Особенности найма жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда

Изменение жилищного обязательства (замена нанимателя, раздел и объединение жилой площади, перепланировка и переустройство).

Изменение жилищного правоотношения может коснуться его отдельных элементов или одновременно нескольких из них. Традиционно выделяются такие возможные формы изменения жилищных правоотношений, как замена нанимателя, раздел и объединение жилой площади, переустройство и перепланировка жилой площади, присоединение освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

Одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи.

Замена нанимателя. Замена нанимателя, означающая замену стороны в жилищном обязательстве, в различных видах найма имеет свои особенности.

По взаимному согласию всех проживающих может быть в любой момент произведена замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи.

Если к замене нанимателя приходится прибегать в связи с выбытием нанимателя из жилого помещения, в том числе в связи с его смертью, то вопрос о том, кто из оставшихся членов семьи будет нанимателем, решается ими самими, а при недостижении соглашения - в судебном порядке по иску любого из членов семьи.

В коммерческом найме замена нанимателя производится обязательно с согласия наймодателя, которому не безразлично, кто из жильцов несет перед ним ответственность за всех проживающих.

Замена наймодателя не оказывает влияния на сложившееся жилищное правоотношение. Так, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Аналогичная норма закреплена ст. 675 ГК применительно к коммерческому найму: переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, не влечет расторжения или изменения договора найма.

Правоотношение социального найма может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициативе нанимателя или наймодателя. В первом случае они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (ч. 1 ст. 26 и ч. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержденного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь, ее неисполнение становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных интересов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведения соответствующих работ может потребоваться переселение нанимателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторжения заключенных с ними договоров социального найма. В этом случае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ч. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые помещения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в принудительном порядке) (ч. 1 ст. 88 ЖК, пп. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанимателя и членов его семьи возможно и предоставление им другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее занимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ранее занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и измениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площади жилое помещение (ч. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой определенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

Одним из распространенных случаев изменения договора социального найма жилого помещения ранее был раздел жилых помещений, поскольку совершеннолетний член семьи нанимателя имел право требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему в квартире изолированное жилое помещение (разумеется, при возможности его выделения и согласии на это остальных членов семьи и наймодателя). При этом изменялся предмет договора, субъектный состав правоотношения найма и некоторые его существенные условия, например о плате за пользование жильем, поскольку предоставленная одной семье отдельная квартира превращалась в коммунальную (с учетом возможности дальнейшего обмена выделенной комнаты с другим нанимателем). Новое жилищное законодательство не предусматривает более данной возможности, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от него принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (ч. 2 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

38. Понятие, порядок и условия обмена жилой площади. Признание обмена жилой площади недействительным.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования о письменном согласии всех членов семей нанимателей и соответствующих наймодетеля.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень определен Правительством РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в перечисленных выше случаях и может быть обжалован в судебном порядке.

В результате заключения договора об обмене жилыми помещениями и получения согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются, одновременно заключаются договоры социального найма между каждым из давших согласие наймодателей с переселившимися гражданами. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующих граждан и представления ими необходимых документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т. ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной она не влечет никаких юридических последствий (кроме связанных с ее недействительностью), а каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по данной сделке. В отношении признания недействительным обмена жилыми помещениями, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон такого договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

39. Выселение нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение без предоставления другого жилого помещения - это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в нескольких случаях, предусмотренных законом (ст. 98-100, 107 ЖК РСФСР). Сущность его заключается в том, что гражданину предъявляется требование освободить занимаемое им жилое помещение, а при неисполнении этого требования он выдворяется из него в принудительном порядке, как правило, по решению суда. После выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для проживания - заключает договор коммерческого найма, покупает квартиру, поселяется у родственников и т.д.

Основания, по которым допускается выселение без предоставления другого жилого помещения, можно разделить на две группы. Для первой характерно грубое нарушение нанимателем или членами его семьи условий договора, правовых норм и норм морали, что и влечет применение к нему санкции в виде выселения. Вторая группа отличается тем, что выселение не связано с противоправным поведением нанимателя и поэтому оно не является мерой ответственности (санкцией), хотя и создает для него и его семьи серьезные проблемы, вызванные необходимостью найти другое помещение для проживания.
Выселение в виде санкции применяется, если наниматель, члены его семьи или совместно проживающие с ними лица:

- систематически разрушают или портят жилое помещение или места общего пользования;

- используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для проживания (например, под склад, притон и т.п.);

- систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме (например, постоянно устраивают пьяные дебоши, наносят соседям и членам семьи оскорбления, побои и т.п.).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Применение такой жестокой санкции за перечисленные действия возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

40. Оплата жилья и коммунальных услуг. Жилищные субсидии.

Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг - одна из форм материальной поддержки социально незащищенных слоев населения.

Порядок предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг установлен Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 года № 887.

Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

При этом в семье, в которой совокупный доход на одного человека не превышает установленного прожиточного минимума, собственные рас­ходы на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать половины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда на одного человека.

Субсидии предоставляются в установленном порядке в соответствии с ежегодно утверждаемыми федеральными стандартами:

• социальной нормы площади жилья;

• предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья;

• максимально допустимой доли собственных расходов граждан на опла­ту жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

Величина субсидий рассчитывается по двум вариантам.

Первый вариант. Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека ниже установленного прожиточного минимума, а мак­симально допустимая доля собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг ниже поло­вины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, величина субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени размером оплаты жилья и коммунальных услуг и максимально допустимой долей собственных расходов в совокупном доходе семьи (в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг).

Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека ниже установленного прожиточного минимума, а максимально допустимая доля собственных расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг равна половине или выше половины установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда, величина субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени разме­ром оплаты жилья и коммунальных услуг и половиной установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

Второй вариант. Для граждан, в семьях которых совокупный доход семьи на одного человека выше установленного прожиточного минимума, величи­на субсидии определяется как разница между установленным на данный период времени размером оплаты жилья и коммунальных услуг и макси­мально допустимой долей собственных расходов в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

При расчете величины субсидий на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.) недопустимо исключение отдельных видов фактически предоставляемых услуг. При этом величина ежемесячных субсидий на оплату указанных услуг, определяемая в установ­ленном порядке организацией, уполномоченной собственником домовладения осуществлять сбор и обработку жилищно-коммунальных платежей и предоставление этих субсидий, должна указываться в соответствующем платежном документе (счете-квитанции).

Субсидии предоставляются гражданам, проживающим в домах (вклю­чая общежития), относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности.

Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на субсидию.

Субсидии устанавливаются организацией, уполномоченной органом местного самоуправления, после предъявления гражданами необходи­мых документов в соответствии с утверждаемым органом исполнительной власти субъекта РФ порядком предоставления субсидий гражданам.

Предоставление субсидий всем имеющим на это право гражданам явля­ется непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и собственниками домовладений не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам субсидий.

Субсидии предоставляются гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги.

Распределение субсидий осуществляется пропорционально платежам граждан за жилье и коммунальные услуги в соответствии с платежным документом (счетом-квитанцией).

Порядок выделения и учета средств, направляемых на предоставление субсидий, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Виды жилых помещений специализированного фонда определены статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс). К таковым отнесены:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения для временного поселения беженцев;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Для специализированных жилых помещений характерно то, что в основном они предназначены для временного поселения.

Согласно статье 99 Кодекса специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (часть 7 статьи 100 ЖК РФ).

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Правовое последствие такого несоблюдения в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждении того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).

Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

В соответствии со статьей 100 Жилищного Кодекса пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

- по договору найма служебного жилого помещения;

- по договору найма жилого помещения в общежитии;

- по договору найма жилого помещения маневренного фонда;

- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством РФ.

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и прочее;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Кодекса.

Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.

Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо выше обозначенных, имеет право:

- на организованный отдых и культурное обслуживание;

- на пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;

- на пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;

- на прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;

- на сохранность личных вещей и ценностей и т.п.

Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Кодекса).

На нанимателя специализированного жилого помещения возлагается ряд обязанностей:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (статья 17 ЖК РФ);

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилья;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (статья 153 ЖК РФ). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных статьей 155 Кодекса.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (часть 6 статьи 100).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (часть 1 статьи 101 Кодекса).

Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (часть 2 статьи 101 Кодекса).

Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.

Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению (см. статью 83 Кодекса).

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.

42. Договор безвозмездного пользования имуществом.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды заключается в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В ситуациях, когда стороны устанавливают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор носит реальный характер.

Двусторонний характер договора ссуды, как реального, так и консенсуального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе помимо прав лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК). На ссудополучателе лежат обязанности по содержанию вещи (ст. 695 ГК), а также по возврату вещи при прекращении договора.
Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника, если это соответствует их специальной правоспособности.
Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Кроме того, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК) коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.

В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Нормативные требования к предмету ссуды аналогичны требованиям к предмету изложены в нормах ст. 607 ГК.

Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным. Предмет ссуды передается ссудополучателю во владение и пользование, но не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но только для использования, например, в качестве экспоната на выставке, нумизматической ценности. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи, если иное не предусмотрено договором.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В ряде случаев законом предусмотрены предельные сроки, на которые допускается передавать имущество в безвозмездное пользование. Сейчас такое соглашение следует признать договором ссуды, заключенным без указания срока. Если кто-либо, имея два автомобиля, передаст один из них в пользование другому с условием, что при первой необходимости хозяин заберет свой автомобиль, то налицо будет договор ссуды.

Дата добавления: 2015-05-10