Загальні положення та принципи експертної оцінки землі

Як будь-який товар, земля має споживчу та рин­кову вартість, що потребує відповідної оцінки. Споживча ва­ртість відображає вартість землі для конкретного викорис­тання. Ринкова вартість — найімовірніша ціна продажу ділянки на відкритому і конкурентному ринку.

Як об'єкт оцінки земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовану межу, розміри, площу, місцепо­ложення, правовий статус, що фіксуються в державному ка­дастрі та документах державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Основні фактори, що зумовлюють вартість земельної ділянки, поділяються на:

- просторові (місцезнаходження, тобто просторове пе­ребування земельної ділянки в певній частині земної по­верхні);

- ринкові (зумовлюються переважно попитом);

- правові (правова база землекористування, ділянка як об'єкт права власності, правові обмеження, обмеження і об­тяження конкретної ділянки);

- кількісні (площа, глибина і ширина ділянки);

- якісні (корисні властивості ділянки, пов'язані з її май­бутнім використанням);

- економіко-технологічні (реальні можливості викорис­тання земельної ділянки за призначенням та очікувана окуп­ність капіталу).

Вважається, що дохід від експлуатації нерухомого майна в першу чергу розподіляється на земельну ділянку, оскільки земля має вартість, а потім на поліпшення, що на ній збудо­вані, оскільки вони є не що інше, як вклад у вартість земель­ної ділянки.

Поліпшеннями, що вносяться в земельну ділянку як вклад, з метою подальшого використання для міської забу­дови є:

■ упорядкування — загальний термін для доріг, тротуарів, інженерних мереж, облаштування (озеленення) території, ви­трат на інфраструктуру тощо;

■ інші поліпшення — загальний термін для будинків та споруд.

Крім того, користь від використання земельної ділянки ре­алізується протягом необмеженого часу, а поліпшення мають обмежений строк, що дуже важливо, оскільки більшість буді­вель на сьогодні технічно та морально застаріли.

Існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Нормативна оцінка застосовується при розра­хунку податку на землю, визначенні орендної плати, втрат лісових і сільськогосподарських земельних угідь. Експертна оцінка застосовується при проведенні цивільно-право­вих операцій із земельними ділянками. Сфери їх застосу­вання регулюються законодавчими та нормативними доку­ментами.

За категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на:

— оцінку земель населених пунктів;

— оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів);

— оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Нормативно-методична база грошової оцінки земель

в Україні містить:

— Методику грошової оцінки земель сільськогосподарсь­кого призначення та населених пунктів (постанова КМУ № 213 від 23.03.1995);

— Методику грошової оцінки земель несільськогосподар­ського призначення (крім земель населених пунктів (поста­нова КМУ № 525 від 30.05.1997);

— Методику експертної грошової оцінки земельних діля­нок (постанова КМУ № 1050 від 16.06.1999);

— Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарсько­го призначення та населених пунктів (спільний наказ Держ- комзему, Держкоммістобудування, Мінсільгосппроду та Ака­демії аграрних наук від 27.11.1995);

Дата добавления: 2015-05-23