Форма договора аренды

Стороны договора аренды.

Понятие.

Аренда.

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется гл 34 ГК РФ. Аренда недвижимого имущества также подпадет под действие ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997г. Применительно к аренде недвижимости существует ряд разъяснений ВС:

-информ письмо №132 от 21 июля 2009г

-информ письмо №129 от 16 февр 2001г

Структура норм ГК о договоре аренды включает в себя общие положения об аренде и спец положения, касающиеся 1)проката; 2)аренда транспортных средств; 3)аренда зданий и сооружений; 4)аренда предприятий; 5)финансовая аренда (лизинг).

По этому договору арендодатель обязуется передать арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или только в пользование, а арендатор должен уплачивать арендодателю арендную плату, при этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором от использования имущества, являются собственностью арендатора. Договор – консенсуальный, возмездным, двусторонним и синолагматическим (каждому праву на одной стороне – такая равная обязанность на другой стороне и наоборот).

Отличительной чертой этого договора от других договором по передаче имущества является то, что передача имуществ Ане сопровождается переходом права собственности от арендодателя к арендатору. Арендатор получает права только владения и пользования или только пользования. Арендатор признается титульным владельцем и ему гарантируются вещно-правовые способы защиты его прав, т.е. возможность предъявления виндикационных и негаторных исков. Такие иски могут быть предъявлены как третьим лицам так и к собственнику имущества. Возможность вещно-правовой защиты – ст. 305 ГК РФ.

В связи с тем, что арендатор является титульным владельцем его права дополнительно обеспечены таким элементом вещно-правовых отношений как право следования. Это означает, что переход права собственности и иного вещного права на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

-это арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое правоспособное лицо. (любой правосубъектное лицо).

По общему правилу, договор аренды, по которому арендодателем и арендатором выступает ЮЛ – должен быть заключен в письменной форме. Если сторонами договора аренды являются физические лица, то договор должен быть заключен в письменной форме, если его срок составляет более 1 года.

Договора аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, при этом он подлежит гос регистрации, только если срок его составляет 1 год и более.

Особым образом регулируется форма договора аренды, в который предусматривает переход в последующем права собственности к арендатору (аренда с выкупом). Такой договор должен заключатся в форме, предусмотренной для договора к/п соответствующего имущества.

Существенные условия договора аренды:

- только предмет. Предметом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Т.о. не могут быть предметом договора аренды потребляемые вещи (напр, продукты питания, электроэнергия, вода…). Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь (т.е. определяемые родовыми признаками не могут быть предметом договора аренды).

Срок аренды не относиться к существенным условиям этого вида договора. Тем не менее, законодатель достаточно подробно урегулировал отношения сторон, связанные со сроками аренды.

Договора аренды считается заключенным на срок, указанный в нем, а если срок не указан, то на неопределенный срок. Правовые последствия договора аренды на неопределенный срок состоят в том, что любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, уведомив др сторону за 1 месяц, а если предметом выступает недвижимость – то за 3 месяца. Договора аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок не подлежит гос регистрации (п.11 инф письма ВАС №59 от 16 февр 2001г).

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества. В этом случае, даже если стороны укажут срок большей продолжительности договор будет считаться заключенным на установленный законом предельный срок.

Если по истечению срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. Соответственно, каждая сторона может отказаться от ее исполнения в одностороннем порядке, уведомив др сторону за месяц или если речь о недвижимости – за 3 месяца.

За арендатором, надлежавшим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Это право Мб исключено договором аренды. Для того, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок до истечения срока действия старого договора. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но тогда он в течение года не имеет права сдавать это же имущество в аренду другим лицам. Если же все таки арендодатель, отказавший арендатору в реализации преимущественного права, в течение года сдаст имущество в аренду др лицам, арендатор имеет право в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков.

Дата добавления: 2015-05-10