Договор аренды

Договор аренды представляет собой соглашение имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными специальными нормами. Имущество по данному договору переходит во владение пользование, но без перехода права собственности. Имущество передается за плату. Договор аренды представляет собой наем имущества, срочное платное пользование этим имуществом. Арендные отношения всегда носят временный характер, если имущест­во не выкуплено. Выкуп имущества по договору аренды мо­жет быть как по истечении срока аренды, так до этого - при условии внесения арендатором всей обусловленной догово­ром аренды цены (ст. 606—625 ГК РФ).

Форма договора аренды:

• Устно договор аренды может заключаться только между гражданами на срок менее года.

• Если срок договора аренды более 1 года, то такой договор должен быть заключен в письменной форме. Если одной из сторон по договору аренды является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме.

• При заключении договора аренды на недвижимость требу­ется обязательная государственная регистрация.

Субъекты по договору аренды:

• Граждане (арендодатель либо арендатор).

• Юридические лица (арендодатель либо арендатор).

Предмет договора аренды:

• Движимое имущество.

• Недвижимое имущество.

• Имущество должно быть индивидуально-определенное и непотребляемое[54].

Основное содержание договора аренды:

• Имущество по договору аренды может передаваться во владение и пользование.

• Имущество сдается в аренду по договору со всеми его при­надлежностями и относящимися к нему документами (на­пример, техническим паспортом), если иное не предусмот­рено договором аренды.

Виды арендной платы по договору аренды:

• Арендная плата по договору может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом.

• Арендная плата по договору может устанавливаться от­дельно по каждой из его составных частей в виде:

1. Определенных в твердой сумме платежей, которые вно­сятся квартально или единовременно на основании до­говора аренды.

2. Установленной доли полученных в результате использо­вания арендованного имущества продукции или же иных доходов, установленных в договоре аренды.

3. Предоставление арендатором определенных услуг на ос­новании договора аренды.

4. Возложение на арендатора обусловленных договором аренды затрат на улучшение арендованного имущества.

5. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или в аренду.

• Иные формы арендной платы по взаимному согласованию договора аренды.

Арендодатель по договору аренды является лишь собственником имущества (по общему правилу). Собственником могут вы­ступать субъекты права хозяйственного ведения, если право сдачи в аренду имущества им предоставлено собственником. Систематическая сдача имущества в аренду признается пред­принимательской деятельностью.

Арендатором по договору аренды может быть лицо, которое осуще­ствляет предпринимательскую деятельность, а также и иные лица, использующие арендное имущество для других целей, т. е. граждане и юридические лица. Арендатор имеет преиму­щественное право на возобновление договора аренды, если он был надлежащим арендатором.

Форма оплаты по договору аренды [55]:

• Денежная форма оплаты по договору аренды.

• Натуральная форма оплаты по договору аренды.

• Выполнение каких-либо услуг по условиям договора аренды.

• Совмещенная форма оплаты по договору аренды.

• Иные формы оплаты, не запрещенные законодательством.

Срок договора аренды:

• Определяется самими сторонами в договоре аренды.

• По закону считается, что договор аренды заключен на не­определенный срок (по желанию каждой стороны он мо­жет быть расторгнут в любое время, однако сторона, кото­рая хочет расторгнуть договор, должна предупредить об этом другую сторону (по движимому имуществу за 1 месяц, по недвижимому имуществу за 3 месяца).

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Обязанности арендодателя	Обязанности арендатора
• Передать имущество в состоя­нии, определенном условиями договора аренды (в пригодном состоянии для использования)   • Производство капитального ре­монта передаваемой вещи (если не сказано иное в договоре аренды).   • Предупредить арендатора о пра­вах третьих лиц	• Использовать имущество в соот­ветствии с договором аренды и назначением имущества     • Внесение арендной платы   • Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества   • Возвратить имущество в состоя­нии, определенном условиями договора аренды или в состоянии нормального износа

Арендодатель в течение года не может заключить договор с другим лицом, если он отказал арендатору в осуществлении его пре­имущественного права на возобновление аренды. (Иначе по суду арендатор может перевести аренду на себя).

В случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды и арендодатель не возражает, то договор аренды считается заключенным на неопределен­ный срок на таких же условиях.

Вся продукция, плоды и доходы от использования имущества по договору аренды становятся собственностью арендатора.

Улучшение имущества арендатором по договору аренды:

1. Отделимые улучшения являются собственностью аренда­тора.

2. Неотделимые улучшения:

• Сделаны ли они с согласия или нет (согласованные или с одобрения).

• С согласия арендодателя (он возмещает их стоимость арендатору).

• Или если без согласия (то он не возмещает их стоимость арендатору).

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПРАВ АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Права арендодателя

Право арендатора

• Требовать уплаты аренды   • Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в уста­новленный арендодателем срок (не более чем за два срока под­ряд), если иное не предусмотрено договором аренды   • Требовать расторжения договора аренды, если арендатор пользует­ся имуществом не в соответствии с его назначением или условиями данного договора, ухудшает со­стояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату   • Иные положения, предусмотрен­ные законом

• Истребовать сданное внаем иму­щество и возмещение убытков, причиненных несвоевременно­стью предоставления имущества.   • Требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного договора     • При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе: 1. Требовать их устранения, ли­бо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторже­ния договора аренды 2. Удержать из арендной платы сумму расходов на устране­ние недостатков, уведомив об этом арендатора.   • Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения догово­ра аренды при появлении неого­воренных прав третьих лиц на арендуемое имущество   • Если арендодателем не произве­ден капитальный ремонт, то: 1. Произвести его за счет арен­додателя. 2. Потребовать уменьшения арендной платы или растор­жения договора аренды и возмещения убытков. • С согласия арендодателя: 1. Сдать имущество в субаренду. 2. Передать арендные права другому лицу. 3. Отдать арендные права в за­лог или внести в уставный капитал хозяйственных об­ществ и товариществ. • Иметь преимущество при заклю­чении договора аренды на новый срок

Договор проката (ст. 626—631 ГКРФ)

Дата добавления: 2015-05-10