Прекращение права собственности на недвижимость или права собственности на земельный участок при прекращении права пользования земельным участком

Принудительное изъятие имущества с целью его выкупа у собственника

Виды имущества, которое может быть принудительно изъято. Понятие выкупа. Способы выкупа. Определение размера возмещаемой стоимости изъятого имущества. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними. Выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения. Выкуп земельного участка по решению суда. Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

1. Рассматриваемое основание прекращения права собственности (и одновременно способ приобретения права собственности другим лицом) включает в себя принудительное возмездное изъятие (выкуп):

а) бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

б) домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;

в) бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

г) земельного участка по решению суда и

д) недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Принудительное изъятие имущества с целью его выкупа осуществляется только по решению суда по требованию лиц, указанных в законе (истцов).

Выкуп в данном случае - это возмездное отчуждение изъятого у собственника имущества на основании договора.

Выкуп может осуществляться на основании договора купли-продажи, сторонами которого являются собственник имущества (продавец) и истец (покупатель). Заключение данного договора является обязательным для собственника (ст. 445 ГК РФ). Таким образом, перед нами случай, когда истец желает не просто прекращения права собственности у другого лица, но требует передать себе право собственности на изъятое имущество.

Второй способ выкупа - на основании договора, заключенного в результате проведения публичных торгов (ст. 447 ГК РФ). В этом случае истец не претендует на переход имущества в свою собственность - собственником становится лицо, выигравшее торги.

При выкупе бывшему собственнику всегда возмещается стоимость имущества. При этом также различают две ситуации:

- если выкуп осуществляется по договору купли-продажи, то размер возмещения собственнику определяется соглашением сторон о цене имущества (суд устанавливает цену выкупа только в случае спора сторон);

- если отчуждение изъятого имущества осуществляется на торгах, то собственнику передается сумма, вырученная от продажи имущества за вычетом расходов на исполнение судебного решения (в том числе расходов на проведение торгов).

2. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей.

Вещи, подлежащие принудительному изъятию у собственника: особо ценные и (одновременно) охраняемые государством культурные ценности. Критерии отнесения вещей к таким ценностям устанавливаются в соответствии с законом.

Правовой акт

К числу важнейших законов в данной сфере могут быть отнесены: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (но в соответствии со ст. 3 данного Закона к объектам культурного наследия относятся только "объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры") и

Федеральный закон от 26 мая 1996 г. N 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации".

Основания принудительного изъятия: собственник бесхозяйственно содержит культурные ценности, что грозит утратой ими своего значения.

Истец - уполномоченный государственный орган.

Способы отчуждения изъятых ценностей:

или (1) выкуп государством,

или (2) продажа с публичных торгов (по выбору истца).

3. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними.

Вещи, подлежащие принудительному изъятию у собственника: домашние животные.

Основания принудительного изъятия: собственник обращается с животными в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения (прежде всего, это - жестокое обращение).

Истец - любое лицо.

Способ отчуждения изъятых животных: выкуп их истцом (и только им).

4. Выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Имущество, подлежащее принудительному изъятию у собственника: жилое помещение, то есть жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры, комната).

Правовой акт

Жилищный кодекс РФ (ст. 16).

Основания принудительного изъятия: бесхозяйственное содержание собственником жилого помещения (то есть использование помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, либо обращение с помещением, ведущее к разрушению жилья).

Предварительное условие для обращения в суд: неисполнение собственником предупреждения органа местного самоуправления о необходимости устранить бесхозяйственное содержание жилого помещения.

Истец - орган местного самоуправления. Способ отчуждения изъятого жилого помещения: продажа жилого помещения на публичных торгах.

5. Выкуп земельного участка по решению суда.

Принудительное изъятие земельного участка с целью выкупа возможно в двух случаях:

- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда (ст. 282 ГК РФ);

- выкупа земельного участка ввиду его ненадлежащего использования по решению суда (ст. 284-286 ГК РФ).

Общим для обоих случаев является то, что обращение в суд возможно только после отказа собственника произвести добровольное отчуждение земельного участка (то есть этот отказ является предварительным условием для обращения в суд).

Истцом, требующим выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является публичное образование (в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок); способом отчуждения является выкуп земельного участка истцом.

Истцом, требующим выкупа земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (а это как неиспользование участка в соответствии с его целевым назначением, так и использование участка с нарушением законодательства), является уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления; способом отчуждения является продажа земельного участка с публичных торгов.

6. Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

На земельном участке, который изымается для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования, могут находиться здания, сооружения или другое недвижимое имущество. Право собственности на эту недвижимость может принадлежать как собственнику изымаемого земельного участка, так и другому лицу.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество, находящееся на изымаемом земельном участке, возможно, если недвижимое имущество препятствует использованию земельного участка в целях, для которых он изымается. Только в этом случае лицо, изымающее земельный участок, может потребовать и выкупа недвижимости, находящейся на нем. После отказа собственника произвести добровольное отчуждение недвижимости возможно обращение в суд с требованием принудительного изъятия недвижимости в целях ее выкупа.

Истцами являются те же лица, что вправе требовать выкупа земельного участка, на котором расположена недвижимость (см. п. 5 настоящего параграфа). Если недвижимость находится на участке, выкупаемом для государственных или муниципальных нужд, то способом отчуждения является ее выкуп истцом. Если недвижимость находится на участке, выкупаемом ввиду его ненадлежащего использования, то способом отчуждения является ее продажа с публичных торгов.

Конфликт интересов собственника земельного участка и собственника строения на этом земельном участке. Юридические способы решения конфликта.

1. Существует общее правило разрешения конфликта между интересами собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, и интересами собственника этого земельного участка.

Право собственности на недвижимость (здания, строения и т.п.), находящуюся на земельном участке, не может существовать без каких-либо прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью. По российскому законодательству у собственника недвижимости может быть как право собственности, так и право временного пользования земельным участком (например, по договору аренды). После прекращения права пользования земельным участком (например, при истечении срока действия договора аренды) возникает неопределенность в правах на недвижимость, находящуюся на земельном участке. Собственник недвижимости и собственник земельного участка должны прийти к соглашению о правах на недвижимость.

При отсутствии или недостижении такого соглашения вопрос рассматривается судом по иску собственника недвижимости или собственника земельного участка, на котором находится недвижимость. Решение суда может явиться предпосылкой принудительного прекращения права собственности как на недвижимость, так и на земельный участок.

2. Варианты решения вопроса о правах на недвижимость, возведенную на чужом земельном участке, при прекращении права пользования этим земельным участком.

Первый. Общее правило: право собственности на недвижимость прекращается в связи с ее сносом по требованию собственника земельного участка. Это будет прекращение права собственности в связи с физической гибелью вещи помимо воли собственника (см. § 2 настоящей главы).

Исключением из общего правила являются случаи невозможности сноса недвижимости. Это случаи, когда:

- снос недвижимости запрещен в соответствии с законодательством (если недвижимостью являются жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.);

- снос недвижимости не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости недвижимости по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

Второй. При невозможности сноса недвижимости суд может по требованию собственника земельного участка признать его право на приобретение в собственность недвижимости.

Третий. При невозможности сноса недвижимости суд может по требованию собственника недвижимости признать его право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость.

Наконец, возможен и компромиссный вариант, не связанный с прекращением чьего-либо права собственности: при невозможности сноса недвижимости по требованию любой из сторон спора суд может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, второй и третий варианты имеют целью прекращение права собственности одного лица с переходом этого права к другому лицу. Но суд признает только право на приобретение в собственность недвижимости или земельного участка. Таким образом, законодатель конструирует модель выкупа имущества, осуществляемого на основании договора купли-продажи, покупателем в котором является истец.

Дата добавления: 2015-05-10