту приема-передачи. Договор применяется к аренде части зданий, части сооружений, аренде нежилых помещений. Существенное условие: предмет договора – иные условия: срок, порядок, форма арендной платы, ремонт, внесение улучшений в арендуемое имущество также следует согласовать в договоре. Форма договора (ст.651) – письменная. При заключении договора аренды зданий или сооружений обязательно при передаче объекта составляется акт или иной документ, подписанный обеими сторонами (ст.655). При заключении договора аренды условие о передаче имущества может быть включено в виде одного из пунктов договора (замена передаточного акта). При прекращении арендных обязательств также необходимо оформлять передаточный акт (п.2 ст.655). Особенности содержания договора аренды зданий или сооружений: а) текущий ремонт лежит на арендаторе, капитальный – на арендодателе, если иное не установлено договором б) арендодатель обязан предупредить о правах 3-их лиц на арендуемое имущество в) арендатор получает право пользования земельным участком, на котором находится объект аренды и который необходим для использования здания или сооружения г) при аренде нежилых помещений у арендатора имеется право пользования частью зданий, сооружений (лестничные клетки, коридоры, лифт – сервитут зданий, сооружений – ст.277) д) арендатор не вправе производить капитальное преобразование, внесение неотделимых улучшений, перепланировку арендуемого имущества без согласия арендодателя е) в договоре аренды зданий, сооружений действуют правила о пролонгации и о преимущественном праве на заключение договора (ст.621)

4. Аренда предприятия (ст.656 – 664)

Существенные условия: предмет договора – в договоре также следует указать условия использования, в т.ч. продажи отдельных элементов предприятия. В порядке ст.660 арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование и т.д. материальные ценности, входящие в состав предприятия, при условии, что данные действия не повлекут уменьшения стоимости предприятия в целом и не будут нарушать права и интересы других лиц (залогодержателей). В отношении составных частей (таких, как недвижимость (здания, сооружения), транспортных средств) в договоре следует предусмотреть условие или о получении согласия арендодателя на распоряжение данным имуществом или внести запрет на распоряжение. Форма договора – письменная, государственная регистрация – независимо от срока (ст.658); до подписания договора проводится инвентаризация предприятия, имущество передается по передаточному акту. При прекращении договора арендатор проводит инвентаризацию и передает имущество также по акту. Особенности договора аренды предприятия: а) в обязательном порядке об аренде предприятия уведомляются кредиторы, данная обязанность в силу ст.657 возложена на арендодателя б) текущий капитальный ремонт возложен на арендатора, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав имущества улучшения в) правила о пролонгации и о преимущественном праве арендатора применяются

5. Финансовая аренда (лизинг) (ст.665 – 670) Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» 28.05.88. Россия присоединилась к Конвенции с заявлением (см. ФЗ от 08.02.98 № 16-ФЗ). ФЗ от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 17389/10 (дело № А28-732/2010-31/18)

По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести собственность (указанное арендатором имущество) у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Относительно правовой природы лизинга нет единого мнения, т.к. в правоотношениях задействовано 3 участника и заключаются 2 договора. Более широкое понимание среди ученых касается выделения в лизинговых отношениях 2 взаимосвязанных договоров: договора купли-продажи и договора финансовой аренды. Говорить о 3-сторонней (многосторонней) сделке неточно, поскольку каждый из договоров устанавливает специальные права и обязанности для участников лизинга.

В части правовой природы – на сегодняшний день понятие лизинга в законе о лизинге звучит так: лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в т.ч. приобретением предмета лизинга. Заложенное в законе содержание представляется достаточно узким и нераскрывающим правовую природу лизинга, т.к. лизинг сохраняет элемент инвестиционной деятельности и по сути отношений предполагает выкуп имущества лизингополучателя, то понятие лизинга, закрепленное в ст.2 (первоначальная редакция Закона о лизинге), имело более точное определение.

Действующий ГК закрепляет финансовую аренду (лизинг), где выбор продавца зависит от воли лизингополучателя. Если выбор продавца по договору определяется арендодателем, то данный лизинг рассматривается как оперативный, но в этом случае несколько утрачивается смысл финансовой аренды – в законе о лизинге такие виды, как оперативный и возвратный лизинг, исключены.

Правоотношения, рассматриваемые ранее как возвратный лизинг (продавец и арендатор – одно и то же лицо), на практике применяются, при этом рассматривается взаимодействие участников с учетом 2 самостоятельных договоров купли-продажи и аренды, как правило, с правилом выкупа.

В лизинговых отношениях участвуют 3 субъекта, от платежеспособности и статуса которых зависят условия заключаемых договоров.

Лизингодатель (арендодатель) – юридические лица, индивидуальные предприниматели, за счет денежных средств которых или за счет привлеченных денежных средств приобретается в собственность имущество в целях последующей аренды другим участником хозяйственного оборота. Существенных ограничений (лицензий) на лизинговую деятельность не требуется, в собственность лизингодателя могут переходить любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков, природных объектов и иных объектов, исключенных из оборота (требования к предмету лизинга закреплены в ст.666 ГК и ст.3 Закона о лизинге).

Лизингополучатель (арендатор) – физ., юридического лица, которые в соотв.с договором лизинга принимают во временное владение и пользование арендуемое имущество и выплачивают лизингодателю определенную договором плату. Арендатор имеет право выкупа предмета лизинга, если данное условие указано в договоре. Имущество, переданное в лизинг, должно использоваться в предпринимательских целях (п.1 ст.3 Закона о лизинге). Имущество, находящееся в лизинге, с согласия лизингодателя может быть передано в сублизинг.

Продавец (поставщик) – индивидуальные предприниматели, юридического лица, которые в соответствии с договором купли-продажи продают лизингодателю имущество для последующего лизинга. При заключении договора купли-продажи продавец должен быть поставлен в известность о передаче имущества в лизинг.

Для устранения рассмотрения вопросов по передаче некачественных объектов, устранения недостатков и т.д. арендатор обращается с данными требованиями непосредственно к продавцу.

Форма договора – в параграфе 6 гл.34 требования к форме договора лизинга не установлены. Требования о письменной форме договора лизинга установлены в п.1 ст.15 Закона о лизинге.

Содержание договора – лизингодатель вправе производить бесспорное взыскание денежных сумм и бесспорное изъятие предмета лизинга, если:

а) арендатор использует имущество не по назначению, либо условия пользования предметом лизинга не соответствуют условиям договора;

б) если лизингополучатель передал предмет лизинга без согласия лизингодателя в сублизинг;

в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, тем самым ухудшает его потребительские качества;

г) если лизингополучатель более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату за пользование предметом лизинга.

Лизингодатель обязан при финансовой аренде приобрести указанное арендатором имущество у указанного им продавца; обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу (если лизинговые обязательства оформлены в виде 3-стороннего соглашения, то данная обязанность с арендодателя снимается); обязан предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.

Лизингополучатель вправе требовать от арендодателя заключения договора купли-продажи и передачи имущества в лизинг; вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, непосредственно продавцу в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки.

Лизингополучатель должен использовать имущество исключительно в предпринимательских целях и по назначению; выплачивать лизинговые платежи в порядке и сроки, установленные договором; обязан вносить выкупные платежи, если договор лизинга – с правом выкупа; за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга, обеспечивает сохранность, осуществляет капитальный и текущий ремонт, если иное не установлено договором. При расторжении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть предмет лизинга в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

В большинстве случаев страхование предмета лизинга возлагается на лизингополучателя, но Закон о лизинге императивное требование о страховании предмета лизинга не предусматривает (ст.21). Все вопросы, касающиеся страхования, определяются соглашением сторон.

При финансовой аренде арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами продавца (п.1 ст.670).

По общему правилу арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору.

Наем жилого помещения

Договоры найма жилого помещения входят в группу договоров по передаче имущества во временное владение и пользование. ГК в большей степени регулирует правоотношения по передаче жилого помещения за плату (гл.35 ст.671 - 688) – условно именуется «договор коммерческого найма».

Договор социального найма регулируется в первую очередь нормами Жилищного Кодекса РФ, к договору социального найма применяются положения ст.672, 674, 675, 678, 680 ГК.

Постановление Правительства РФ от 21.01.06 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

Постановление Правительства РФ от 28.01.06 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения – непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащему сносу или реконструкции»;

Статья Новикова О.Б. «Предмет договора найма жилого помещения, проблемы теории и судебной практики».

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) ж.п. за плату, а наниматель обязуется использовать предоставленное ж.п. по назначению, своевременно вносить плату и возвратить имущество в оговоренный договором срок. Договор социального найма в отличие от договора коммерческого найма предполагает использование ж.п. бессрочно.

Бесплатное предоставление жилья в силу ч.3 ст.40 Конституции гарантируется малоимущим гражданам, а также тем категориям лиц, которые определяются законом. Жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилье, предоставляются из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (ст.49 Жилищного кодекса).

Существенные условия договора найма ж.п.: предмет – действия наймодателя по передаче объекта использования и права, обязанности нанимателя по отношению к полученному имуществу; объекты договора найма – это жилые помещения, используемые для проживания граждан; виды жилых помещений выделяются в ст.16 ЖК: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Разграничение в части жилых домов и в части квартир представляется спорным, т.к. часть жилого дома и часть квартиры могут быть и самостоятельными объектами и комнатой.

Ж.п. в рамках любого договора найма должно отвечать условиям целевого характера и быть приспособленным для проживания граждан – помещение должно быть изолировано, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, быть приспособленным для постоянного проживания.

В действующем жилищном законодательстве установлено требование о норме предоставления; для договора коммерческого найма требования о норме предоставления ГК не предусмотрены; на практике условия предоставления определяются соглашением сторон.

Срок договора найма – в порядке ст.683 предельный срок действия договора найма ж.п. не превышает 5 лет; если срок в договоре найма не указан, срок действия договора определяется 5 годами. ГК называет договор найма на срок до 1 года краткосрочным и предусматривает ряд ограничений по применению правил в отношении временных жильцов; граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в отношении преимущественного права на заключение договора найма. По истечении срока действия договора наниматель продолжает использовать ж.п.; если наймодатель какие-либо действия, касающиеся расторжения договора, не заявил, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Вопрос о плате за пользование жилым помещением должен быть согласован в договоре. Размер платы является существенным условием. Плата за пользование жилым помещением может быть как в денежной форме, так и в иной другой, в т.ч. натуральной.

ГК предусматривает специальные требования к нанимателю в части уведомления о гражданах, проживающих в ж.п.: в порядке ст.677 в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в ж.п. вместе с нанимателем.

Форма договора – ст.674 - договор найма ж.п. заключается в письменной форме

Хотя объектом использования является недвижимое имущество, требования о государственной регистрации не предусмотрено.

Содержание договора – в зависимости от вида договора найма права и обязанности сторон несколько различаются, но по общим правилам наймодатель обязан предоставить нанимателю ж.п., пригодное для проживания, а наниматель обязуется вносить своевременно плату в форме и размере, согласованной сторонами, использовать ж.п. по назначению.

По договору коммерческого найма условия о текущем и капитальном ремонте согласуются сторонами.

По договору соц.найма ЖК текущий ремонт возложен на нанимателя, капитальный – на наймодателя.

На практике спорные вопросы, если квартиры в многоквартирном жилом доме находятся в разных формах собственности – ремонтные работы должны согласовываться с управляющими компаниями (ТСЖ и т.д.).

Условия расторжения договора найма, права нанимателя при требовании наймодателем расторжения договора найма установлены в ст.687. Таким образом, ГК защищает права наймодателя, если наниматель разрушает используемое жилое помещение по договору найма.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)

Глава 36, ст. 689 - 701

Договор ссуды входит в группу договоров о передаче имущества во временное владение и пользование.

Лесной Кодекс РФ от 04.12.06 № 200-ФЗ – ст.47 - лесные участки предоставляются религиозным организациям в безвозмездное срочное пользование + ст.71 – порядок предоставления лесных участков в аренду, безвозмездное срочное пользование

ФЗ от 29.12.94 № 78-ФЗ «О библиотечном деле» - ст.5 «Право на библиотечное обслуживание» - право на библиотечное обслуживание граждан обеспечивается созданием государственной и муниципальной сети общедоступных библиотек, бесплатно осуществляющих основные виды библиотечного обслуживания

ФЗ от 25.06.02 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов РФ)» - ст.56

Договор ссуды получил свое развитие в римском праве, также был известен дореволюционному гражданскому законодательству, ГК РСФСР 1922г. ссуду не регулировал, ГК РСФСР 1964г. посвятил вопросам безвозмездного пользования имуществом главу 29. На практике договор предоставления имущества в безвозмездное пользование очень широко использовался в быту.

По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком эта вещь была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, оговоренном в договоре.

Консенсуальный договор ссуды является двустороннеобязывающим, но при этом признак взаимности отсутствует. Если договор ссуды реальный, то – одностороннеобязывающий. В обоих случаях ссудодатель отвечает за недостатки переданной вещи и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст.697).

Существенные условия:

Предмет – действия сторон и требования к передаваемому объекту. Требования к объекту ссуды в гл.36 ГК не содержатся, но в п.2 ст.689 сделана отсылка к ряду норм, регулирующих отношения аренды, в т.ч. к ст.607 «Объекты аренды» и ст.610 (п.1 и абзац первый п.2) «Срок договора аренды» и т.д.

Объектом ссуды м.б. индивидуально определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Имеется спор в отношении ссуды предприятия, различные точки зрения, поскольку передача предприятия в безвозмездное пользование противоречит характеру ссуды. Ст.607 в качестве объектов аренды не выделяет жилые помещения. Объект «жилое помещение» предоставляется в безвозмездное пользование, никаких ограничений законодательство не содержит. В отличие от действующего законодательства, по дореволюционному российскому законодательству в ссуду передавались только движимые вещи. В силу п.1 ст.689 в договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать объект, т.к. возвращается та же вещь. Объект ссуды передается ссудополучателю в пользование, поэтому по общему правилу плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. При необходимости стороны вправе указать иное в тексте договора.

Условие о сроке с учетом положений ст.610 и ст.689 существенным не является, договор ссуды м.б. заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

При заключении договора ссуды ссудодатель отвечает за качество передаваемой вещи, несет ответственность за вред, причиненный недостатками этой вещи. Ссудодатель должен передать в ссуду вещь, свободную от прав третьих лиц, либо указать на соотв.ограничение, обременение.

Форма договора – в гл.36 требований к форме договора не предусмотрены, применяются общие положения о форме сделки.

На сегодняшний день открытым является вопрос о необходимости государственной регистрации договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом на основании данного договора.

Дата добавления: 2015-05-10