Договор найма жилого помещения. Можно выделить два вида договоров найма жилого помещения – договор социального найма и договор коммерческого найма

Можно выделить два вида договоров найма жилого помещения – договор социального найма и договор коммерческого найма.

По договорам социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального фонда. Само по себе понятие социального найма говорит о том, что жилые помещения по указанному договору предоставляются в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан. Государство возложило на себя обязанность по обеспечению жильем населения, и одним из способов решения данной задачи является предоставление жилья по договору социального найма.

В соответствии с ч.1 ст.60 Жилищного кодекса по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Согласно ст.671 ГК договором коммерческого найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор коммерческого найма, имея неоспоримое сходство с договором социального найма, отличается целым рядом моментов. В первую очередь для заключения данного договора не требуется прохождения стадии постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стадии длительного ожидания в очереди на получение жилого помещения. Договор также отличается и рядом других признаков: сфера заключения, предмет договора, срок действия, объем прав и обязанностей, прекращение договора.

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

56. Понятие, гражданско-правовая характеристика, содержание и виды договора подряда

ГК определяет подряд как такой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить ее (ст.702 ГК).

Конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором подряда, таковы: 1. Подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных его индивидуальных запросов и требований. 2. Подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи либо восстановление, улучшение, изменение уже существующей вещи. 3. Вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком. 4. Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата. 5. Подрядчик обязуется выполнять работу за свой риск, то есть он выполняет работу своим иждивением и может получить вознаграждение только в том случае, если в ходе выполнения работы он достигает оговоренного договором результата. 6. Подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором. Отмеченные признаки предопределяют характеристику договора подряда как консенсуального, возмездного и взаимного.

Дифференциация подрядных отношений на отдельные виды и подвиды зависит от характера выполняемой подрядчиком работы и ее результата. Так, в зависимости от результата работы подрядчика можно дифференцировать подрядные отношения на обязательства, направленные на изготовление новых вещей, и обязательства, направленные на восстановление, изменение либо улучшение потребительских свойств уже имеющихся в наличии вещей (ст.703 ГК). В связи с этим целесообразно договоры, направленные на создание вещей, именовать собственно договорами подряда, а договоры, направленные на изменение потребительских свойств вещей, - договорами на выполнение работ.

Наиболее существенными для правового регулирования являются такие разновидности договора подряда, которые получили в законодательстве относительно самостоятельное выражение. В п.2 ст.702 ГК названы такие отдельные виды договора подряда, как бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд. Выделение указанных разновидностей договора подряда связано с особенностями применения к ним общих положений о подряде. Они применяются лишь в случае, если правилами ГК об отдельных разновидностях договора подряда не предусмотрены иные правила, чем те, которые содержатся в общих положениях о подряде. Кроме того, специальному правовому режиму подчиняются договоры, заключенные гражданами для целей потребления, и договоры подряда на выполнение работ для государственных нужд. К указанным разновидностям подряда, кроме общих норм о договорах подряда, предусмотренных ГК, применяется соответственно законодательство о защите прав потребителей и о поставках товаров и выполнении работ для государственных нужд.

57. Правовое регулирование договора строительного подряда

В силу п.1 ст.740 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Сравнивая данное определение с легальным определением договора обычного подряда (п.1 ст.702 ГК), нетрудно заметить, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются еще цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика, как «создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ».

Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный «под ключ»; реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Условия о цене регулируются ст.709 ГК. Существуют три формы ее согласования: 1) твердая цена; 2) приблизительная цена; 3) согласование способа определения цены (применение сторонами строительных коэффициентов удорожания и индексов строительных цен). Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов (промежуточных сроков) имеет для сторон первостепенное значение.

К числу существенных и необходимых условий договора строительного подряда относится также необходимость согласования сторонами состава и содержания технической документации, определения сроков ее представления и стороны, ответственной за выполнение указанной обязанности.

Дата добавления: 2015-05-10