Правовые аспекты собственности на землю

Раз уж пришлось затронуть здесь юридические вопросы, то очень важно будет написать о самом главном, на мой взгляд, правовом заблуждении в анастасиевских кругах.

Вообще, желание как можно сильнее формально-юридически обеспечить свои права на землю характерно, пожалуй, для большинства инициативных групп по созданию экопоселений. Я уже упоминал, что страх перед государством как воплощением Системы и темных сил у многих анастасийцев присутствует в весьма высокой степени, и потому на то, чтобы обезопасить себя от ожидаемых нападок со стороны властей, тратятся часто немалые силы и средства. И в большинстве случаев одной из главных гарантий такой безопасности считается право собственности на землю.

Однако следует заметить, что большинство анастасийцев имеют весьма идеализированное и романтизированное представление о том, что такое право собственности на землю, имеющее довольно мало общего как с современным российским законодательством, так и с отечественной юридической практикой. Обычный русский обыватель воспринимает идею собственности в лучших традициях Эпохи Просвещения XVIII века - как незыблимое, неотъемлимое, святое и неприкосновенное право, гарантию стабильности, которое дает ему столько могущества, что он сможет на равных разговаривать с представителями любой власти и при желании может послать куда подальше любого, кто осмелится самовольно пересечь священные рубежи его владений. Буквально пару недель назад на очередном собрании у нас в поселении несколько человек высказали такие мысли: "Кто такой арендатор? Арендатор - это человек, которого в любой момент могут согнать с земли. Хозяин захочет повысить плату до непомерных размеров - и повысит, и ты ничего ему не скажешь. О каком родовом поместье может идти речь в таких условиях? Сейчас поселение Ковчег существует по милости тех, кто дал ему землю, а что-то не понравится хозяевам - и нет больше поселения. А собственника с его земли уже никто не выгонит. Кто может приказывать собственнику?"

Однако в реальности все далеко не так просто.

Во-первых, право на собственность в современной России не имеет почти ничего общего с идеями, провозглашенными Великой Французской Революцией, и тезис о том, что никто не вправе согнать собственника с его земли, совершенно надуман и опровергается самым прямым указанием закона:

Гражданский кодекс РФ, статья 279:

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд путем выкупа...

Статья 284:

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течении трех лет, если более длительный срок не установлен законом...

Статья 285:

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением...

В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно.

Под определения двух последних статей подходит огромное большинство участков в анастасиевских поселениях, ибо большинство из них, насколько я знаю практику, используется или не по целевому назначению (на землях сельхозназначения за пределами населенных пунктов и дачных кооперативов законом не допускается строительство), или не используется вовсе - иногда в течение более, чем трех лет (число "мертвых душ" в поселении может достигать половины от общего числа участков и даже более). Поэтому, если рассуждать формально-юридически, то в этих случаях то, что люди имеют право собственности, ничего не значит: земля вполне законно может быть у них безвозмездно изъята.

Поселенцев спасает здесь, главным образом, то, что проверяющие инстанции обычно мало интересуются фактическим положением дел на земельных участках и смотрят только на документы. Так что право собственности здесь имеет более психологическое, чем юридическое значение. Хотя один из наших поселенцев, работавший в свое время в земельном комитете г. Кургана (или Курганской области), рассказывал, что дела об изъятии неиспользуемых земельных участков (в частности у фермерских хозяйств) у них в практике действительно были.

Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается.

Во-вторых, однако, думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы.
Теоретически кто-то (государство у собственника или собственник у арендатора) может и иметь право изъять землю, но практически при определенных условиях такое будет уже совершенно нереально. Представьте себе, что происходит, если выясняется, что какой-нибудь небоскреб или торговый центр в центре города построен без надлежащего оформления документов на землю. Неужели вы думаете, что городская администрация будет изымать участок и демонтировать постройку? В жизни в таких случаях обычно происходит совсем наоборот: не фактическое положение вещей приводится в соответствие с документами, а документы подстраиваются к фактам - элементарно в силу несоразмерности затрат на то и на другое. Поэтому на практике многие организации и частные лица идут именно этим путем: зная, что по закону получить разрешение на возведение постройки в данном месте невозможно, они возводят сообружение, получив лишь какие-то минимально необходимые для вида документы, а потом, когда уже ничего не поделаешь, и торговый центр действует и приносит доход, властям ничего не остается, кроме как узаконить постройку, оформив документы задним числом (естественно, получив свою долю от пирога). К примеру, центр города Екатеринбурга застроен зданиями, являющимися памятниками архитектуры XIX и даже XVIII в., которые юридически находятся в федеральной или областной собственности и под особой охраной. И получить разрешение на снос этих памятников для возведения, скажем, гипермаркета или бизнес-центра законным путем невозможно. Поэтому инициаторы таких проектов действуют следующим образом. Они получают разрешение на реставрацию памятников архитектуры и начинают на основании этих документов строительные работы. Ну, а там уже, по ходу дела решается, как лучше оформить тот факт, что в результате реставрации памятник архитектуры перестал существовать или (обычная практика) сократился по площади до одной фасадной стены, за которой уже располагаются помещения торгового центра. От друзей-юристов, занимающихся юридическим обслуживанием подобных проектов, мне пришлось наслушаться немало подобных историй.

Сказанное в какой-то мере будет справедливо и для анастасиевского поселения*. Предположение о том, что кто-то может изъять землю у экопоселенцев, может оказаться верным в трех случаях:

1) если земля не будет использоваться в течение нескольких лет, и власти будут это хорошо видеть (пустых "поселений", заросших бурьяном, сегодня довольно много, но они не все на виду, и это продолжается еще пока не очень долго);

2) если земля находится слишком близко от города, и спрос на нее исключительно высок (хотя поселение Радомир в 6 км от Челябинска, не имеющее никаких документов на землю, продолжает отбиваться от посягательств вот уже около 7 лет, и пока вроде успешно - там построено уже 40 домов, и чем их будет больше, тем менее вероятность того, что землю отнимут);

3) если против поселенцев сильно настроены какие-то влиятельные лица в администрации или среди местных крупных предпринимателей, и при этом поселение не является достаточно сильным, чтобы противостоять этому (скажем, проблемы поселения Родное семья Молчановых объясняют личной неприязнью губернатора Владимирской обл.) - но отношения тоже могут измениться, равно как и власть меняется.

До сих пор случаи конфликтов между властями и поселенцами, о которых мне доводилось слышать и видеть, утверждают меня во мнении, что главным фактором, решающим судьбу поселения, является все-таки совсем не документы, а сила и сплоченность коллектива, его единство и уверенность в своей правоте. Документы же играют в основном чисто психологическое значение: их сила тем выше, чем сильнее вера в них. Если у поселенцев есть все документы, то, при наличии соответствующих навыков, они могут очень успешно использовать эти документы в борьбе за свои права. Но когда документов нет, сильный коллектив всегда находит другие способы отстоять свои интересы - будь то апелляция к идее защиты природы, какая-то культурная работа или даже религиозная практика - и это хорошо видно на примере того же Радомира (чье Обращение к Президенту РФ было опубликовано в апрельском номере "Родовой Земли"), где собрались такие ребята, которые, похоже, сдаваться не собираются.

Право - это документальное оформление существующей в реальности силы. Если эта сила есть - она рано или поздно получает свою законную форму. Если же возникает форма без реальной силы (масса поселений, где земля в собственности, но пустые участки так и стоят в первозданном виде), то рано или поздно исчезает и само право. И поселение, имеющее все документы, не сможет уберечься от самых банальных проблем.

Дата добавления: 2015-05-10