Сучасний стан та проблеми розвитку

Лекція 2. Інфраструктура житлового господарства

Інфраструктура житлового господарства забезпечує ефективне використання об’єктів нерухомості в житловій сфері і містить у собі:

· цільове і раціональне використання житлового фонду для задоволення потреб його власника (власників) і громадян, які проживають у ньому на інших підставах;

· забезпечення необхідної якості середовища проживання шляхом організації робіт з обслуговування, ремонту і реновації будинків та споруд, а також надання комунальних послуг;

· фінансове забезпечення утримання об'єктів нерухомості через визначення джерел і розмірів фінансування, забезпечення збору коштів, а також шляхом планування і контролю використання фінансових ресурсів.

Інфраструктура житлового господарства повинна створювати привабливі й доступні умови проживання в ньому, повною мірою використовувати наявні житлові приміщення для задоволення потреб населення, максимізувати фінансову віддачу від використання житлового фонду, що забезпечить його якісний стан.

Інфраструктура житлового господарства містить у собі визначення цільового використання приміщень з урахуванням як соціально-економічної ситуації в суспільстві, так і стану та можливостей конкретного об'єкта нерухомості. Реалізація цих цілей передбачає удосконалення договірних відносин у сфері найму житла, в тому числі соціального найму.

Якщо приватний власник індивідуального будинку може виконати цю роботу самостійно, то для багатоквартирного житлового фонду, що переважає в містах України, ефективне управління житловим фондом можливе тільки у випадку розвитку професійного управління житловою нерухомістю, що діє на конкурентній основі. Ліквідація державної монополії на житловий фонд через приватизацію житла і створення об'єднань власників – ОСББ припускає рівні правові можливості для управління як муніципальним житловим фондом, так і житловим фондом, що знаходиться в іншій формі власності.

Оптимальна схема управління житловим фондом буде створена тоді, коли власник (у тому числі місцева влада), або їхнє об'єднання (об’єднання співвласників житла) вибиратиме ту організацію, яка у межах заданих їй фінансових ресурсів забезпечить найкраще утримання будинку і надання житлово-комунальних послуг. Вирішувати ці завдання така організація може через укладання договорів з іншими організаціями, а також власними силами. Реалізація такої схеми дозволяє мінімізувати вартість утримання житлової нерухомості і забезпечити необхідну якість послуг.

Нові експлуатаційні утворення повинні повною мірою взяти на себе питання збору платежів за житлово-комунальні послуги з проживаючих, включаючи створення стимулів для своєчасної оплати цих послуг, захист законних прав і інтересів проживаючих перед постачальниками комунальних послуг, вирішення спірних питань з приводу якості надання окремих послуг житловими і комунальними підрядними підприємствами, застосування тих чи інших санкцій стосовно боржників і злісних неплатників аж до подачі судових позовів про виселення проживаючих за договорами найму.

Реалізуючи основні цільові настанови власника за утримання житлового фонду, керуюча організація здійснює довгострокове планування використання житлового фонду, включаючи питання капітального ремонту і перепланування, зміни функціонального призначення житлових приміщень, включаючи питання переведення житлового фонду в нежилий і навпаки, питання використання житлових приміщень, які пустують, виведення житлового фонду з обороту.

Якщо в результаті реалізації довгострокової стратегії виникають питання, що виходять за межі компетенції керуючої організації, вона завчасно ставить ці питання перед власником і домагається прийняття необхідних рішень.

Інше важливе завдання полягає в поліпшенні механізмів фінансового планування процесу управління житловим фондом. Вирішення цього завдання полягає в розвитку ринкових механізмів організації робіт з надання житлово-комунальних послуг. Для цього професійний керуючий повинен володіти механізмами фінансового планування і управління, впроваджувати їх у рамках договірних відносин з власником житлового фонду, вміти організувати роботу й залучення погоджених з власником джерел фінансування для обслуговування житлового фонду, в першу чергу роботу з мешканцями щодо оплати житлово-комунальних послуг.

Підвищення ефективності управління нерухомістю в житловій сфері передбачає:

· підвищення привабливості створення ОСББ та інших об'єднань власників (наприклад, товариств власників молодіжних житлових комплексів);

· розвиток конкуренції у сфері обслуговування житлового фонду;

· формування реальних договірних відносин у житлово-комунальному господарстві.

Об'єднання власників житла в межах єдиного комплексу нерухомого майна (кондомініуму) є одним з найбільш прийнятних способів захисту прав індивідуальних власників на участь у питаннях управління комплексами нерухомості. Об’єднання власників житла найбільше зацікавлені в розвитку конкуренції в управлінні житловим фондом, у можливості вибору найбільш ефективної керуючої організації, що забезпечує найкраще утримання будинку при заданих умовах фінансування. Об’єднання власників житла – це структури, що формують конкуренцію в сфері управління житловим фондом. Для стимулювання створення ОСББ на рівні органів державної влади та органів місцевого самоврядування необхідно забезпечити вирішення наступних питань:

· передача в загальну часткову власність домовласників у багатоквартирних житлових будинках місць загального використання і прилягаючої земельної ділянки;

· юридичне формування кондомініуму як єдиного майнового комплексу нерухомості, включаючи земельну ділянку;

· спрощення і здешевлення процедур створення ОСББ й передачі майнового комплексу кондомініуму в керування ОСББ;

· надання в розпорядження ОСББ усіх бюджетних дотацій, спрямованих на фінансування утримання житлового фонду в межах дотувания комунального житлового фонду з диференціацією дотацій залежно від ступеня зносу житлового фонду;

· формування необхідних умов для розвитку діяльності професійних керуючих організацій, яким ОСББ зможуть передавати частину функцій з управління кондомініумами.

Розвиток конкуренції у сфері обслуговування житлового фонду забезпечує спеціалізацію і підвищення ефективності виконання різних робіт, пов'язаних з обслуговуванням житла, сприяє розвитку малого бізнесу в цій сфері послуг і, в кінцевому рахунку, забезпечує можливість керуючої організації вибрати підрядчика для виконання тих або інших робіт з обслуговування житлового фонду з найкращим співвідношенням ціни і якості.

Ефективна система договірних відносин забезпечує, з одного боку, економічну зацікавленість в ефективному управлінні житловим фондом, а з іншого боку, створює умови для контролю за кількістю і якістю наданих послуг і виконаних робіт, а також дозволяє коригувати вартість робіт і послуг у залежності від якості їхнього надання.

Передбачається розробити основні показники якості послуг, наданих у процесі управління житловим фондом, тому що набір цих показників і їхній зміст може істотно впливати на вартість обслуговування і вимог до стану інфраструктури.

Формування професійного конкурентного управління багатоквартирним житловим фондом – один з ключових індикаторів перетворень у житловому секторі. Прототипом таких компаній з управління житловим фондом сьогодні є служби замовника, які, будучи балансоутримувачем комунального житлового фонду, відповідають перед власником і населенням за надання житлово-комунальних послуг. Для успішного становлення професійного управління нерухомістю в житловій сфері комунальні служби замовника:

· повинні створюватися як господарчі суб'єкти;

· виконувати роботи з управління муніципальним житловим фондом на підставі договорів з органами місцевого самоврядування, а з управління житловим фондом, що знаходиться в іншій формі власності, – на підставі договорів із власниками або уповноваженими ними представниками;

· мати право на укладення договорів з іншими суб'єктами, які беруть участь у наданні житлово-комунальних послуг;

· упроваджувати об’єктні принципи керування, включаючи питання планування обліку і формування договірних відносин;

· фінансуватися з вартості житлово-комунальних послуг і мати матеріальні стимули до зниження вартості житлово-комунальних послуг і підвищенню їхньої якості.

Поряд із становленням комунальних керуючих організацій ринок послуг з управління житловою нерухомістю, у тому числі комунальної, повинен бути відкритий для приватного бізнесу. Причому розвиток конкуренції повинен супроводжуватися приватизацією муніципальних підприємств, які працюють у сфері управління й обслуговування житлового фонду.

Для підвищення привабливості робіт у сфері управління житловим фондом для приватного бізнесу необхідне вирішення наступних завдань:

· Поділ відповідальності: власника житлового фонду за визначення цілей управління і джерел фінансування поставлених цілей; керуючої житлової організації – за планування та організацію робіт, що забезпечують реалізацію поставлених цілей; підрядних організацій – за якість виконання робіт, замовлених керуючою організацією.

· Створення ефективної системи моніторингу управління житловим фондом, що дозволяє оцінювати ефективність виконання завдань, поставлених власником перед керуючою організацією.

· Формування договірних відносин між власником житлового фонду (в тому числі органами місцевого самоврядування) і керуючою житловою організацією, що забезпечують економічну зацікавленість останньої в ефективному використанні житлового фонду.

· Удосконалення договірних відносин між керуючою організацією і енергоресурсопостачальними підприємствами для того, щоб звільнити керуючу організацію від відповідальності за бюджетне дотування комунальних підприємств, забезпечити можливість ефективного контролю за кількістю і якістю наданих послуг і оплату за фактом їхнього постачання.

· Формування договорів на поточне обслуговування житлового фонду, що враховують реальні умови фінансування житлової сфери на місцях і зміни умов, що передбачають можливість фінансування конкретного переліку робіт, які підлягають виконанню.

· Прискорені темпи переходу житлового господарства в порівнянні з комунальними на бездотаційне функціонування для створення умов розвитку конкуренції.

· Забезпечення реальної структури оплати житлових послуг населенням з обліком усіх складових витрат. Для цього платежі населення повинні включати нагромадження на капітальний ремонт, витрати по страхуванню житла, а для комунального житла – плату за найм.

Дата добавления: 2015-05-23